保持：涨幅超过50%的楼盘主要是位于新兴板块的高品质楼盘；但透支了未来的价值，预计这些楼盘在未来两、三年内将不会再有较大上升空间。

　　大涨：目前处于开发初期的外环板块和几大新城，虽然近期价格低迷，但未来潜力巨大。其中，品质、房型与地区消费层次匹配，且处于地区领先水平的楼盘潜力最大。

　　微涨：一些品质一般，位于板块边沿，价格却卖的与地区水平相当的楼盘，价格没有较大变化，未来上升能力也将处于地区末端。

　　下跌：位于远郊小镇或非重要板块边沿的楼盘，品质一般却打着规划、交通、商业等概念卖高价，这些项目的价格都出现了下跌，购房者需谨慎。

　　在过去一年里，上海房价涨幅惊人。据不完全统计,本市共有258个楼盘的价格涨幅超过10%，占统计楼盘的89.1%；其中有122个楼盘的涨幅超过30%，占统计总数的34.2%；涨幅在50%-100%之间的楼盘达到40个，占统计楼盘的11.2%。但也有39个楼盘成交价格出现下滑，占总统计楼盘的10.9%。这是佑威房地产研究中心跟踪统计了去年四季度和近3个月(9.11-12.10)成交活跃的357个在售楼盘的成交行情，按去年四季度平均成交价和最近三个月的平均成交价对比后得出结论。

　　佑威房地产研究中心的这份上海新房售价变动报告显示，过去的一年里，有4个项目的平均成交价格上涨了1万元/平方米以上。今年价格上涨最剧烈的是上海晶园，去年为26380元/平方米，上涨了15840元/平方米后，最近三月为42220元/平方米，15840元/平方米的涨幅已相当于浦东三林的一些优质楼盘的成交均价。浦东的仁恒河滨城去年18215元/平方米，如今33249元/平方米，上涨了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的项目分别是静安的远中风华园和黄浦的上海滩花园，分别涨了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　三林、高桥、新江湾城涨50-100%

　　一年里，有40个楼盘的价格涨幅达50-100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块，别墅主要位于青浦区、松江佘山及其周边、嘉定南翔、闵行颛桥、马桥等板块。这些上涨楼盘的主要特点是位于近年新兴开发的居住区，由于前两年处于开发初期，价格相对较低，在近年区域开发成熟之后，这些新兴板块在市政配套和楼盘品质上的优势开始逐步体现。这些价格上涨超过50%的楼盘，除了之前价值被低估之外，也开始透支区域楼市发展的潜力。由此可见，近年来新开发的颛桥、泗泾、罗店和几个郊区新城等新兴居住板块，虽然目前房价相对较低，但未来的潜力巨大。

　　新上市楼盘涨势更猛

　　逸流公寓、百汇园、圣骊河滨苑、盛源家豪城等一些今年刚上市的楼盘虽未被统计在此份报告里，但他们的涨幅却同样惊人。其中，5月份以1.5万元/平方米开盘的逸流公寓，11月的成交价高达2.8万元/平方米，涨幅达86.7%。6月份以1.2万元/平方米开盘的圣骊河滨苑，已经成交的房源均价已高达2万元/平方米，涨幅同样高达66.7%。以1.6-1.8万元/平方米开盘的百汇园现在也卖到了2.8万元/平方米的高价。1.2万元/平方米开盘的盛源家豪城现在均价为1.8万元/平方米，涨幅同样超过50%。这些楼盘主要位于内环周边，在周边还未完全动迁时其楼盘品质未被认可。而今年老城区动迁速度加快，再加上中心城区优质房源紧缺，这些楼盘的市场认可开始逐步上升。但部分楼盘的价格涨幅实在过大，将可能导致其售价会在年底调整10-20%，但与开盘时相比，其价格涨幅依然还会在50%以上。

　　17.9%楼盘价格未出现波动

　　同时，也有64个楼盘的价格变动幅度在-5%到5%之间，占楼盘总数的17.9%。对一个楼盘来说，每套成交房源所处位置、楼层、景观等都会对价格产生较大波动，在5%以内的价格涨跌都属正常情况。由此看来，过去一年中上海有17.9%的楼盘价格未出现波动。这些价格没有变化的主要是前几年就已上市楼盘，且多为尾盘，品质低于近年新上市的项目，所以价格没有较大波动。另外，一些郊区小镇上的楼盘也是早些年上市但长期滞销，因此价格也没能随大市上涨。

　　9个楼盘价格跌幅超过5%

　　过去的一年中，有9个楼盘的价格跌幅超过5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，达到15.3%，排名价格跌幅二、三位的是名庭花苑和现代华亭花园，分别下跌了11.3%和10%。这些楼盘由于处理尾盘的大面积房源，均价才被大幅拉低。从区域上看，它们主要位于郊区新城的外围和几个郊区重镇的外围，由于这些郊区的新城中心和重镇中心都还有大量楼盘可售，处在外围配套相对落后区域的它们较为不利，长期滞销才导致价格有所下滑。

　　在今年全市房价大幅上涨的情况下，崇明全区的楼盘均价基本保持平稳或略有下跌，主要原因是2005年过火的炒房使得区域消费能力至今还没能跟上。由此可见，今年一些涨幅过大的楼盘也已透支了未来的购买能力，其价格可能会在未来一段较长的时间内保持现有水平或略有下滑。

　　明年房价仍存在上涨压力

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，在上海经济保持两位数增长、人口大量流入、新建住宅品质快速提升这三个动力同时作用；住宅消费需求呈现扩大之势，经济发展后消费水平的提高、市政配套水平提高等提升了居住成本，再加上新建住宅自身品质的升级也会导致价格上涨。

　　综合上述因素，不论是从供求关系、购买能力和消费水平来看，房价都存在合理走高的趋势。所以，今年房价的大幅上涨，主要是去年楼市低迷的补涨和今年的自然上涨，加上部分透支。虽然有些涨幅过大的楼盘会在这个低迷的冬天里进行价格调整，但明年房价仍然存在上涨的压力。因为明年新房的供应量会进一步萎缩，但是政府的保障性住房供应将大幅增加。因此，预计明年楼市将呈“量低价稳”的态势。