火热的投资潮在“旅游地产”这一政策监管的真空地带急速地涌动着。在旅游产业前景看好的形势下，专家提醒切忌盲目投资，不是任何投资项目都能获得收益。
□本报记者 邓敏敏
中国旅游报：目前旅游房地产的开发经营主体有哪些？
王兴斌：大致可分为两大类：第一类是旅游业内的大家，如以旅游景区为主业的华侨城集团，以旅行社为主业的国、中、青三大家等，目前都正在向旅游度假区、主题公园和风景旅游区扩展。第二类是旅游业外的各行业的国营或民营企业，有央企、房地产和其他行业企业。其他行业开发旅游房地产成功的有进入中国旅游集团20强的浙江开元、大连海昌、广东长隆、广东南湖等，有的以酒店、度假别墅为主，有的以旅游景区、度假区为主。
其他行业资本进入旅游房地产给旅游业带来资金、管理与人才，推动产业融合，促进产业结构调整优化，无疑是件好事。但问题在于，是真心实意发展旅游，还是用一家著名房地产公司的话来说，“草船借箭”，以旅游“草船”借圈地建房之“箭”。名义上开发旅游，实质上圈地搞房地产。有人说这是房地产商“绑架”旅游不无道理。
中国旅游报：现在对房地产的过热、甚至泡沫没有太大争论，但是很少有人谈起旅游房地产的过热和泡沫，您认为目前旅游房地产有过热和泡沫问题吗？
王兴斌：近年来，房地产大鳄或煤矿企业大佬纷纷进军旅游房地产，攻城夺地，声势浩大。一是规模大，不少面积在千亩以上；二是投资规模大，动辄几十个亿、甚至上百个亿；三是选在风景好、环境优良的地方，有的有一定的旅游知名度；四是以高端消费群体为市场，投向豪华度假酒店、高尔夫球场、温泉养生或主题公园；五是地域上从一线城市走向二、三线城市，从东部地区向中部以至西部扩展。
现在对大城市的房地产过热以至泡沫已成共识，但旅游房地产有无过热、是否会形成泡沫，很少有人谈及。我认为，目前过热的主要是以高端消费为取向的几类旅游项目开发，主要是高尔夫球场、“明清一条街”、滨海房地产、温泉度假地、豪华酒店、邮轮母港等。旅游地产投资增长呈几何级所增长，数以千计的项目上马，数以百亿计的资金入市，一时繁荣的背后隐藏着巨大的风险。
中国旅游报：能否谈谈导致目前“旅游房地产”过热的原因？
王兴斌：一方面是来自旅游业宏观前景好、产业政策给力、各级政府扶植旅游业发展这些内部因素。另一方面是来自旅游业外部的因素，比如，从2009年开始，国家在大中城市连续出台“限价”、“限购”政策，住宅商品房市场降温，房地产的利润空间缩小。在此政策导向下，资本的逐利本能驱使房地产商从住房地产纷纷向两个方向转移：一是以高档写字楼、商务会展和商贸娱乐为核心的城市综合体，重点在大中城市市区抢滩；二是以高端酒店、休闲度假、康体娱乐为核心的旅游综合体，重点在城市群、城市带的周边布局。
而地方政府的“土地财政”在城区建商品房方面受阻后，就向不受政策调控的、甚至得到政策鼓励的城市综合体、旅游综合体或旅游区去开辟新的财源、创造“政绩”；房地产商也转向从城市综合体、旅游综合体和旅游区去拿地、开辟新的财路。在政府与企业、政策与市场的双重推动下，“十二五”开局之年，国企、民企大举进军旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金涌向旅游业，其中主要是旅游地产项目。
从目前公布的各省区直辖市的“十二五”旅游发展规划看，除少数省市外，旅游人数和收入增长率大多数都定在年增15%至20%之间，有的甚至在20%以上，远远超出全国的平均增长指标。在投资增长型的发展模式下，高增长指标必然会导致高投资指标。有的省提出“十二五”期间建设5亿元以上的重大旅游项目200个以上，完成旅游项目建设投资3000亿元以上。有的省下达2011年“旅游投资、引资双200亿”目标任务，新建、续建旅游项目400个。有的省则提出“大招商，招大商”的思路，2011年全年完成旅游投资100亿元。其中虽然并非都是旅游房地产项目，但大多与它有关。
从“过热”到“泡沫”，是一个量变到质变的过程。从全国来说，目前还不能说旅游房地产过热，但局部地区、若干旅游业态确实存在贪大求快、急于求成现象，旅游项目建设超越了市场的现实需求，也超越了地区经济实力的支撑能力，存在过热现象，发展下去可能会出现泡沫。上世纪九十年代初主题公园热、国家旅游度假区热、九十年代末海南房地产泡沫的历史教训，似乎已被遗忘了。
中国旅游报：面对目前旅游房地产过热现象，政府、企业该怎么办？
王兴斌：在政府方面，应该树立科学的市场观、发展观、政绩观。政府应该树立市场导向观念，从本地实情出发，尤其是从客源市场的实际需求出发，指导、规划、掌控旅游业发展的速度、规模、节奏，既要速度与规模，更要质量与效益，不走粗放式发展的老路。在旅游业发展到一定程度的地区，在开发新项目的同时，要着力提升与整合已有旅游项目，不是把摊子铺得越大越好；在旅游业初步发展的地区，也不要全面铺开，要把握重点。更不要一味追求高速度、高指标，尤其不要盲目追求搞大项目、高档次、超豪华。政府应该谨慎挑选投资商，警惕“草船借箭”式的投机商。地方政府在“招女婿”时，不仅要看投资商的财力是实还是虚，还要看他的开发理念是否对头，开发项目是否可行，目标是否可能。更要警惕投资者以“开发旅游”为名圈地，并借用“旅游区”的名义“屯地”，等待土地升值日后牟取暴利。
旅游开发不同于“圈地→建房→卖房”的房地产盈利模，也不同于“圈地→挖矿→卖矿”的采矿业盈利模式。无论是主题公园、旅游景区开发，还是高档酒店、高尔夫，盈利与风险并存。
风险之一，旅游业是敏感度极高的产业，一场天灾、人祸、政治风波，旅游会瞬间跌入低谷，起伏不定。
风险之二，旅游消费是非生活必需品的消费，当国民经济出现大起大落时，人们不能取消穿衣、饮食、住房、交通、医疗、教育、养老等必需品的消费，但必定会减少或停止旅游消费。
风险之三，旅游经济是高度竞争性的市场经济，旅游产品除少数世界遗产外很少有独占性、垄断性，十分容易仿制同类产品，农家乐、游乐园、度假村、古街、古镇以及宾馆酒店等等，现在遍地而起，往往是“几家欢乐几家愁”，成功者不少，失败者亦不在少数。
风险之四，旅游产品是不可储存的潜商品，不像煤炭那样这个月卖不出去下个月继续卖，今天酒店没人住、景区没人来，水、电、人工等成本照样支出，但今天的“生意”就永远补不回来了。
风险之五，旅游开发大多是投入大、回收慢、经营期长的长线投资，一个大景区的回收成本至少三、五年，一个中高档酒店回收成本至少十年八年，不像投入住宅地产和釆煤那样，一两年回本、三五年赢大利。
机遇对所有人都是一样的，风险则随人而异。这不仅要靠入市者的运气、经验和悟性，更需要深入的市场调研、务实的经济分析、高明的规划设计和专业的经营管理，切不可以急功近利、侥幸取胜。旅游业总体形势看好，并不等于任何项目都能成功。
