春节将至，深圳楼市迎来少有的供应“井喷”，算上已开盘销售的首地容御花园、蓝郡、景园、中城天邑、佳兆业茗萃园等，全市约有１５个楼盘赶在节前开售，将为市民提供近６０００套住宅。

　　据了解，目前在售楼盘成交状况大相径庭。佳兆业茗萃园销售率已近５成；景园低层的朝南户型已基本售磬；蓝郡高层景观优势明显的户型也销售一空。但也有不少项目成交在１－２成间徘徊，尽管明降价、暗打折层出不穷，但是销售状况依然不见好转。

　　供应井喷，市场观望依旧，孰能“热销”成为值得探究的话题。热销，究竟谁说了算？具备怎样特性的楼盘，能在如此市场中“笑到最后”？

　　品质感：吸引自住客

　　“入户花园和大阳台设计很实用，户型空间比较容易变化。”江先生选定中城天邑的三房，虽然江先生认为现在并不是买房的好时机，但是到项目现场后，江先生还是被中城天邑的实用户型所吸引，“福田是深圳中心，新盘本来就少。”

　　居住的舒适程度与区域优势，很多现阶段的置业者把这两条作为衡量物业的“准则”，因此很多开发商把重心放在产品的品质上，蓝郡、佳兆业茗萃园、景园等，都在产品的品质上花了不少功夫。例如蓝郡在产品外观及内部用料等方面，突出了“品质豪宅”的概念，星河丹堤新发售的单位据称耗资千万升级产品品质。茗萃园事先将园林、商铺等配套设施做好了再卖住宅，给置业者充分的信心。

　　“市场平淡，自住客是主流，开发商不得不强调产品品质。”兰江地产副总裁杨大谷认为，一方面，适合居住、售价合理的房子会卖得好；另一方面，具备明显区域优势的物业也将走俏。
赠送又打折：提高性价比

　　在英郡年华销售现场记者了解到，此次发售的单位中有部分达到１００％的赠送率，其余户型的赠送面积也在２０－５０平方米不等。

　　　赠送面积又打折，这在关外在售物业中格外明显，金海华府与龙园意境都有９８折后再９８折的优惠，世纪春城４期提前交２万元诚意金后，享受３万元的现金折扣，康达尔蝴蝶堡、东方盛世与慢城都于近期推出特惠房。“对于务实的自住客，关外物业的周边配套与区域前景都比不上关内，性价比成为其吸引客户的重要手段。”中原营销人士如是说。

　　对于置业者来说，开发商赠送、打折，触动了他们的置业神经。在布吉买房的蒋先生称，“说不定明年市场回暖，这些优惠就不见了。”

　　但是也有业内人士指出，这种赠送面积实际上是在为投资客“开绿灯”，间接“贩卖”物业的投资性。例如蓝郡顶层一套４００平方米的全海景物业，赠送近３００平方米的面积，总价是１１００万，如此算来单价不足１．６万，精明的投资客自然不会放过。

　　房贷刺激：大势难撼动

　　“因为没有考虑拐点的到来，只强调投资的预期，有些物业当然会不好卖。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，什么样的房子好卖，这是理性市场下对房地产价值的判断，“区域价值、产品形态以及销售价格三方价值都合理化，这样的物业才可能热销。”

　　事实上，在深圳楼市拐点出现之前，产品打造强调投资预期，例如在相对偏远的片区做小户型吸引投资客，片面“鼓吹”区域长远利好而非品质与居住氛围的营造等。当市场一旦发生本质变化，这样的物业自然不受务实的自住客们青睐。

　　有观点认为，２００８年银行房贷额度已经到位，“银根”缓和，将使深圳楼市重新回暖，置业的价值取向又将调整。但是高海燕称，中央宏观调控的架构已经非常明显，一旦因为“银根”缓和导致房价再度失控，更严厉的调控手段可能又将到来。”２００８年银行房贷额度有不同程度降低，所以深圳各商业银行对于房贷审批将更为谨慎。