商业地产与住宅地产的区别

    商业地产和住宅地产最大的区别，实际上是一个资源的再开发的区别。我们现在实际上对商业地产真正有三股力量在进行商业地产的运作，一种力量实际上是政府，前期我在去年上半年，也在和四方区政府研究，也参与到他们的一些会议，因为四方东区开发过程当中，他们叫“两改”，特别是旧村改造，按照城市划分的话，虽然不在5公里核心经济圈，以政府为中心，但是它确实在整个城市，像我们青岛这样一个中等的发达的城市，属于一个中心城市圈内，它的研究是什么？是区域性的，市北区在老街的基础上规划，搞特色街，实际上是政府在运作，我说它的运作也是被动的。

    第二种力量是什么？就是刚刚谈到的商业运营商，是商业地产综合开发商。

    第三种力量，就是房地产开发商，房地产开发商做什么？我们有的时候做商业，我们前7、8年做什么？做会所、配套，做点群房，实际上我做的时候，把住宅起来了，群房为住宅辐射，三股力量形成了商业地产，因为近期在研究我们项目的时候，包括到上海、深圳、宁波、杭州去考察，包括我们到日本考察，专门考察商业地产，我反而看到真正的商业发达的地区，包括我们中国的中部的郑州，郑州的商业氛围不是一年形成的，是近千年的历史形成的，逐步才形成的。济南也是整个齐鲁之邦的商业，银座在泉城广场非常大，大家是从齐鲁文化当中，商业是它的中心之一。

    商业地产要把规划往前提

    在青岛，选择在东部拿地，我们做了一个初步的规划，和我们初级的社会主义市场经济有关，我们觉得我们这样的平台的建立，在青岛不但有利，而且应该是比较深入的研究，我是来学习的，比如说讲住宅，我们做了这么多年住宅、建筑、环境也好，研究规划也好，包括后期的服务，但是我认为商业地产青岛不成熟。

    我们的商业地产，比如说大连万达，这些都是单体的合作，包括下一步我们银座过来，都会对青岛商业地产的启动有所启发。

    这是大自然留下的资源给了青岛，实际上这是大自然留下的，红瓦绿树、碧海蓝天，其实有一部分还是殖民地，还是发达的工业化给我们带来的，我们真正做的是什么？住宅地产我们前一个阶段，主要是解决大家的欠帐问题，商业地产我认为前期是被动的，我们做了很多，回到我们的项目当中，我们在近期一直在进行调整，调整的时候，是在学习的时候调整，在交流中调整。真正的商业地产，从我近期的接触和住宅地产的确开发的定位模式就不一样。用住宅地产的思路就麻烦了，住宅地产很有特点，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，那是住宅，但是商业做不好，可能就要闲着，商业不是面积越大越好，钢筋混凝土一做，是不行的，所以商业真正来讲，是要把整个的工作，特别是规划，我说的是投资前提，要往前提，如果这样的话，要加强三个合作，一个是地产商，我说的主要是地产开发商，商业地产的运营商、商业地产的开发操作商和政府也一部分，三方结合，就会很好的规划青岛，我说的商业就是这样的脉络，有的时候错位都错不了，这方面必须是三方合作，三方结合。我们现在遇到了一个千载难逢的时机，中国的出口，我过去做了10年的进出口，那个时候可以这样讲，可以亏损，但是创汇是第一的，创汇是很重要的指标，经过改革开放30年，中国做了很多的积累，中国只用原来的牺牲能源、牺牲环境以低劳动成本的过去，消费是什么？使国家富强，使人民生活得到更好的安康，而不是在贫困线之下，达到这个目标，消费平台很重要，消费平台是什么？就是商业项目、商业地产。所以这个发展是一个非常有前景的，如何发展？一个看各种力量，更重要的是看结果。

    房地产有三种，一种是加工厂，做住宅、制作。

    第二种就是持有，通过持有获得利益。

    第三，投资。实际上我不是做地产，我是在投资，我把它当做投资，包括股票、债权是投资。

    我过去就是做加工的，我们就是品质地产。品质地产做什么？就是盖好房子，像汽车一样盖房子，增加湿加工，减少干加工，所以我说完全是两件事，我做出来就是为了卖，就是要很好的研究然后如何区化，然后现金流怎么回来，做完产品再卖，这就是住宅加工厂，持有是另外一件事。

