郊区房成为市场主力

　　上海房价的惊人上涨正将需求逼向郊区。上周统计显示，从成交的环间情况看，上周外环以外（郊环）住宅成交面积和成交套数分别为38.19万平方米和3583套，分别较前一周上涨了3.58%和2.78%，高于上周住宅的增长幅度。分析人士指出，这说明在上海的高房价下，刚性需求的承受能力正在被削弱。

　　事实上，对于绝大多数购房者而言，外环以外是不得已的选择，交通和生活设施的不便利使得该区域难以纳入他们的首选，但在上海房价仍然在疯狂上涨的现实面前，刚性需求只能迫使购房者将目光投向了偏远郊区，这使得该区域的成交在上海近期住宅成交中所占比重相当高。统计显示，上周外环以外住宅成交面积占全市住宅成交面积的81.85%，较上周上升了1.99%，成交套数占全市住宅成交套数的82.9%,较上周上升了1.34%，而内环区域的成交占比继续下滑，上周内环以内住宅成交面积较上周下降3.44%。成交结构的特殊性掩盖了上海房价上涨的实质，使得在均价表现上上周上海房价反而下降了1.06%。

　　值得注意的是，据网上房地产公开数据显示，上海市内环线内可售新房住宅已降到不足4000套，占全市可售新房住宅的10%不到，这其中还包括一部分销售率超过90%的“尾盘住宅”。一些业内人士指出，这也是市场成交低迷的重要原因之一。

　　供应不足加重捂盘

　　供应不足的问题继续困扰上海楼市。中国指数研究院的监测数据显示，截至11月25日晚10点，上海市住宅可售面积为513.43万平方米，较11月18日减少了2%，可售套数41886套，较11月18日减少了2.9%，而这种下降势头已经持续了8周。

　　这种供应不足的现象使得开发商们捂盘之风日盛。而捂盘的手法也越发多样，其中，采用内部消化炒作房价的方式屡见不鲜。据报道，近期不少此前热销的楼盘近期遭遇了畸高的撤单率（买房后又退房）。某楼盘的数据显示，已售出房源是1342套，撤单次数却高达916次，且大多数月份的撤单率占到当月签约数的1/3以上，部分月份撤单率高于签约率，如今年10月其签约次数为132次，撤单达244次。而该楼盘今年涨幅已经达到了80%左右。业内人士表示，很多楼盘在原先并不热销的情况下，想要抬高价格，只能先靠自己内部“消化”，炒作涨价热销的局面，在市场信心不足的时候，出现畸高的撤单率也不足为奇。

　　不过，也有业内人士指出，当前上海的房价已经高的离谱，再大幅拉升的空间有限。需要指出的是，目前上海楼市的投资心态浓厚，无论是投资客还是刚性需求，都将投资保值放在购房的首要目标上，这种投资心态对楼市的稳定发展十分不利。此外，尽管一手房存在供不应求的表象，但是在二手房中仍然存在大量的闲置房屋，因此，从实质意义上而言，上海并没有出现供不应求。而在投资过热的情况下，上海楼市其实正面临着一把双刃剑：如果市场走强，投资热将助推房价，而如果市场走弱，投资热则可能导致大幅下跌。