近日业界纷传摩根士丹利（下称大摩）欲转让有着上海“第一烂尾楼”之称的东海广场。

    据了解，目前该写字楼由于租金太贵，入住率仅为40%，业内人士分析认为该项目基金的约定投资期限可能将到期，使得大摩想要放手这一项目。本周大摩方面向记者否认了出售东海广场一事。

    但一位不愿透露姓名的人士向记者表示，由于上海办公楼市场仍将低迷，现在并不是出让东海广场的好时机，即使出让现在也很少有人接盘。而大摩做事一向低调，否认出让也许只是权宜之策，但他们高层是怎么想的还不清楚。

    业内称大摩终将出售东海项目

    东海广场自1994年筹建开始，直至2006年7月大摩以19.6亿元收购东海广场，十几年间六度转手，该项目却始终没有建成，被称为上海“第一烂尾楼”。

    业界近期纷传大摩要出售东海广场，有投资者认为大摩是为了保证大摩美国资金的充足而出让资产。但大摩方面相关人士告诉记者，目前没有出售东海广场的计划。

    不过一家国际房产代理公司的人士向记者表示，大摩的项目最终是要出售的。但出让原因并非是为保证其美国资金的充足，是投资该项目基金的约定投资期限可能将要到期了，而且对项目未来保持持续增长的回报并不抱乐观态度。

    对于是否接触过其他基金进行项目转让洽谈事宜，大摩方面并没有给记者明确的答复。

    东海广场整个项目分为三期，批准总建筑面积约为13万平方米，目前上市的是东海广场一期。记者勘察了楼盘后发现该楼盘目前只有一个出入口，地上车位也少了些。

   “出入通道过于狭窄影响到租户对写字楼使用的便利度。过去南京路上的甲级写字楼是供少求多，但现在供需发生了逆转。这样的情况下如果租金没有优势，潜在客户将流失到其他的写字楼中去。”中原地产办公楼部研究员徐姗姗认为。

    租金太贵仅有40%入住率

    是否有良好的投资前景，比较直观的表现即是租金增长情况和出租率。而东海广场目前的出租情况并不理想。

    东海广场一期租赁部助理经理钟成娟告诉记者，目前该项目写字楼的日租金为9-12元/平方米，入住率为40%。“目前这个租金有点贵，很难吸引到大客户，出租率也低了些。”五合智库总经理邹毅表示。

   “本来东海广场的位置还不错，但上市时机却不太好。”邹毅认为，大摩经过几年的投资后原本可以取得不错收益，却恰好遇到了金融风暴，东海广场一期上市时正值办公楼市场萧条期多少让项目持有者有些为难。

    而这种情况也反映了不少基金的尴尬境地：卖还是不卖。卖，价格就要大幅缩减；不卖，未来的投资前景又不明朗。

   “没有足够租户的写字楼产生不了现金流，这样的物业无法让其他基金看到回报前景。如果大摩又不愿意在价格上做出巨大让步，在目前办公楼市场持续低迷的行情下，这样的项目很难对基金产生吸引力。”一位不愿透露姓名的人士表示，这恐怕是大摩现在不出售东海广场的重要原因。

    地产调整周期比想象中长

   “从国际经验看，房地产调整周期都是很长的，要比股市周期长得多。”对于楼市何时见底，摩根士丹利中国策略师娄刚向记者表示，房价可以止跌，但在下一轮经济复苏周期中把房产作为一个投资产品可能要很长时间了。

    虽然这位资深专家只是做一些策略的分析，但从他的分析中也许能够透露出大摩对于房地产市场的一些看法：在下行期，地产的调整周期远比人们想象得要长；对于投资回报率不高的项目来说，如果长期困在其中可能会有不小的机会成本。而困在其中不如在适当的时机将资金投到更有效率的领域。

    今年1月有消息称，大摩推出了含有写字楼、商场、住宅等多种类型物业的资产包欲出售。其中包括了静安区的东海广场写字楼、卢湾区的上海广场商场部分、宝山区的安信商业广场，以及另外三个住宅项目。

    向摩根士丹利核实“上海其他物业是否与其他基金洽谈过出售事宜”时，大摩方面并未给予正面肯定或否定的回复。

   “现在上海办公楼、酒店公寓租金下行压力大，整体收购的项目难以保证足够高的回报率。如果没有足够的回报率，收购一个物业来干什么呢？”戴德梁行投资部董事叶建成表示，今年基金收购项目的冲动明显减少，项目在售价上没有绝对吸引力是很难成交的。

   “买卖物业只是投资者个体的行为，一些项目在流动性和收益率方面无法满足内部要求，在适当的情况下会选择退出。有投资就要有退出，现在还有外资积极进来的。这要根据不同项目的情况来看了。”娄刚表示。