北京五环内房价已过万，城区购房压力骤增；置业可转移到近郊，其住宅单价6000元-8000元
这是一个全民置业的时代，买房置业成为很多人实现安居北京理想的重要一环。不过，近年来北京快速上涨的房价，让很多人感受到
实现购房希望的艰难性和窘迫性。走出中心城区，到房价相对较低的近郊去置业成为越来越多人的选择。
房价快速上涨，买房梦被“肢解”
来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的上半年北京房地产市场信息显示，京城四环路以内的住宅期房均价达到13696元/平米，四环至五环路为11439元/平米。简而言之，五环内的房子均价每平米已经过万元。
房价的快速上升正在“肢解”普通百姓买房置业的理想。在目前京城楼市供不应求、购买成本急剧增加的客观情况下，购房理想与现实的距离正在逐渐拉大。然而，另一个现实是，很多人的购房需求是客观存在的，而且这个“存在”不停地折磨着普通百姓的心理，也不停地激励普通百姓为之奋斗。
郊区置业是新途径，房价较低环境不错
在这样的客观形势下，郊区置业成为很多人目前实现买房理想的途径之一。因为在一定程度上，购房者无法承受城区内动辄上万元的高房价，相比之下，郊区住宅较低的单价和良好的居住环境，在一定程度上可以弥补到城区距离远所带来的不足。
事实也证明，随着轨道交通便捷和市场配套的逐渐完善，通州、昌平和大兴等近郊已经明显地缩短了城区和郊区的心理距离，最重要的是，这些区域内6000元-8000元/平米的住宅，也接近普通购房者可以承受的心理和现实价位。所以，对那些仅凭自己努力工作来实现购房理想的置业者来说，靠近郊区，就是靠近置业的理想。
心动正在变为行动，随着下半年近郊供应量的增加，普通老百姓开始主动向郊区进发，四面出击，寻找适合自己承受能力的郊区住房。
从现在开始，向东、南、西、北搜索，寻找合适的新房。或者不久后的一天，大家在近郊某个小区相遇，一愣之后在心里说：好多人已在近郊安家了。
>>>>东部
下半年东五环外近郊置业的热点将是沿京通、京哈快速路沿线一直延伸到燕郊，仅燕郊就将有500万平米的放量，而且，主力项目趋向高档化成为显著的特征。到明年上半年，京通、京哈沿线楼盘的销售就将逐渐进入收尾阶段。
高档次楼盘唱响东进主旋律：燕郊下半年有约500万平米新商品房入市
大盘增多，新房高端化倾向明显
东五环外京通沿线近郊线板块在京城楼市的地位日渐明显，下半年区域内在售楼盘多数为大中型社区，规模在30万—90万平米之间，形态以低密度大户型为主。比如，建筑面积为85万平米的万象新天，绿化率33%；北京新天地建筑面积50多万平米；水郡长安30万平米，绿化率30%。
下半年京东近郊的新增商品住宅形态也较为齐全，普通住宅项目如北京新天地、优点社区、朝阳旺角、远洋一方、珠江御景湾，天晟嘉园等，中高档产品有苹果派，康城、万象新天、水郡长安等则主打Townhouse甚至独栋别墅等。
沿京哈高速路至燕郊，新房将更多。据统计，下半年燕郊约有500万平米以上的供应量入市，除了上半年的主力楼盘上上城继续放量外，东方夏威夷、美林湾、潮白人家、欧逸丽庭等面向高端消费者的楼盘会在下半年表现活跃。而且，高端项目将成为燕郊楼市的主导，比如，东方夏威夷的主打产品为别墅和高端公寓，总体供应量在千套左右；美林湾二期景观公寓现已公开认筹，也有数百套房入市。
燕郊普宅年底将达5600元/平米
目前，京通快速路沿线区域在售普通住宅的平均销售价格在6500元—9000元/平米之间。比如，位于通州区中心的天晟嘉园预计9月开盘，价格预计为5800元－6000元/平米；定福庄老盘万象新天三期均价9000元/平米左右，北京新天地四期预计为8800元/平米；位于双桥的老项目水郡长安东区7号楼也将入市，业内预计其售价在9500元/平米左右。
