烫手的“恒隆”

　　眼下，胡先生将自己今年业绩考核的希望全寄托在市区一尚未竣工的商务楼上。这座还需要至少两个月才完工的商务楼位于车站大道与温迪路的交叉口，有一个与闻名国内的奢侈品商场上海恒隆广场一样的名字。

　　“我们会考虑你们的，”温州市丰泰房地产开发有限公司董事长陈骞很客气地回复胡先生。陈骞是恒隆商务楼的开发商温州市金阁房地产开发有限公司的老板之一。据了解，恒隆商务楼开工后不久就有商家与其接触，要求租赁或买断物业。相关信息显示，恒隆商务楼开工于2006年8月初，大楼共21100多平方米，1至5楼共10000余平方米，是按高规格的商场物业设计，其余楼层按写字楼建造。

　　参与过恒隆商务楼物业争夺的商家数量很让人惊讶——有光大、浙商等9家银行，还有时代、银泰、开太等百货公司，以及苏宁、国美等电器零售商和包括超市卖场等零售商在内的众多商家。

　　正因众多商家抢夺激烈，致使开发商看好自行运作商业项目。“1至5楼我们一开始就按高规格的商业物业设计的，有计划做高端百货，”陈骞拿出恒隆商务楼的设计图纸指着方正清(shuang)的楼层设计说。但也正是在众商家的争夺下，“恒隆”开发商对大楼的发展开始有些迷失方向了。尽管已成立高端百货商场的运作公司，并也与包括GUCCI在内的一些品牌在接洽，但是，陈骞表示，公司尚不能确定恒隆商务楼最终做百货还是出租或销售出去。“目前银行方面的租金报价确实很有吸引力，毕竟租出去不需要承担什么风险，而且还是长期的”。

　　陈骞称，如果从车站大道整体发展来看，更倾向于将恒隆商务楼做成高端百货商场。“大楼若租赁给银行之类的，那么车站大道的商圈发展与下吕浦商圈就连接不上了”。有相关人士透露，“恒隆”与时代广场购物中心合作的又一轮谈判已经开启，成功的可能性非常大。陈骞表示，如果商务楼要出租，肯定会租赁给银行，而如果做高端百货商场，不管是与时代合作还是自行运营，均会引入一些高端商家，可能包括苏宁电器等。

　　疯狂的商家

　　“如果恒隆商务楼方面愿意将大楼卖掉，价格不是问题，”一家进入温州三年左右的商业银行的徐先生直截了当地说。徐先生所在的银行希望买断“恒隆”1至5楼的物业作为其在温州的发展总部。据了解，与恒隆商务楼方面接洽的银行，大多倾向于买断物业经营，他们看好温州的金融机构在车站大道的集中度。

　　包括时代、开太、银泰等百货商场在内的商家，从长远经营考虑也有计划买下商业物业。正是众商家对恒隆商务楼的猛烈“追求”，让其身价与日俱增。目前，恒隆商务楼1至5楼的物业已有人报价每平方米7万元，而租赁价格也有银行提升至每平方米每月180元。就在数月前，有百货商场给恒隆商务楼的报价是每平方米3万元，与时代广场购物中心的商业物业估价基本持平，而租金比目前的每平方米每月180元也要低很多。

　　在众多争夺恒隆商务楼的商家中，志在必得的还有苏宁电器等多个商家。一位知情人士透露，苏宁电器与恒隆商务楼接触过程中，租金报价也与日递增，但最新每平方米每月180元的报价，着实让苏宁感到意外。

　　温州市三角洲投资顾问有限公司副总经理颜志军表示，这样的租金，对于银行并不存在什么压力，但是对像苏宁电器等商家及百货商场来说，压力是很难承受的。据了解，大部分百货商场租金平均在每平方米每月400元上下；而大卖场或超市的租金最大承受能力不能超过每平方米每月100元。

