“2007年3月27日，美丽的白沙河畔春意昂然，晴空万里。深圳卓越房地产开发公司携55亿巨资来青入主城阳，揭开了2007年的岛城房地产市场波澜壮阔的画卷。”某媒体如此描述蔚蓝群岛--卓越进入青岛的首个项目奠基时的情形。

　　奠基仪式可谓盛况空前，名流齐聚。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、青岛市副市长张元福、城阳区区长王鲁明与韩国驻青总领事馆郑赞韻领事、中国银行山东省分行行长王建宏、卓越集团董事局主席李华……所有这些嘉宾的出现，隐示着蔚蓝群岛将受到政府、发展商以及社会各界的青睐与重视

　　2006年9月27日，青岛早报上赫然出现了一张公告，位于城阳区的一幅面积约886940平方米的土地招标，价格为每平方米270元。这块根本无法吸引青岛本土开发商的土地，最终落入卓越集团囊中，成为其布局全国的一颗棋子。

　　某知情人士透露，这幅地并没有走正常的招拍挂程序，属于政府与开发商协议出让。当时城阳区政府正在大力招商引资，需要有名气的大型企业进入，开出的条件相当优惠，这正与早早垂涎青岛市场的卓越集团不谋而合。

　　资料显示，城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅达到47%。以此来看，城阳区引进擅长“大盘”开发的卓越，着实让年度总结材料厚实了一把。

　　卓越在获得1500亩廉价土地的同时，也得到了政府关于完善周边公路等配套设施的许诺。如果周边的配套起来，加上卓越开发滨海项目的经验，要把蔚蓝群岛打造成“一个中心、四大领地、多种特色组团”的大型住宅社区，显然不在话下。

　　问题隐现

　　从2006年9月拿到土地，直至2007年3月破土动工，卓越并没有等来政府规划市政配套的文件。而此时的房地产市场风云变幻，140万平方米土地将会面临无法预知的政策风险。

　　大盘要想成功，能否聚集人气至关重要。城阳是新城，人口只有40多万，对于这个年开发量达数百万平方米的市场而言，青岛市内客户重要程度不言而喻。但城阳交通不便，教育、医疗、商业资源也都不足，这些老大难让众多市民望而却步。

　　这个开辟城阳区新天地的项目，用地规模约1500亩，规划总建筑面积为160.09万平米，其中地上面积为141万平米，总户数13550，总人口4.7万，建成后将是青岛市规模最大的滨海社区。

　　一切绚烂与辉煌，如花之盛开，夺人耳目。

　　卓越入青

　　一位熟悉青岛市场的人士说，城阳区地块位于流亭街道空港产业聚集区西南角、长江路以西、阿里山路以南，南邻白沙河、西邻墨水河，听起来似乎地段不错。实际上，青岛本地开发商都知道，那是一片工业园区。最主要的问题是这一区域没有统一的规划和市政道路，再加上沧口的重污染区和工厂将这个地区与市区分割开来，结果使本来离市区很近的这个地方成了没有人搭理的鸡肋。

　　从政府方面来看，城阳东部的四个街道办只有流亭在房地产方面没有大的作为，其他三个各霸一摊，吃尽甜头，流亭早已经憋了太久。引入对青岛市场了如指掌的本土房企，似乎不太可能，只好从寻求异地项目的“外来客”下手。

　　尤其是交通，简直成了各家开发商的心头大患。卓越青岛的总经理段世军曾表示，交通方面，如果作为住宅项目来说，现在四条联接市区的道路里中间两条路308国道和重庆路基本没有什么用，上班的时间太长了，而另外两条还是收费的高速路，这是制约城阳区与青岛市区联动的一个不利因素。

　　虽然问题突出，但市场开发量仍在高速增加。据统计，2007年前五个月城阳住宅项目施工面积达到160万平方米，同比增长75%。而同期商品房预销售面积是17万平方米，平均每月3万多平方米，同巨大的开发量相比还差很多。另外，这两年到城阳区投资的仅大型项目就将近20个，规划总面积在700多万平方米，前有阻挡后有追兵，销售压力可想而知。

　　与此同时，新的问题也在出现。城阳区最显著的经济特点是以工业经济为主，作为青岛重点扶持的工业重地，城阳区还有一个规模庞大的工业集群，这些贡献着GDP的庞然大物也在一天天改变着城市的环境。实际上，蔚蓝群岛推广广告中碧波荡漾的“白沙河”和“墨水河”，正是青岛市政府一直大力整治的污染河流。而所谓的海景，不过是隐约看到的海岸线而已。

　　这一切都与当年城阳区给卓越的承诺与当初卓越的预想有着巨大差距。然而急于上市的卓越似乎并未有太多的考虑就将地块拿下。

　　前途未卜

　　据知情人透露，卓越集团计划在2008年第二季度在香港上市。目前卓越集团已经聘请摩根士丹利、瑞银集团协助首次上市，计划筹资金额达113亿元人民币。

　　要想在香港成功IPO，土地储备无疑是衡量公司实力的重要砝码。从2006年开始，卓越集团着力增加土地储备，不到两年的时间，土地储备便增加了一倍。从去年初的约350万平方米增加到现在的800万平方米。

　　然而，仅仅有土地还不够，这些土地的价值如何能够显现，转化为后期利润的程度才是港交所人士重点关注的。鉴于蔚蓝群岛目前并不明朗的开发进展，是有助于上市还是会拖上市的后腿，尚不得而知。

　　巨大的土地所要缴纳的土地闲置费，也将是卓越上市关头不愿承受之重，而近年大幅购地也需要资金支持。

　　“扩张是在为上市做最后的冲刺，而急剧上升的土地储备又急需大量的资金支持，因而上市也就成为卓越在近期内必须完成的重大事项。卓越集团如能成功赴港上市将摆脱融资困境，113亿元将为其土地拓展、全国布局提供充足动力；这个关口如果出了什么差错，从此一蹶不振也不是没有可能。”业内人士分析。