源于投机性炒作深圳炒楼者“负资产”现象蔓延

来源: 中国证券报

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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/06/23 08:46 点击:1521

　差价补偿、退房的风波还没落幕，记者近日发现，在深圳的一些社区论坛里，“负资产”与“还贷压力”又成了讨论的热点。一些拥有多套房产的业主声称，由于在去年高位时买入，一些房产现在的市场价还不及银行的按揭，而且一时难以找到买家，还贷面临很大压力。

　　退潮之后负资产频现

　　这些言辞最为激烈的“负翁”投资客，正是去年深圳楼市最活跃的一群人，手上大多有多套房产，甚至有的二十几套，由于出手不及时而被深套，目前每月负担着数万元甚至十几万元的月供。

　　楼市调整半年左右，“负资产”开始频频出现。自去年10月份深圳新房价格攀至17350元/平方米的峰顶之后，就开始了节节下跌，按照七成房贷的标准判断，只要房价格回落30%，即12145元/平方米，“资不抵债”情形便会出现。

　　而事实上，根据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，五月份的住宅均价已经跌至了11014.14元/平方米，大于30%的临界点。

　　虽然整体房价刚刚超过30%的临界点，但事实上深圳很多业主早已是负资产了，尤其在南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象相当普遍。在去年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40%以上。

　　去年6月份深圳市宝安区一手楼价达到最高峰，成交均价15185元/平方米；二手楼最高峰在9月，成交均价16170元/平方米。随后，房价掉头向下，至今年4月，宝安区一手楼成交均价11238元/平方米，较高峰时下跌了26%；二手楼成交均价9337元/平方米，较最高峰下跌了42%。

　　宝安中心区的幸福海岸二期去年5月以1.6万元/平方米开盘，现在二手房成交价在1.1万元/平方米左右，附近的深业新岸线三期新楼均价才1.2万多元/平方米；去年7月金地梅陇镇二期开盘价高达1.6万元/平方米，到今年2月底开售的三期带精装修1.2万元/平方米左右。

　　今年4月，龙岗区一手楼价下跌至9072元/平方米，二手楼价下跌至7179元/平方米。而去年4月至12月的9个月中，龙岗区有8个月成交均价在1.1万元/平方米以上，最高峰8月份成交均价为16391元/平方米，即使以1.1万元/平方米计算，相对于目前的二手房价，下跌幅度也达到34.7%，超过了负资产临界点。

　　面对庞大的月供和冷清的市场，一些投资客只有降价，有的亏掉了全部按揭和之前的月供，甚至还有业主想到买房送车的招数。但随着一手楼低价入市以及不断增多的待售二手房，想迅速变现并不容易。

　　“虽然尚不能计算出有多少业主处于负资产状态，但是，如果房价继续调整，深圳很有可能会出现大面积的‘负资产’现象。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。

　　负资产源于投机性炒作

　　在前两年的上涨大潮中，深圳一直是领涨者。从2005年起，深圳的住宅价格一改连续几年稳定在均价每平米5000至6000元的状态，陡然升至均价每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年更是以几乎每月10％的速度上涨，10月份达到每平方米17350元的最高价。

　　深圳楼市今年以来的暴跌可以被视为“挤压泡沫”，前两年投资过旺以及投机性炒作，市场积累起来了大量泡沫。据深圳本地中介机构统计，去年深圳楼市中70%的购房者为投资客，实际购房自住的不到30%。

　　深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。同样表明，深圳住房市场转手速度明显过快，投资和投机的成分较多。

　　央行5月底发布《2007年中国区域金融运行报告》中透露，地产贷款为去年深圳市国内金融机构人民币新增贷款的主要项目，年末余额同比增长45.3%，余额新增占比达到86.3%，尤其是个人住房贷款，新增占比达到58.1%，比上年有较大幅度提高。

　　央行深圳分行抽样还显示，2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长近14个百分点，投资比例较06年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市。