在燕郊，东方夏威夷别墅价格为13600元/平米，公寓部分的售价为5300元/平米，而其他多数普通住宅新产品的价格则均在5000元/平米左右，部分开发商表示，希望在年底前能将住宅售价拉升到5600元/平米左右的水平。
而到明年上半年，京通、京哈沿线楼盘的销售就将逐渐进入收尾阶段。其中，京通沿线区域的供应热点将向通州方向靠近，如远洋一方、珠江御景湾等，而通州本地新一轮的土地供应有望在明年显现出来，燕郊则将在今年下半年出现供应高峰，明年下半年10月左右会有不少项目清盘，当地的供应也会逐渐走低。
>>>>北部
在经历了长时间的平稳供应之后，昌平别墅区下半年又将迎来新一轮放量，同时，普通住宅方面也将有几个项目陆续推出新楼栋。从高端到中低端，从高价到中低价，昌平楼市给购房者提供了丰富的选择空间，再加之当地特有的环境、生态优势，若到郊区置业，昌平无疑是个极具吸引力的板块。
昌平迎来新一轮供应：新老别墅、普宅项目酝酿放量，下半年有望形成供应高峰
多个别墅陆续推盘
事实上，早在今年4月份，昌平楼市再次发力的迹象已经初现。4月28日，由复地打造的小独栋项目湾流汇开盘销售，13000元/平米左右的均价、200至400平米之间的实用户型吸引了众多购房者；同日，距离市区较近的经济型别墅———园墅也推出了项目二期，共150余套叠拼及联排别墅，开盘价仅为9500元/平米。“目前项目已涨至10500元/平米以上。”园墅开发商有关负责人称。
两项目推盘不久后，昌平代表性别墅项目之一的玫瑰园推出Ⅳ期，其独栋别墅单套总价达到1800万－5100万元。
另据保利地产有关人士介绍，保利垄上三期目前正在进行前期准备工作，预计可提供200多套独栋别墅。“根据计划，保利垄上三期可望于年内推盘，具体推盘日期将视开发进度和具体市场情况敲定。”该人士表示。
“事实上，奥北尤其是昌平别墅年内的市场供应量将远不止这些。”珠江·壹千栋副总经理叶伟力表示，珠江·壹千栋、中海瓦尔登湖、东方普罗旺斯等当地多个在售项目都有较多的后备土地，“相信这些项目下半年还将陆续推盘，形成新一轮别墅供应。”
“壹千栋二期就计划于今年八九月份开盘，推出110多套别墅，单套面积在400至500平米，预计均价可达13500元/平米。”叶伟力表示。
普宅供应有望加大
尽管以别墅为主的高端产品放量较大，持续吸引了当地人的眼球，但在普通住宅方面，昌平也有望加大产品供应。据悉，目前昌平在售的普通住宅项目有新龙城、北京北、顶秀青溪等，它们在今年已经有新楼开盘，或者即将推售新楼。
已开发至第六期的新龙城，今年以来先后推出多栋新楼，基本每次都是两栋楼左右的放量规模；华龙苑今年5月底推出了三期9号楼，户型为87、91、97平方米二居；主打国际老年公寓的北京太阳城4月份推出了三期19、23号楼，下个月，该项目预期还将推出三期8、17号楼，户型面积为76-161平方米，预计均价将达到7000元/平米以上。
>>>>东北
几年前，顺义区域普通住宅的主要购买力基本上都来自当地城区内，但从2005年开始，购房者中不少是来自北京城区的了。中原地产的统计显示，顺义下半年的主要放量来自老盘后期，包括金汉绿港二期、东方太阳城公寓和万科四季花城等目前在售项目，它们将支撑起当地普宅的主要供应。
顺义普通板楼售价将超7000元：下半年老盘后期放量约15万平米，产品品质有提升
在售普宅楼盘不超5个
据北京万科营销中心经理赵彤介绍，目前该区域在售的住宅主要以中低层板楼和花园洋房为主，“由于区域内在售普通住宅数量较少，因此上半年基本处于供不应求的局面。”记者发现，目前顺义在售的普通住宅不超过5个，多数为老项目的二期，售价则集中在六七千元左右。比如，金汉绿港二期20层板楼的均价6600元/平米，东方太阳城6层板楼均价6700元/平米左右，而万科四季花城剩下主要为花园洋房，售价在7800元/平米左右。香花畦后期产品则可能在9月份左右推向市场。
