有关人士认为，目前上海正处于商业地产发展的“第三轮高潮”，大量新型规模型购物中心蓬勃而起。上海至今已建成约20个大型购物中心，另外还有更多的商业中心在建。随着上海商业地产市场发展的更新换代，越来越多的房地产开发商也纷纷涌入商业地产领域。2008年中特大型商业地产项目就有著名的越洋广场、华美达广场和世茂国际广场等入市，而即将入市的中小型项目更是不计其数。

　　上海商铺市场供过于求状况早在2006年就已经出现，目前更有加剧之势。据有关机构提供的数据显示，2008年1至2月，上海市场推出34.8万平方米商铺，同期成交量约23.7万平方米，供求比为1∶0.68。

　　从整个上海地区看，近期商铺供应量和成交量十分不平衡，成交量高的大都集中在外环线以外地区。其中，奉贤上市18.6万平方米，位居全市供应第一。南汇上市量为3.6万平方米，位居第二；金山上市量为3万平方米，位居第三。其中有奉贤玫瑰园商贸城、宝山长江国际商贸中心、浦东三林世博家园沿街商铺等特大型项目，这些大型商业广场成了近期外环线区域商铺市场成交的绝对主力。那些“主题式商业项目”销售更是热火，因为此类项目销售对象明确，容易集聚成市。上海商铺市场供应状况不平衡产生两个极端，要么价高人少而无人问津，要么物以稀为贵而供不应求。但总体上商铺市场重心在向郊外转移，2006年外环线商铺成交比重占41.5%，2007年占46.7%，2008年1至2月成交比重上升到55%。商铺供应量和成交量的不平衡，本身就预示着市场供求结构已处于不合理境地。

　　已有迹象表明，2008年上海商铺市场将刮起一股并购和整合之风，未来上海商业地产市场必将发生结构性变化，开发和销售也将出现新的分化。上海社科院商业研究中心最近推出一份报告提出，目前上海商业地产市场总体上处于“超负荷”状态，估计到2010年将真正面临供求失衡局面。