　　随后开展的宏观调控措施，遏制住了这种炒房投机的行为。仅去年一年，央行就先后6次上调存贷款利率，10次上调金融机构存款准备金率。今年以来，紧缩型货币政策依旧没有改变。在提高贷款利率的同时，央行还针对第二套住房的贷款作出规定，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　去年上半年房地产价格的过快增长也引起深圳银行业风险的关注，这种过快发展的势头在下半年得到抑制，个人住房贷款发放额在去年7月达到201.9亿元的高点后一路下滑，11月份不到60亿，今年全市房贷新增规模仅为40多亿元。

　　一系列调控“组合拳”切中了炒房者的要害，在炒房的利润被大大削减之后，抛售房产成了市场主流，房价也开始下跌。由于消费者“买涨不买跌”的心态，深圳楼市一直难以回暖，导致了炒房者资金链断裂，陷入进退两难的境地。

　　商业银行关注房贷风险

　　“负资产”以及可能引发的不良贷款逐渐引起了深圳银行界的注意。深圳中原地产深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭贷款涉及金额高达555.46亿元，其中，二手房贷为348.5亿元。

　　央行发布的《2007中国区域金融运行报告》也对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样显示，深圳市家庭房贷月供占家庭收入的比重较大，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，还款及抗风险能力较弱。第二，目前住房贷款质量较高，但2007年4至7月份发放的个人住房贷款应予以关注。

　　据深圳多家银行透露，目前深圳的确出现了“负资产”，但不是“爆发式”的，断供现象也是少量，整体房贷质量仍然正常。

　　6月12日，人民银行深圳中心支行公布了深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款自2007年以来首次录得负增长，余额为2291.85亿元，比今年年初下降了20.95亿；个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元，不良率为0.58%，比去年末微升了0.04%。

　　由此引发了外界对深圳房贷不良率是否会进一步浮现的猜测。作为立足深圳的以个人业务为主的股份制银行，深圳发展银行行长肖遂宁在股东大会上表示，深发展早在去年6月就将深圳等城市列入红色警报区，停止了一手高价楼盘的贷款，提前规避了房价下跌的风险。房贷更多地集中在二手楼，其特点是小批量、单套、有真实需求，不会有断供情况。肖遂宁还透露，就在最近深发展还对其房贷业务进行了压力测试，情况非常好。

　　深发展首席信贷执行官李文活也证实，2005年之后深发展新发放的贷款不良率远低于1%，2007年该行个贷增长234亿元，至今资产质量非常好，不良率没有明显变化。

　　同样谨慎的还有光大银行。去年10月，光大银行就将“调整深圳分行的房屋按揭贷款政策”作为一项单独的内容，与其他地区以示区别。该行规定，深圳地区借款人购买首套自住房的，不能享受90平方米以下首付两成的优待，不论面积是否在90平方米以下，其贷款额度最高不得超过七成。此外，深圳借款人购买第三套或第四套住房的，首付比例最少不低于合同价或评估价的五成，也要高于其他地区。

　　业内人士也表示，在四大国有银行已经占据了房贷市场半壁江山的情况下，深发展等中小银行因为政策及实力的限制，新房贷款业务承揽份额很小，占比不超过5%。

　　而作为四大国有银行之一的建行日前也正式公告称，若房价下跌10%，对该行贷款质量基本没有影响；若房价下降20%，会对贷款质量略有影响，只有房价下降30%才将对其住房贷款质量造成明显影响，但也不是根本性影响。

　　“负资产并不意味着会断供，除非到万不得已，购房者一般不会断供。”业内人士表示，断供并不会令自己的债务灭失，另一方面却会使自己在银行留下不良信用记录，理性的购房者在决定“断供”前会慎重考虑这个问题。

　　业内人士分析，只有在“负资产”程度非常严重，以至于业主自觉供款的损失大于断供的损失的时候，他才会选择断供，而目前房价下跌导致的“负资产”程度，还没有达到那个地步。目前一些业主声称的断供，不过不满房价下跌，以此和开发商讨价还价的筹码而已。此外，房价目前的下跌，并未彻底摧毁投资者们对楼市回稳反弹的信心。

如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
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