赵彤介绍，目前顺义普通住宅的购买人群大致可以分成三类，顺义本地购房人群占最大比例，其次是空港人群，最后是北京城区的购买者，其中包括一些在顺义养老的。而且，因城里价格太高而选择顺义置业的年轻白领正在逐渐增加，主要来自北京北部和东北方向，因为从顺义中心区开车到三元桥走机场高速只需约半个多小时。
新增供应集中在新城区域
中原地产的统计数据显示，顺义下半年的主要放量集中在老项目的后期，总面积可能在15万平米左右。这包括了金汉绿港、东方太阳城公寓和万科四季花城等老盘。
同时，顺义下半年入市的普通住宅新盘还有位于新国展附近的新国展国际公寓。该项目将在9月左右入市，售价将可能超过8000元/平米。
而从整体上看，下半年顺义普通住宅集中在顺义新城区，售价将可能突破7000元/平米。“北京总体规划修订中明确提出将打造宜居的城市。随着基础设施、交通设施的改善，顺义的房地产开发由过去的以中央别墅区为主导改变为新型的宜居的住宅小区。”金汉房地产开发有限公司总经理韩国华认为，作为近郊的住宅项目，环境已经决定了郊区住宅有条件做出更好的宜居环境。同时顺义区域住宅产品品质将不断提升，尤其是随着该区域将来轨道交通的开通，区域的利好价值将会快速释放。不过，业内多数预计，顺义区域今后的房价仍将呈现上涨趋势，但涨速及涨幅不会像中心城区那样快那样大。
>>>>西南
下半年的北京住宅市场中，位于西南的房山无疑是放量的生力军，这从几个超级大盘近期的动向可见一斑：位于京石高速长阳出口的百万大盘加州水郡将在8月推出西区板式住宅，共4000余套中小户型，这也是西南五六环之间最大体量的中小户型项目；水墨林溪、世界名园等大盘也将推出后期产品。另外，天恒乐活城、北潞尚界等新盘也将入市。下半年房山住宅放量可达200万平米。
中小户型将撑起房山楼市：一大盘下月将推4000余套中小户型住宅，十余新盘放量共约200万平米
新老盘齐放量
据记者统计，房山下半年放量情况很可观：一是老盘、大盘仍将继续推出后期；二是区域内还将出现部分新项目。同梧仗爱街区、加州水郡一样，房山不少项目都是规模超大的社区，由于体量大，开发周期相对较长，如世界名园总规模约320万平米，还有较大体量楼盘未开发；绿城百合建筑面积约63万平米，先期开发的主要是南区，约32万平米的北区将在下半年继续推盘；63万平米的水墨林溪，下半年将推出二期。
根据房山区政府工作报告及长阳镇等发布的30个重点工程显示，今年有10余个新楼盘上市，体量共计200万平米左右，而且这些新盘多处于长阳镇等距离市区较近、交通状况较好的位置，或是处于各项配套较为成熟的良乡区域。比如，东邻绿城百合的天恒乐活城项目，规划建筑面积为19万多平米。
小户型住宅为主
三年前北京新规划的修编，将房山列入“西部生态发展带”，让很多人看好它的未来。2004年起，梧杖爱街区、世界名园、绿城百合公寓等开始受到市场和购房者注意。而且，房山区内拥有十渡、百花山等多处风景胜地，依托独特的地理优势，房山项目多依山傍水而建，田园风光十足。另外，房山区政府规划要将普通住宅向生态型、节能型、环保型的新型小区发展。
值得注意的是，下半年推出的项目很多是以中小户型为主，如加州水郡、北潞尚界、世界名园等。
“最初80%左右的客户都是当地人，现在的客户则越来越多地来自海淀、丰台、东城、西城等市区。”多个项目的销售人员表示。
主流普宅单价将破5500元
据北京市房地产交易管理网的数据显示，去年房山区房屋均价为4051元/平米，其中普通商品住宅均价为3698元/平米，别墅均价为6730元/平米，较同地理区位的通州、亦庄低了20%左右。今年以来，房山的主流普宅价格涨至5000元/平米，个别项目上升至6000元/平米，联排别墅则可达8000元/平米。“强劲的北京购买力拉动了房山房价的上升。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。
