国庆节，在福州做小生意的林先生，看中了一套市中心85平方米、总价100万元的
二手房。林先生算了一笔账，原本他只需要首付20万元，贷款80万元，按照等额本息方式还款，房贷月供6038元，20年利息总计约65万元。
但是，房贷新政出台后，首付相当于翻了一番，由20万元变成40万元，贷款60万元，按照等额本息方式，每月还款5250元，20年利息总计约66万元。虽然房贷月供每月少了近800元，可是前期投入一下子增加了20万元，短期内，要凑够20万元可不是件容易的事。并且，更让林先生觉得不值的是，比以前少贷款20万元，可20年利息总额反而多了1万元，所以买这第二套房子的事情暂时放了下来。
央行和银监会出台二手房贷的新政策，不仅是
房产中介，福州各个售楼部也已感觉到新政对楼市的影响。记者了解到，近日甚至某些楼盘已经出现退房现象。而这段时间，各银行对“二套房”如何界定的持续争议，更是让购房者无所适从。业内专家指出，在高房价下，房贷新政无疑正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力，进而加深楼市的观望气氛。
市场方面
贷款购第二套房者锐减
此项政策的出台，从各个售楼部反馈的信息看，对于低收入的首次置业者、高收入购房者及全款置业者影响甚微，而对已有房贷在身，又需贷款进行置业升级的自住型的中等收入购房群体，以及中产投资者有较大影响。某楼盘的售楼部经理告诉记者，“十一”之后，该楼盘接到5户退房申请，其中3户的理由都是因为第二套房，房贷政策变化带来的资金压力太大。
“新政出来后半个月的时间，基本上没有贷款购买第二套房的客户”，福州金山一售楼部销售人员告诉记者，国庆之后签订的购房合同多是第一次置业者，少数投资者采取一次性付款，而以往不少采取贷款投资的购房者，购房热情并没有影响，或是电话咨询或是亲临售楼部询问是否有新的政策，但基本上都在观望，等待各银行的细则出台。同样，多家售楼部告知记者，由于目前本来在售房源不多，再加上政策不明朗，不少多次置业者都抱着再等等看的态度。
中介操作
目前依然以“个人”为单位
因为细则未下以及实际操作中存在一定的难度，记者了解到福州不少中介目前采取的依然是以“个人”为单位的认定。
一家中介公司负责人告诉记者，目前尚未接到中国银行、工商银行或者任何一家和该公司有业务来往的银行的细则通知。“现在能够肯定的就是第二套房首付4成和贷款基准利率上浮10%。”至于热点问题第二套房界定，该负责人表示目前仍按照“个人”来操作。在目前操作中，无论贷款人的父母或配偶有无购房，他们只根据个人在银行是否已还清贷款来判断是否为第二套房。“至于银行批不批，我们就不知道，目前报的时候仍旧按个人报。”据了解，福州各中介也多是采取此种方式。
业内说法
自住置换型购房最“吃亏”
业内的普遍看法是，如果以家庭为单位认定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况，操作难度太大。
对于以自住为出发点的购房者来说，为了降低贷款压力，他们基本上采取的是夫妻共同贷款的做法。这种情况下，无论是采取“户”还是“个人”为单位的认定，其本质并无差别，夫妻双方都有过贷款的经历；如果没有结清，在部分银行申请贷款时，都会被认定为是“第二套房”。所以，新政对于先购房后抛房的改善型自住者来说，没有大的影响。而对于身价丰厚的投资者来说，因为其本身考虑到一定政策风险，选择贷款往往都只以个人身份贷款。
在这种情况下，“第二套房”政策很可能走入一个与原意背道而驰的境地。对于大部分政策颁布前的购房者，无论采取何种认定方法，如果是夫妻双方共同申请了贷款，那么在购买改善型住房时，显然就会“吃亏”；反观投资者，其投资购房时贷款一般会选择“个人”为单位，在面对新政时却可以有“优惠”的。相比之下，新政似乎倒是“鼓励”了投资者，抑制了自住需求。