    张总：青岛有一个独立的特点，青岛是一个海洋城市，是一个旅游城市。我一直谈到这确实是一个基础，德、日工业化国家长期的一个基础。这个城市就形成了一个特点。刚才谈到我们的基本消费，什么是基本消费？就是制造业，制造业大部分是产业工人，产业工人的收入相对来讲不是很高，这是一个特点。所以说作为商业，为什么要研究商业？首先第一个定位就是消费力的潜在分析，首先这个店在哪里？要为谁服务？这部分是应该我们商业要研究的，实际上政府也在做这项工作，我们做小区的改造，比如说村庄的改造，要保证他们的生活，而不是现在满足，要满足10年以后他们的生活发展需要。

    青岛是一个旅游城市，青岛还是一个知名的旅游城市，而且还有那么多的财团投资，相对这些人，本身他们也有消费需求。

    第三，青岛又是一个投资的城市，由于青岛的不断发展以及这样的地理位置环境，我前一段时间卖投资性房屋，我可以这样讲，其中有一段时间，我在开发区，在企业做总经理，一部分是青岛人买房子，还有近40%是外地人买房，东北、大庆的很多，东营、山西的人来这里买房，包括我们沿黄河流域都在青岛买房，所以青岛还是一个投资城市，他就有一定的消费，所以青岛往往是这样的分几级，一部分是大量的产业工人，为什么像利群在四方，包括后来的台东，为什么能够取得很好的业绩？因为照准了群体，就是产业工人，带动了整个台东商圈。因为这一部分人，在青岛，青岛的名牌企业多，真正支撑工人的是什么？就是产业，原来青岛叫“上青天”，原来是纺织，纺织的纱锭的量规模非常大，青岛是一个重要的轻纺城，10万纺织产业工人，所以青岛这些人，我们真正的社会，要是站在我们共同富裕的角度，就是应该一方面认真的考虑，去提升这些人员的真正的消费力，要为他们建很多的商业，而且这些商业，不是说一维，而是三维，不是去了就购物，现在有了这样外国的合资的商场进来，可以休闲等，还有一个休闲的功能，所以我们还要再发展，这是一个放松的地方，通过到这个地方，还是一个亲情、交流的地方。这样的话，我们这个社会就和谐了，我觉得是这样的，从这个角度来说，这是我的认识，反差一定会有的，这和城市的特点有关。

    商业地产的开发过程

    张总：开发有一个非常严格的需求，主要有几个阶段，真正的研究优化的过程，第一个就是投资？投资是战略性的，包括开发商，开发商要第一认真的研究，把这个三个阶段九个步骤必须要走完，如果不走完的话，肯定会出问题的。投资就是一个战略性的考虑，可能会出问题，不是因为地角不对，可能是因为战略投资的方向有问题，这个方向错了以后，第二个阶段的规划研究阶段，实际上就是在错误的投资过程当中，进行很多错误的工作，肯定会出问题。第三个就是设计、成本、经济的优化，这就是“双优”阶段，作为住宅这个过程是什么样的产品，包括设备、部件在施工图当中都会画清楚，最关键的还是投资问题。商业做百货和做批发，和仓储式的商业，都不一样，做商业街模式都不一样，比如说做6米层高，6米是什么问题？是要高投资，如果4.5米合适的话，为什么要6米。6米的视线好，空间大，给人一个舒适感，当然档次肯定也要偏高。有的不用6米，你得多用多少钢筋？政府给你的高度是确定的，这样的话就少了很多的房子。

    但是这个流程、程序是重要的，按照这个程序走，做出来就会做出好房子，在当时取得较好的收益。如果做商业，就按照商业规格走，所以说交流是非常关键。有的时候我们看到一些上海的商业，就是政府统筹、指导，专家进行研究，把市场规则、规律研究了之后，实际上真正的落脚点在什么位置？商业地产和住宅地产都有一个共性，我们作为一个开发商，应该是尊重城市、尊重项目，尊重我们的客户，尊重业主，真正的落脚点是这样，我们尊重我们的客户，客户需求什么？你做到了，项目就做好了。