房山作为京西南的最后一片热土，价格一直处于较低的状态，京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件。同时，由于西南周边的大兴北部、中关村丰台科技园、南三环等地地价逐步升高，可开发土地减少，而京西机关部委等工作人群升级置业需求却很旺盛，因此部分购房需求便转向房山。业内预计，下半年房山区房地产市场价格将继续上涨，区域楼盘项目均价将突破5500元/平米大关。
>>>>南部
大兴自去年下半年的放量高峰过去以后，新盘放量一直不大。今年下半年，新盘放量主要集中在京开高速沿线和相对偏远的新兴区域———采育镇，而大兴核心区黄村镇已经渐渐开始归于沉寂，住宅放量主要是老盘后期，纯新盘仅有2万平米的蚂蚁工房将入市。
黄村老盘担纲 采育初现大盘：大兴区下半年普宅新产品售价预计为6000元-7500元/平米
采育大盘达160万平米
今年下半年大兴要入市的新盘中，最吸引眼球的莫过于位于采育镇的阳光波尔多。这个160万平米的大盘是采育镇第一个也是目前惟一一个正在开发的项目，主力户型为80至200平米的二居、三居。“采育可以说是别人没发现的地方”，阳光波尔多副总经理王晔介绍说，公司相当看好这个区域，做了2400亩的开发，包括学校、商业街、医院等一系列的配套设施。
此外，在京开高速沿线，大盘布洛城的对面，八月底九月初将会有一个新盘———世嘉博客面市，项目体量约10万平米，以中小户型为主。此外，富力地产的别墅项目富力丹麦小镇也预计在10月底推出。
价格方面，由于南城房价较其他区位偏低，所以预计新入市普通住宅楼盘的价格尚在6000元-7500元/平米之间。
黄村老盘后期新货不多
黄村是大兴开发最成熟的区域，集中了大兴绝大多数的在售楼盘。曾经新盘涌动的黄村今年下半年的放量以老盘后期为主，纯新盘仅有2万平米的蚂蚁工房。
大兴黄村去年下半年和今年上半年热销的彩虹新城、丽园阳光都仅剩下少量楼栋将推出，清城广场三期27号楼B座也会有少量房源入市，售价则会突破7000元/平米的大关。此外，顺驰领海8月份将有3栋楼推出，花园洋房果岭假日二期也会在下半年推向市场，价格均待定。
大兴其他将继续放量的老盘主要位于庞各庄，比如龙熙顺景二期、隆盛园二期，价格也待定。
地铁牵引，价格继续攀升
“我们项目去年年底卖5800元/平米，今年年初，地铁4号线南延线已开始招标，年内即将动工的消息传出后，销售价格扶摇直上，现在已卖到7100元/平米”，彩虹新城项目负责人告诉记者。
地铁4号线的动工成了带旺大兴楼市的最大利好。下半年，大兴将入市的好几个项目都分布在地铁沿线，比如彩虹新城、世嘉博客。随着地铁的即将开通，大兴交通前景看好，这也吸引了更多在城区工作的人士选择到大兴来置业。
业内人士认为，目前与其他区位比起来，南城的房价还是明显低了一大截，这也意味着大兴的区域价值还有很大的提升空间。“今年年底黄村区域预计将突破7500元/平米的水平”，丽园阳光策划经理王虹懿说，年初黄村房价约6200元/平米，到4月份为6400元/平米，现在的整体均价则达到6800元-7000元/平米，呈现稳步上扬趋势，下半年房价仍将稳中有升。
>>>>东南
2005年底，金地集团以4.08亿元的“天价”拿下了马驹桥一地块，让世人的眼光首度关注这个位于亦庄以南的马驹桥板块。今年，马驹桥板块处于集中放量时期，金地格林小镇6、天鹅堡都将持续放量，而超百万平米的纯新盘珠江·奥古斯塔城邦也将在八九月份入市，下半年该区域将迎来放量小高潮。
品牌地产扎堆马驹桥推新品：八九月份金地、珠江等多个项目入市，产品涵盖普宅及别墅，单价6200元至1万元
