在“最具幸福感的城市”等一系列的荣誉被青岛揽入怀中的同时，青岛的房地产市场也日益成为众人瞩目的焦点，并被打上“全球性的”标签。在一些知名的房地产开发企业和投资机构纷纷登陆青岛后，国际著名的地产服务机构“五大行”中的三家仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕也相继在青岛落户。是什么吸引了他们的目光在青岛扎堆？抛开青岛的城市魅力，我们从这些“洋顾问”的眼中，能否清晰地看到市场的机遇？能否把握住市场的机遇？为此，本报记者专访了世邦魏理仕青岛分公司董事总经理郑竞奋。

　　高端住宅：市场有两大“潜力股”

　　郑竞奋认为，住宅在沿海土地资源稀缺性这一因素的影响下，青岛的高端住宅市场长期以来保持稳定的增长态势，物业保值性好、增值潜力较大。随着城市基础设施建设的日益完善，青岛高端住宅市场发展强劲，将会有越来越多的海外投资者关注青岛，届时，青岛的高端住宅市场也会由目前的国内区域市场走向更加国际化的市场。

　　目前，青岛的高端住宅市场主要集中在市南区和崂山区沿海一带，形式为公寓和别墅，价格在13000元/平米以上，最高可达30000元/平米左右。世邦魏理仕分析，青岛经济技术开发区、即墨温泉镇拥有独特的海岸线资源和温泉资源，今后将成为青岛高档住宅市场的重要潜力市场。而目前，两个区域的高档住宅平均价格却在6000~7000元/平米左右，这两个区域具有无限的想象空间，将会吸引众多的知名地产企业前来开发。

　　写字楼：三个区域优质供给充足

　　青岛现代写字楼市场形成于上世纪90年代初期，是随着东部新城区的深入而发展起来的。经过十几年的开发建设，青岛逐步形成了目前以香港中路为轴心的半岛中央商务区。该板块是目前青岛写字楼市场投资规模最大和最为成熟的区域，其中甲级写字楼存量约52.8万平米，市场平均租金可达每天每平米3~4元，空置率为9.85%。

　　世邦魏理仕认为，随着青岛城市经济的发展和基础设施的日益完善，除香港中路中央商务区外，又逐步形成和发展了海尔路商务区、西海岸商务区及市北中央商务区。未来5年内，三个区域优质写字楼物业共计会有近百万平米的市场供给，满足目前市场旺盛的需求。

　　商业地产：未来3年仍以香港中路为轴心

　　青岛是我国东部沿海较早开放的城市之一，商业文化发展历史悠久。业态成熟完善，既有陈年历史形成的商业老街，如中山路、台东商圈、也有新兴的商业中心，如香港中路商业中心。各商圈各具特色。满足多层次人群需求。

　　目前来讲，青岛优质商业物业主要集中在香港中路和台东两大商圈内，市场存量约38.87万平米，出租率在95%以上；商业形态主要为百货和购物中心。从目前各主要商业项目的设施和规划情况看，未来3年内，优质商业物业的供给仍然是以香港中路中央商务区为主，总供给量约47.23万平米。其经营业态以高档百货和大型购物中心为主。郑竞奋讲，青岛因为有良好的经济基础和商业发展潜力，受到日本吉之岛、马来西亚百盛、法国家乐福、法宝、泰国易初莲花、德国麦德龙和美国沃尔玛等国际商业企业的青睐，带动了青岛当地商业地产市场的发展，未来发展空间也会很大。

　　工业地产市场：大有可为

　　在青岛的住宅市场如火如荼的今天，不约而同，这些洋顾问都看好了青岛的工业地产市场。世邦魏理仕在它的服务领域里，着重谈到了这一领域的服务。他们分析，青岛是我国北方重要的工业生产基地之一，截至目前共拥有6个国家级产业园区，9个省级开发区和多个市场开发区；共有79家世界500强企业在青投资了159个项目。各工业园区依附于海港、铁路集装箱中心站、空港等优良的交通设施，积极发展第三方物流。多式联运业务、立体式的物流运输体系正在形成。

　　目前，青岛正着力培育和发展家电、电子信息、石化、汽车、造船、港口等六大产业集群；形成区域性航运中心、区域性物流中心，区域性服务中心、区域性高新技术产业中心。

　　酒店市场：打造五星级酒店

　　随着青岛海滨旅游度假胜地知名度的日益提高，青岛的酒店市场在商业地产市场领域里一枝独秀。据统计，2006年，青岛全年共接待游客2886万人次，旅游总收入达325亿，其中海外旅游人数、国内旅游人数分别达到85万多人次和2700多万人次。

　　近几年，在奥运经济的推动下，青岛酒店业发展尤其迅速，据统计，未来5年规划和建设的五星级酒店就有11家、四星级酒店有7家。如此快速的发展，吸引了洲际、雅高、万豪、凯宾斯基等知名酒店集团进入青岛酒店管理市场。而根据相关统计，2006年，青岛五星级酒店标准间年均价达到770元，四星级达到400元，其中五星级酒店的年平均入住率在70%以上。

　　郑竞奋最后强调：“青岛是中国最具经济活力的城市之一。随着青岛逐渐成为华北区的区域性经济中心，我们也发现了青岛房地产业极大的发展机遇。我们的青岛分公司在继续为现有的项目提供服务之外，还将提供全方位服务，满足客户对办公楼、商业、住宅、工业与物流等领域的地产需求。世邦魏理仕为能够参与青岛的发展感到非常兴奋。我们期盼将公司的全球业务平台、国际化的地产服务理念和最佳实践带到青岛，与客户建立密切的伙伴关系，共同把握市场先机。”