今年上半年市区土地市场、新房市场均有高调表现。土地市场包括各类用地，今年上半年出让规模已达31宗、1725亩，新建住房批准预售面积达30万平方米，销售面积达29.16万平方米，均创最近几年来的新高。但与此同时，市区楼市新房库存也继续年初的高位运行，达90.53万平方米，大部分库存集中在大户型高端住宅上。

  土地市场持续放量

  来自温州大学房地产研究所提供的数据显示，截至6月30日，今年上半年市区成功出让了各类用地31宗、1725亩，远远超过去年整年1000多亩的出让规模，环比增长84.34%，同比增长454.46%，其中住宅用地489.61亩，半年出让规模已接近此前多年来年均约500亩的出让水平。

  今年市区土地市场高潮迭起，已从全封闭市场发展为全国性市场，外埠品牌企业和本土资金联合、国内大资金的进入和远郊大盘开发的造城运动，已成为温州楼市的新看点。以这些企业为代表的外企、外地、外资等为特点的"三外资本"汇集温州，推动国五条落地之后的新一轮土地出让热潮。

  今年，我市实施大投入、大建设、大发展计划，大规模招商和土地出让，加上地价下降等因素，吸引了一大批国内顶尖房企来温拿地，即有本地"新、老中梁置业、中鸿房开、大诚房开"等踊跃勾地，又有本土化的大鳄"绿城、万科和华润"接连出手，更有新进入的外地龙头房企"嘉里建设、台湾华宇、杭州德信、北京东方城置地"频频出手。

  在土地出让市场风起云涌的背景下，楼面价成为各大板块竞争的焦点。如南仙花苑A-2地块(金域中央)每平方米楼面价约为11000元；桃花岛片区T04-02B地块(外滩首府)每平方米楼面价约为8100元；瓯海中心区的大部分地块楼面价基本在7000元上下，也有E-07a地块的5600元楼面价，更有德信地产娄桥横屿B-01地块的5100元/平方米楼面价；而龙湾城市中心区K-12地块，每平方米楼面价约为7000元。

  新房热销势头不减

  据市住建委房管局网上售房系统提供的数据显示，今年上半年市区批准预售面积31万平方米、共销售新房达29.16万平方米，其中瓯海区批准预售面积近20万平方米、销售了近15万平方米，基本达到供销平衡。相对于去年上半年，今年上半年批准预售面积与去年同期的31.08万平方米基本持平，但今年上半年销售面积却是去年同期15.57万平方米的两倍。

  在成交均价方面，今年上半年市区新建住房每平方米成交均价约为24123元，同比下降4012元，环比下降1733元。

  如果说去年和前年的楼市成交量，主要靠90平方米以下户型支撑的话，那么当前楼市以120平方米以上户型的改善性购房比例明显上升，已成为楼市的新亮点。改善性购房者和刚需购房者的充分联动，是当前众多新盘热销的主要原因。

  今年，市区从投资和大户型的梦魇中惊醒，几乎是进行了180度的急转，向刚需和改善型户型靠拢。但是被温州的投资购房或大户型长期屏蔽的市场，其刚性和首改需求的爆发力同样是惊人的。尤其是改善性购房群体入市积极性开始高涨，特别是二季度以来，改善性购房群体比例至少增加20%以上。目前，不仅仅是市区，苍南龙港和瑞安等地，改善性购房比例也开始明显上升。

  今年上半年，市区楼市上市的众多新盘，大多位于次城区和近郊区域，整体拉低了住房成交均价。其中，瓯海中心区不同时期上市的楼盘，上演了后一次高过前一次的现象，而龙湾部分区域却出现上市价格一次低于一次的现象。

  新房库存量仍高位运行

  来自市住建委房管局网上售房系统的数据显示，截至6月30日，尽管众多新盘热销，但市区新房库存量(上市未售)仍达90.53万平方米，较年初的83.67万平方米又增加了6.86万平方米。当前，大部分上市新房热销，库存房源主要集中在前些年上市的大户型高端住宅上，特别是有"多套拼户型"的楼盘更是压力巨大。

  那么这么多的库存量主要集中在哪些楼盘呢？来自市住建委房管局网上销售系统的数据显示，眼下仍有一定库存的楼盘主要分布在瓯江公馆、中瑞公园大地、银都花园8号楼、铂金府邸、紫金华府、君庭领墅、京都府、绿城海棠湾、万科龙湾花园、置信广场、凤凰城、置信原墅和汇金锦园等众多楼盘中。

  据调查，部分楼盘由于被限制销售和有拼套设计，眼下库存量并不是真正库存量的数据。如已出售但未网签或拼套房源在出售时大多只有一套网签的事实，也是库存增加的原因之一。在住宅限购等调控政策仍未改善的背景下，压力尤为明显。

  在2008年国家宏观深度调控时，当时市区楼市极为低迷，存量房源曾达到37.53万平方米的历史高位，尽管2009年市场迅速转热，但仍需要近一年时间去消化。目前，市区存量房源已经达到新的历史高位，市场压力仍将存在。