　　其实，温州的众商家不仅在抢夺恒隆商务楼的商业物业，只要温州市区有在建的新楼盘，他们都会出动人马接洽。据了解，众商家对有9万平方米左右商业物业的鹿城广场的争夺也很白热化，包括时代、开太、银泰等百货公司和苏宁、国美等电器卖场及一些品牌超市或大卖场均抛出过绣球。但是，有知情人士透露，鹿城广场商业物业的租金报价可能也是超出大部分商家经营上限一大截，而买断物业可能更费钱，毕竟鹿城广场的住宅价格已达每平方米5万元以上，据称，一般商业物业的价格是周边住宅物业的5～10倍。

　　记者了解到，众多商家在温州市一发现有价格合适的商业物业，一般都采取“抢”的策略，像TESCO乐购，在其并未获得商务部批准网点的情况下，就将位于新城区域的亨哈商务楼的底层商业物业纳入怀中，并提前一年左右时间支付了数百万元的定金。而据一知情人士透露，刚在五马商圈新开了一家门店的某电器零售商，这家新门店的物业也是不惜血本得来的。

　　商业物业为何短缺？

　　“我们都有计划在市区再开门店，就是找不到物业，”多家百货商场及其他零售商的老总这样叹气道。对此，有人可能将商家遇到的问题归结为扩张过于迅速，可是，商家不这么认为，他们在宁波、金华等城市的扩张速度不比温州慢，可是找物业相对没有如此困难。“从我的观察，温州的相关部门在商业物业发展上未及宁波、金华等城市的深入统筹规划，”一外来品牌零售商的老总指出。

　　“当前市区商业物业出现紧缺的情况，与房地产开发政策导向有关，”相关部门一官员坦言。他认为，由于温州市区的房地产开发市场化过高，导致相关部门掌控不了城市发展的总体规划，致使商业地产成为房地产开发的附属物，鲜有单独的大型商业地产项目出现，更多的商业地产项目附属于住宅楼的开发。

　　在颜志军的眼里，目前温州的商业地产并不少，在建的商业物业有40万平方米左右，这样的数量应该符合温州这样城市的市场需求。但是，温州市区仍出现商业物业紧缺的局面，屡屡出现一有中大型的商业物业在建就有众商家参与争抢的局面。他认为，主要原因是城市商业规划缺少高瞻远瞩，同时，温州市区房地产开发民营资本介入过深，以小幅土地居多，即使开发带有商业物业的，面积也不会太大，再加以温州市区的住宅价格居高不下，大部分涉足房地产开发的民营资本为追求利润最大化，将开发的土地尽可能地开发成住宅。“作为开发商我们当然更愿意开发成住宅楼，毕竟资金回收快，获利高，商业物业回报期相对较长，”一上规模的房地产开发公司老总指出。

　　记者了解到，像新城区域，包括开太、苏宁等在内的商家均计划找物业开门店，但就是难求物业。而大南商圈小面积的商铺又存在过量的状况，自建成以来不少商铺至今无人问津。

　　这种短缺一时难改观

　　温州市经贸委商业发展处处长孔令文透露，今年以来至少有包括沃尔玛等在内的五六个国内外知名品牌商家到温州考察，希望近期能落户温州市区。目前商家对商业物业的需求可能还在进一步加大。就此，记者向负责城市总体规划的温州市规划局规划技术处了解温州市区商业地产方面的下一步总体规划情况，未获具体回复。“在当前城市扩张进一步拉开，政府部门在市中心不能再规划商业物业的情况下，可否考虑在合适的新开发区域规划商业物业，以满足发展需要，”颜志军建议。

　　在孔令文看来，商业物业稀缺的状况在近几年难有改观，目前市中心的土地已开发得所剩无几，再建大型商业项目几无可能，而已建房地产项目也几乎没有可能改成商业项目的。

　　而一些商家在发展压力的逼迫下，希望寻求与房地产商的直接合作，通过共建项目获得商业物业，可是绝大部分商家至今未找到有意合作的房地产商。

　　有关业内人士指出，当前商业物业的短缺性急待解决，毕竟服务业在一个城市的经济发展中会变得越来越举足轻重。