近几年，济南商业地产发展迅猛，大势向好。但市场的成熟也使一些问题暴露出来。不少位于中心城区的“商城”、“广场”等商业项目由于前期规划不合理，后期经营不善等原因，运作陷于瘫痪，商场内的惨淡景象与其新锐的外表完全不符。相反，一些专业经营某一类别商品的市场在商铺售罄后经营稳定，市场良性化发展。形成这一现象原因何在？专业市场具有哪些发展优势，投资专业市场是否就可高枕无忧？不妨简单分析一下。

　　专业市场即专业商业地产，是商业地产按市场经营范围划出的一个细分。济南比较典型的专业市场有七里堡茶城、海鲜大市场、齐鲁鞋城等。这些项目都具有以下优势。

　　升级式开发市场基础好

　　七里堡茶城、海鲜大市场、齐鲁鞋城等项目的开发并非无中生有。这些项目都是在原有老市场的基础上升级改造而来的。对原有市场的升级包括经营类别的扩充，产品的丰富，市场体量的增加，经营环境的改善和商场档次的提升。升级改造后的市场在保持原有特色的基础上增强了竞争力和对其他城市、地区的辐射力，相对扩大了市场的有效客群。原老市场多年积累的成熟的商业氛围为市场招商、销售和后期经营提供了较好的先决条件。

　　客户资源稳定抗风险能力强

　　专业市场经营范围的相对固定使其客户资源也处于相对稳定的状态，而客户资源又是影响市场经营的最主要因素。专业市场由于经营产品的类别不同，市场之间容易形成差异化发展。没有了针锋相对的竞争，市场经营的稳定性又得到了提高。

　　就目前而言，专业市场比其他类别商业地产项目运作成功率高，但并不代表商铺投资选择专业市场就没有风险。投资专业市场以下几点至关重要。

　　项目定位须准确

　　专业市场“专业”是其精髓，做好主业是成功的关键。开发商在业态规划时应充分考虑市场的纯粹性、专业性。搭配的其他业态应与主业态的经营协调一致或相互促进。业态规划脱离原有市场基础，或辅助业态与主业态之间相抵是市场规划的败笔，不利于市场后期经营。

　　交通是关键

　　批发是很多专业市场主营业务之一。随着市场辐射力的不断增强和城市之间贸易往来日渐频繁。交通已成为制约市场发展极为关键的因素。位于省城二环东路北段的七里堡茶城自开盘以来商铺销售火爆，很大程度上缘于其便利的交通条件。南北动脉二环东路规划建设BRT和北园大街改造即将完工为该项目的商业前景和价值提升带来了不少利好。

　　是否以经营为中心

　　经营是检验商业地产项目运作成功与否的根本标准，而项目后期能否运营成功很大程度上决定于开发商是否在前期规划及开发过程中对经营有足够的重视。项目规划完全建立在商铺销售利润最大化的基础上，后期经营很难成功。这就要求开发商以长远利益为重，从经营的角度着眼，而且还需要政府相关部门的指导和扶持。

　　开发商在项目销售时采取何种策略，自持物业的比例高低等也会对项目后期经营产生直接影响。七里堡茶城、海鲜大市场等在销售过程中保持相当大一部分铺位只租不卖，待市场稳定后再销售，在很大程度上保证了市场经营的统一和稳定性。这也是开发商重视后期经营的一种体现。