最近，北京的林女士想要“卖旧买新”置换一套两居室，她看中了东城区的一套二手房，总价900万元。不过，该房源得到明年7月房产证才满五年，中介建议她先按卖方要求交200万元定金，等到明年7月再过户，从而可以享受到“满五唯一”的税费优惠。林女士有点纠结，这样操作的话税费能省多少？过户时间距今还有近一年，会不会有什么风险？
 
解答：
 
按林女士所述的情况，中介建议她先交200万元定金，等到明年7月房子满五年了再交税过户，实际上是一种避税操作，着眼于交易税费的优惠减免，但要注意的是，这种做法有不小的风险，需要审慎考虑。
 
首先咱们来看，二手房满五年后再交税过户，税费究竟能省多少？实际上，如果该房源为卖方的唯一住房，“满五年唯一”与“非满五年唯一”相比，前者可以免征个税。
 
据麦田房产专业人士介绍，二手房交易个税的征收标准有两种，其一是有原值的情况（即卖家能提供原值凭证，或系统能查出原始的交易价格记录），个税为差额的20%，即（成交总价－房屋原值－装修费、利息等合理费用）×20%；其二是没有原值的情况，一般是按照成交总价的1%来进行征收。
 
由此可以看出，如果按照中介的建议来操作，林女士能省多少税费得看房源的具体情况，如果林女士想买的这套房子有原值，假设上述差额为300万元，那么个税为60万元（300×20%）；如果没有原值，那么个税则为9万元（900×1%）。
 
虽然最高可以省几十万，但林女士也需衡量这种操作的风险。上述专业人士指出，最大的风险是房屋被查封，如果林女士先付给了卖家200万元定金，倘若在明年7月“满五年”之前，房子就被查封了，那么林女士不但拿不到房，其定金也难以追回，只能诉讼解决。
 
此外，由于近一年的时间跨度较长，期间房价的变动也有可能引发风险，假如房价上涨，卖方不愿意卖了要违约，那就有可能导致合同无法履行，即使最后林女士能获得一定补偿，也错失了此前的购房机会。