十一黄金周以来的广州楼市交投出现缓滞现象，那么这是大盘上升途中的又一次短暂急跌，还是阶段性调整的开始呢？我们认为，大盘振荡的态势将持续一段较长的时间。而受到房价估值偏高、土地放量以及决定性的政策面因素影响，楼市在深幅调整后于明年出现个盘大范围“跳水”局面也并非没有可能。

　房价整体估值偏高

　广州楼市调整的根本原因在于估值偏高，这一点似乎已成为投资者的共识。实际上，在站上8000元/平方米之后，市场的估值就已经不低了，而大盘从8000元/平方米上涨到1.1万元/平方米以上这一段行情，可以看做是资金消费推动下的趋势性行情。

   　 这一波上涨行情在十一黄金周开始遇冷，具体体现在成交量的降低和开发商已前所未有的促销手段售楼方面。阳光家缘统计数据显示，今年十一黄金周网络签约数据为160多套，而分析机构则给出了2600套(以签订认购书为准)数字，不管采用哪个数据，都可以说明开发商在高价之下的黄金周并未觅得太多“黄金”。黄金周尚且如此，随着经济适用房、限价房以及中小户型的大量涌现，楼市价格要想维持前一阶段的坚挺，更是不容乐观。

　另一方面，目前广州楼价急升，而租金水平稳中有降。根据相关数据，当前广州写字楼年租金回报水平约7%-10%，商铺6%-8%，住宅约3%-5%，投资回报水平正在下降。楼市消费主力的投资型买家也开始呈现两极分化局面：一部分希望通过物业购入后产生差价卖出的投资者仍在短线操作；另一部分一贯依靠租金收益盈利的中长线投资者则已经清仓。这也是支撑楼市可能出现“跳水”局面的重要依据。

　土地放量影响房价指数

　房价估值偏高的很重要因素在于其成本面的土地价格的快速上涨。据经纬地产分析，2007年至今，土地成交不断刷新历史最高纪录，并且呈现跨越式的增幅，在上半年地王7082元楼面单价的基础上，下半年更在白云区拍出18729元/平方米远高于区域在售楼盘价格的超高价。因此在供应方看来，地王的诞生成为了楼市涨价的充分理由。 

  　不过土地是否如先前预料一样继续增长，则要打上一个大大的问号，这与供应量的增加有关。根据《广州市住房建设规划(2006-2010)》内容，2007年各类住房用地供应总面积将达到5.01平方公里，今年年初出台的穗七条更是将这一数字提高到5.07平方公里，近期土地放量信号已经体现得相当明显。业界分析指出，前一阶段之所以地价仍然保持增长，与开发商对政府履行先前供地计划信心不足有关，随着实际供应增量，地价调整势必在所难免，房价指数自然也会受此影响。

   　 政策因素

　9月27日出炉的房贷新政出台至今，放款缓慢、审批缓慢，对第二套房的界定难，使各银行的放贷量锐减。提高首付及提高利率，对楼市是一种致命伤，众多买家无法入市，楼市出现了“真空”。但从城市发展及土地供求关系来看，楼市的冷淡仅为一个“缓冲期”，因为前段时间广州楼价上涨速度过快，陡峭的上阳线需要市场一个消化的过程；中长期来看，房价仍有上行的压力。

   　 物业税的开征，几乎成为普天之下“征服”高房价的克星了，各级政府几乎都寄托了重大的希望在物业税身上。今年10月12日，国家税务总局相关负责人表示，物业税即将出台。从理论上讲，开征物业税，可直接降低空置率，使市场的供给达到释放；另外，土地出让金将相应减少，开发住房的土地成本就会减少，房价应该可以应声而降。但从操作层面上看，开征物业税的技术难度非常大。且戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文分析，“虽然几乎世界诸多发达国家都有物业税，但对于高房价而言，物业税并非灵丹妙药。长远来看，仍必须着眼于供应方面，在土地资源有限的情况下，需提高土地的使用率。”

　　PK台 

 　　 空头与多头的博弈

　空头观点：广州楼市将进入盘整期

　代表：黎文江(合富辉煌首席市场分析师)

　“十一”前后，几道重量级调控政策连珠炮般出台。9月27日，房贷新政成为新一轮房地产调控起点，目的是规避房价暴涨导致楼市泡沫危及金融安全的风险。十一黄金周刚刚结束，中央又接连颁布新政，调控力度持续加强的信号已经非常明显。

   　 估计政府新一轮调控将以金融(房贷、加息)、税收(物业税)等经济手段全面抑制投机、投资、换房等弹性需求，这是通过抑制成交量缓和供求矛盾，从而制约房价过快上涨的长期有效的调控措施。房价继续快速上涨难获成交量支撑，高位运行的广州楼市将进入盘整阶段。

　本次十一黄金周的市场反应也给发展商一个警醒：今年二、三季度楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，商品住宅成交量没有一个月超过90万平方米。与去年相比，今年成交相当疲软，反映房价上行缺乏成交量支持，强行拉升可能造成空涨。

　多头观点：广州楼市至少还有三年繁荣期

　代表：赵卓文(同创卓越投资顾问有限公司总经理)

