相关：什么是“拐点”？

　　万科董事长王石“拐点论”一石激起千层浪。在住房问题成为民生大计的情况下，对于大多数普通百姓，一套房子足以让他们失去今后二十年的自由生活，不得不加入“房奴”的行列。

　　“拐点论”出现后，一些专家和地产大鳄纷纷对楼市“拐点”进行解读，大致可分为两种：一种“拐点”就是楼市猛然降价，另一种“拐点”只是房价稳定，调控到位了，以前涨得多离谱，都是透支了往后一段时间的上升空间的合理解释。显然，前者的“拐点论”，正如业内人士所说，“现在说拐点还为时尚早”。而后者似乎是在告诉人们，宏观调控已初见成效。

　　考究“拐点”的真正含义，却是有些诡谲。按照经济学、数学的理解，“拐点”一词并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。

　　也有人认为，长远来看，中国多年集聚的人口红利、人均收入快速增长、城市化进程不断加快，楼市一定是向上发展的趋势，所以，并不存在拐点。

　　不管外界怎么说，都无法抑制大龄青年对于家的渴望，无法抑制投资房产保值增值的冲动，因而，他们更需要的是在一个合适的时间找到一个合适的房子，并以一个合适的价格买下，这才是问题所在。

　　当前，若不改变当前土地供应的政府垄断方式，不改变地方政府依赖土地收益的GDP发展模式，在既有制度和市场环境下，“拐点”是否真正到来，还得看政策的决心和力度。

　　去年春节售楼356套，今年1套，武汉楼市陷入冰点，许多人似乎看到了“拐点”的希望。房产专家认为，今年武汉房价将趋于稳定，保持小幅波动，但下跌的可能性不大……

　　“特惠房、送家电、免物业费……五花八门的优惠举措层出不穷。春节期间，家住鲁巷的徐先生每天都要删掉10多条楼盘促销短信，而就在半年前，江城大部分楼盘一开盘即一抢而空。这让徐先生更加犹豫：“拐点真的来了，房价会不会跌？”

　　一场50年一遇的雪灾让南方的气温降到了冰点，在宏观调控下武汉楼市岁末同样进入了寒冬。“拐点论”引发的寒流依旧，让人感觉春天尚远。去年底以来，深圳、上海等一线城市楼市的“退烧”，让房价去年狂飙上涨的武汉也失去了冲动。今春，武汉楼市将“拐”向何方？

　　今年楼市开春遇冷

　　日前，据武汉市房产市场信息网显示，今年春节商品房销售“最冷”。除夕至正月初六，全市仅在2月11日成交一套商品房，其余6天为零。而历年数据显示，2007年春节，全市卖了356套；2006年，这个数字是1840套。而更能体现楼市转变之快的数据是，2007年武汉销售了112794套商品房，换句话说，每天平均卖掉309套，一半是去年6-10月卖掉的，整个第四季度楼市清淡，从而延续到春节的历史冰点，许多人似乎看到了“拐点”的希望。

　　今年春节楼市出现如此大的反差，也有观点认为合理。为什么？

　　首先，去年是武汉楼市跃进的一年，全市商品房销售均价为4518元/平方米，同比增长24.7％。当然，这个价格涵盖了郊区、远郊，掩盖了城区多数楼盘价格增长超过50％的事实。目前，武汉大部分中心城区价格都在6000元/平方米以上，售价万元以上项目超过20个。可以说，这个价格超出了大多数自住者的心理防线和家庭承受力，虽然不少郊区价格相对较低，但区域配套不足，居住不便，反而所耗成本较高，吸引力有限，加上春节房价并未大幅降低，故自住者出手有限；

　　其次，去年10月开始，包括第二套房首付和利率提高等多项调控政策的重压之下，让投资房产利润大为缩水，极大抑制了武汉房产投资，除了个别潜力项目，市场整体降到低谷；

　　最后，外来购房者，包括投资者与自住者，既受到一线城市房价下降的心理暗示，也受到武汉高涨房价的制约，此消彼长，以往吸引他们的“价差效应”不复存在，因而出手购房大幅降低。

　　“拐点”到底怎么“拐”？

　　据有关研究中心数据显示，与成交量一路下滑相比，房价则呈现出先抑后扬的走势。一月份前两周的商品房成交均价略有下跌，但随后两周止跌回稳。二月份第一周，主城区商品房成交均价为5763.82元/平方米，较一月同期上涨了48.94元/平方米，涨幅0.86%。房产专家认为，今年武汉房价将趋于稳定，保持小幅波动，下跌的可能性不大，主要基于几点。

　　首先，武汉城市建设及拆迁规模庞大，每年都为市场增加大量刚性需求；其次，由于武汉在湖北一枝独秀，吸引了不少外地人来汉居住和置业，去年外地人在汉购房量曾占到四成，“武汉城市圈”获批“两型社会”试验区后，这一吸引力还在加大；最后，武汉目前的房价在大城市中不算较高，据前不久国务院检查组的督察情况，在全国19个副省级城市中，武汉的商品房价格和增幅，分列第13位和第9位，属中等偏下。

　　武汉市国土房产局人士认为，考虑土地放量、经济房等陆续上市，市场供应增大，在住房保障范围不断扩大的背景下，肯定不会再出现去年那种恐慌性购房，价格也会趋于稳定。

　　什么在左右楼市变局？

　　去年，武汉城市居民人均可支配收入为14357.64元，比上年同期增加1997.66元，剔除物价指数仍增长11.6%。宏观经济层面的直接效应就是，个人与企业消费能力都在不断走强。加上获批试验区，武汉的集聚效应有望得到增强。此外，近几年，武汉在市政交通的投入逐年增加，2007年达到227亿元，今年预计达到300亿元，大部分地段价值明显提升。

　　但是，宏观经济面的利好，并不一定带来楼市的必然上涨。大武汉之所以“大”，其可扩展的地域也大于其他城市，以汉口为例，一旦轨道交通和市政建设能够跟进，后湖、金银湖、古田等地都将成为新的居住区。

　　《2007年武汉房地产市场运行情况通报》显示，去年房屋新开工面积1174万平米，同比增加近一成。这些房子将在今年陆续上市。这意味着，按平均每套90平米计算，今年市场供应比去年增加1万多套。另外，2006年出台的“70－90”政策逐见成效，目前武汉244个在建新住房项目，单套90平米以下的达到578万平方米，占新开工的七成多，同等面积下将有更多房子可供选择。

　　更重要的是，武汉去年有394.54万平方米经济房开工，今年这些经济房将陆续上市，又可为市场提供5万多套中低价房源。

　　提到投资，过去几年买房都赚钱，现今则不同。现在购房凭房子升值回报，若5年内出售要缴5.8%的营业税以及印花税、个税等费用，加上办证费，相关税费就接近14%，如果算上中介费、物业费、装修折旧、贷款利息等支出，目前购房至少升值20％以上才勉强保本，这让投资者望而生畏。

　　目前楼市的“政策面”特征日益显现，在世界经济（美国次级债危机）和国内宏观经济（通胀压力）的影响下，包括加息、货币从紧、物业税等政策都有可能发生进一步变动，加大了未来市场的不确定性。

　　不过，包括土地储备监管、经济房廉租房建设等调控政策，一旦地方政府不折不扣地执行，对武汉楼市而言，大幅上涨的可能性几乎为零。（中国指数研究院华中分院首席分析师李国政）