上周末层楼邀请全国的房地产大V在杭州聚会，兽爷、卢俊、米公子、孟祥远、六土、二小姐等全国各地知名楼市大咖系数到场。

　　2天时间，除了第一天论坛交流，还出去跑了一天盘，趁此良机，我们也对当下的行情和走势交流了看法，收获颇多。

　　跟杭州本土的几位大V了解到，杭州从2016年9月房价暴涨以来，疯牛狂奔了两年，市场持续亢奋，只有去年四季度短暂调整了一下，本以为杭州应该进入休整期了。

　　但没想到今年以来，市场又意外的回暖了，新盘二手房成交量都在回升，土拍价格也在上涨，因为政府限价开始放松后，开发商对后期价格上调有了期盼，所以又敢拿地了。

　　周日我们去踩了6个盘，东城金茂府、世贸钱塘天誉、璟宸府、融信远洋厘望NEO1、保利滨江上品、融创江南壹号院，跟开发商了解最新行情。

　　东城金茂府售价46500，2017年9月拿地价就是36000，因为限价，现在只能亏本销售，年后销售情况比较乐观，有一批需求是各地级市的父母给孩子买房。

　　世贸钱塘天誉的售价和地价跟金茂府一样，开发商说，现在也是亏损卖，希望后期能突破限价，年后市场突然就回暖了，二手房成交量放大后，业主卖了二手房就有钱有名额来买新房。

　　璟宸府，销售说近两周每周都有突破2个亿的成交表现，主要买叠排改善。

　　保利滨江上品都是大户型改善，去年11月底开盘6.98万，中签率50%，对面二手房8万，倒挂1万。

　　融创江南壹号院高层2.83万/平米，目前的购房人群主要来自滨江和钱江世纪城，还有外地投资客，销售说，年前一周都见不到一个外地投资者，上周六就接待了三个温州人。

　　这是回光返照，还是强弩之末？

　　这次前来杭州的大V们，一致认为杭州房价被高估了，在经过2年大涨之后，杭州房价动辄四五万，最高的片区已经七八万，相比上海，杭州已经不具备投资价值。

　　理由是杭州的土地供给收入已连续2年全国第一，杭州大量卖地，必然会转化为新盘供应，既想维持高房价，又想持续大量卖地，是不太可能的，因为房价越往上，需求越有限。

　　过去两年杭州大量拆迁，创造的有效需求功不可没，也有着亚运会的利好预期目前还在维持，但拆迁也有结束的一天。这对市场的购买力接力确实是个考验。

　　二小姐对比了上海和杭州房价中位数，发现比值经超过0.7的合理标准，上海成交量超过7成是300万以下的房子，但杭州现在的平均成交总价已经超过200万，也就是说，上海更具性价比。她个人在2016年投资杭州，2017年6月再也没有加仓，因为房价太高了，相比有的城市，杭州已不具备投资价值。

　　如果说上海房价低估很多人会不同意，因为在高房价面前，没有一个人会认为这是合理的，但相比杭州而言，上海更具有购买价值如今应该说是不争的事实。

　　长三角升级为国家战略之后，上海过去是，未来也始终是长三角的龙头，这是毋庸置疑的，目前上海只是因为调控过于严格，购房门槛太高，购买力被人为的限制死了，一旦放松一点，房价反弹的力度必将大于杭州。

　　“从投资角度来说，当一个城市房价，短时间内翻倍甚至更多，大概率要做调整。这时候，更为理性的做法，是去寻找更高性价比的城市或者地段。”这几乎是所有大V们共同的观点，跟我的房价翻倍之后卖出理论不谋而合。

　　二手房超过翻倍后，完全没有调整过的城市，房价肯定是高估的，而调整越深，市场越安全，刚需买入也越安心。

　　我再发一下贝壳的这张图：

　　可以看到很多一二线城市二手房房价都下跌过了，跌幅越多的，说明调整越到位，也越容易见底回暖。

　　最近廊坊、北京、上海、厦门、成都市场都有所回暖了。

　　二线城市中，米公子非常看好长沙，认为现在调控期依然可以找到一些好的投资机会。这次我意外从他那获得消息，长沙梅溪湖有个新盘限价9907元/平米，当时我是不相信的，因为梅溪湖核心位置之前都是1.7万的价格，现在怎么会这么便宜，最后确认是真的。

　　原来是长沙在不同片区都推出了一些限价的土地，真的是ZF给大家的福利，要是有名额我也想去摇一套，这么大的价差毫无疑问值得买，所以提前养名额是非常有必要的，机会永远留是给有准备的人。

　　还有一位大V告诉我，他3.9万卖了南京的一套二手房后，转身就以3.4万买了河西南的一套新房，感谢ZF调控给他的套利机会，在调控期内，一个城市里也是存在少有的好机会，但这需要运气。

　　如米公子所言，楼市依旧存在机会，但需要去发现基于“一城一策”之下的局部机会，且要做中长周期投资准备，短期获利机会不多。