珠江项目首推2000套房
金地格林小镇6是金地集团继金地格林小镇以后，推出的“格林小镇升级版”，产品以花园洋房为主，总建筑面积约16万平米。5月26日该项目开盘，首期推出的294套房源均价7000元/平米，目前仅剩约30套。该项目的主力体量预计在8月份推出，户型最小为150平米的三居，价格未定。此外，13万平米的别墅项目天鹅堡二期预计也在8月开盘，共600套联排别墅，户型面积为200平米左右，售价待敲定。
备受瞩目的珠江·奥古斯塔城邦，在几次推延了入市时间后，把开盘时间定在八九月份，一期将推出30万平米，约2000套左右，其中80%-90%都是90平米以下小户型。该项目的产品既有板塔结合的精装修公寓，又有联排别墅。精装修的果岭公寓户型面积为50平米－120平米，主力户型面积为80平米－90平米，均价预计为6200元/平米。同期推出的还有联排别墅，面积180至250平米，价格约1万元/平米。
值得注意的是，未来几年马驹桥仍将是开发的热点区域。除了以上几个项目将在下半年放量外，还有不少品牌开发商已经在这一区域圈地，比如建筑面积均为15万平米的复地项目和卓越项目，目前正在进行推盘的前期准备工作。
亦庄核心区两楼盘主推一居
与马驹桥一河之隔的亦庄，原先是东南近郊楼市的佼佼者，但目前其住宅用地审批已经被严格限制，因此下半年新供应量不多，产品均为小户型公寓。
比如，位于亦庄核心区天源北街的国融国际，全部户型为35至55平米的一居室，共957套，预计七八月份开盘，价格待定；位于亦庄荣京东街3号的荣京丽，预计9月开盘销售，开发商称首先将推出A座塔楼部分，全部为小户型，面积36至70平米之间，尤以36至45平米的户型为主，平层均价8000元/平方米，LOFT均价11000元/平米，精装修。
置业小贴士：实地考察交通和配套
迫于京城快速上涨的房价，越来越多的买房人把目光投向了近郊。那么，到郊区置业要注意哪些问题呢？北京世纪华创（北京）国际投资有限公司总裁杜猛对购房者提出了五点注意。
1、要注意所买项目的手续是否齐全，尤其是要注意房屋的产权是大产权还是小产权。尽管北京市国土局已经明确表态，小产权房须停建停售，但目前郊区仍有一部分建在集体土地上的小产权房以较低的价格悄然销售，让人防不胜防。因此，购房者到郊区买房，不要图便宜而买手续不全的小产权房，再便宜也别动心；
2、要注意楼盘周边交通便利与否，尤其是看从小区出发几分钟有地（城）铁站或公交车，有多少条路线，从小区能否快速切换到主干道等。在时常拥堵的北京，距离不是问题，比如记者从通州核心区新华大街的车站路出发，乘坐城铁八通线只要20分钟就可到达国贸，而在宣武区广外大街的李先生开车，则需要一个小时才能赶到国贸。因此，具有轨道交通的通州、回龙观、石景山、门头沟等都是比较好的购房区域。
3、要注意所购项目的社区配套是否齐全、成熟。如三代同堂，务必考察社区是否配套有医院、幼儿园、中小学校，以及超市、邮局、银行等满足日常需求的设施。如果小区配套不足，那么业主在入住后想寄一封信或者是取款，都要跑很远的路，甚至要到城里才能完成，生活将会十分不便。
4、要注意开发商的实力及背景。在郊区，常常会有一些实力不大的“土开发商”，他们设计的产品相对落后，更重要的是他们的抗风险能力较差，一旦资金链断裂，业主的风险很大。比如今年3月份，回龙观某项目，新楼刚出地面，开发商就没有资金了，项目一直停工，后来开发商想把项目转让出去，这使部分已经购房的业主很被动。
5、要注意郊区的规模前景。比如通州、亦庄、顺义被规划成新城，将来在交通、市政配套等方面都会有一定的优势，因此，购买这些区域的房子，保值升值潜力较大。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：张学冬 张家齐 张晓玲 杨娟娟 许子凌 吴海花)