   　 广州楼市的投资价值从2006年开始体现，至今远未到达高危阶段，理由有三点：一、广州楼价较深圳、上海、北京等城市，相类似物业的价格依然偏低。中心区物业价格正在“补涨”。二、投资行为2007年刚刚开始，正方兴未艾。投资买家刚刚由10%-20%升至30%-40%，正是楼市活跃的时候。三、政府并未有直接打压房价的具体措施。

　2007-2009年广州楼市仍然是“购房年”，对物业宜进不宜出。未来一年内，广州中心区优质物业的升幅平均有可能在50%以上。现在的广州楼市有点像股市处于3000点的时候，正处于快速上扬阶段，至少还有三年繁荣期。2007-2008年将肯定是“大涨”年，2010年左右，广州楼价可能见顶。

　名词新解

　老鼠仓

　证券市场的“老鼠仓”是指基金经理在用公有资金买入、拉升某只股票之前，先用个人资金在低位买入该股票，等到用公有资金将股价拉升到高位后，个人的持股率先卖出获利。

　在楼市中，这种累似的现象同样较为普遍地存在。一是操盘手或销售经理，在熟知其价格策略后，先以低价位入货，等到楼盘价位高攀之后再出货。这种获利模式空间并不大，除非该楼盘有价格的暴涨，才有可能产生较大的利润空间。属于“空手套白狼”，只要交少量的首期，然后再进行高价出售，在内部进行转名即可。

　还有一种情况是，个别楼盘为了“答谢”某些机构官员，从而开启“老鼠仓”之门。这种行为已有明确规定为“受贿”，但这扇老鼠仓之门仍难以关闭。

　高管买自家股

　股市中有相当严格的规定，高管购买自家股票，有比例及解冻期等限制，但今年上半年以来，高管及高管亲属购买自家股的现象仍多有曝光。

　高管购买自家楼盘单位本无可厚非，但部分高管凭此套现利润或趁机拉高房价。如珠江新城某新楼盘，号称有高管认购的单位以1.2万元/平方米销售，但必须先给10万元后才能签认购书，“这个楼盘肯定以1.8万元/平方米销售，支付10万元肯定比在销售中心购买还划算。”

中大附近某楼盘的代理经纪人告诉某买家，“可以通过关系拿到很低的折扣，但必须先支付10万元作为酬劳。”

　带头大哥

   　 股市中的带头大哥，真名王秀杰，化名王晓，以“散户保护神”、“股神”自居。楼市的“带头大哥”也同样是炒家的领军人物，记者所接触到的个别楼市“带头大哥”并没有很大的神秘色彩，主要分为两类，一种为专业的炒房家，一种是业余的炒房团。

   　 以炒房为职业的带头大哥为单独行动，但由于多年来的成功经验带动了诸多认识的朋友，甚至在其炒房的过程中结识的销售人员等等，都成为其朋友。

　以炒房为业余爱好的带头大哥，以潮汕人及温州人为主，主要是这两个“种族”团体意识浓郁，几乎一个人就能带来一个村的人购买同一个楼盘。

　上市路演

   　 路演译自英文Roadshow，是国际上广泛采用的证券发行推广方式，指证券发行商发行证券前针对机构投资者的推介活动。路演的目的是促进投资者与股票发行人之间的沟通和交流，以保证股票的顺利发行。

　广州的“楼市的路演”一般选择在中信广场、环市路世贸大厦等公众场合，向潜在或目标买家展示楼盘，并从中调查目标买家的需求或心理价位，以利于发展商及时调整出售价格及现场包装、营销方案等。

　增发

　股市中品质优良的上市公司可凭借其好的或新的项目再次“增发招股”，以募集资金。

　楼市的“增发”，如在公开发售之后，再次增加部分单位以供市场选择。随着发展商“惜售”心理的增强，不断会出现“循众加推”等字样，这就如股市中的增发，凭借新产品向社会募集资金。

　　记者手记

　站在6000点的高地仰视1.5万元房价

   　 盛极而泣，凡事历来如此，何况高位生存的压力与担忧接踵而来。

　伟大的十七大首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，这较邓爷爷的“让一部分人先富起来”更进了一层。在此大政策下，我等市民更加满怀希望：股票再涨，房价再跌。但经验告诉我们，不可能天下的好事全都集中到你一个人身上，很明显，股市的向好在一定层面上导致了房价的节节攀升，这里面包含了两个成分，一是股市套现后的资金投资出口为楼市，或是楼市套现后的资金投资出口为股市，两个市场成为互动市场；其二，令众多学者愤怒并希望停止房产企业IPO的是，房地产企业已基本上形成了“上市圈钱―――高价购地―――高价卖房―――再高价融资”的一个循环；从国家公布的数据显示，今年1-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%；住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%.住宅土地供应量远大于完成投资比率，证明了房地产商大量的资金在用于土地储备。那么，高价运行的路还有多远？

　敏感的6000点高位，敏感的1.5万元的房产单价，敏感的1.8万元的楼面地价，似乎整个市场都在呼唤政策要来得更猛烈些。