编者按：温州房网讯 截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。下半年土地市场改如何发展呢？

土地出让（资料图片）

　　导读|

　　一二线城市7月土地成交额同比下调近五成

　　20强房企拿地额同比缩1121亿 土地市场陷入冰点

　　下半年土地市场没有那么美

　　根据中原地产市场研究部统计数据，７月份，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，以及杭州、南京等３６个二线城市合计土地出让金为１０５４亿元，比２０１３年同期下调４６％。平均溢价率仅为５．５％，也降到历史最低点。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。此前认为影响较小的一线城市，交易市场也明显降温。房企由于销售不佳，资金链趋紧等因素，购地已趋于谨慎。

　　“政府也在房地产市场降温之际放缓推地步伐，推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。”张大伟表示，对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量较低、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而导致流标地块增多。

　　有业内人士称，从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩

　　“底价成交”或者流拍是近期土地市场的写照。“市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。

　　截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。

　　对此，链家地产市场研究部张旭也向记者表示，地价不断走高压缩了房企的盈利空间，高价拿地相对风险更大。鉴于此，房企目前抢收回款依然是重点，由于资金受限，开发商投资热情不高。

　　20强房企拿地骤减

　　据中原地产监测数据显示，20家标杆房企购置土地连续5个月锐减，此后仅6月份有小幅反弹，而从4月份至7月份的连续4个月内，这20家房企每个月拿地金额都不足200亿元。

　　从上半年房企拿地的变化来看，从4月份开始，房价下降现象蔓延至全国后，房企拿地态度开始急转直下，在土地市场少有出击动作，骤然间紧缩拿地金额。从月度变化来看，2014年4月份，20强房企仅斥资157亿元拿地，而2013年同期这20家房企则花费291亿元拿地，同比少花134亿元增加土地储备。

　　而从8月份单月来看，截至8月18日，20强房企花费95.3亿元拿地，其中万达[简介 最新动态]在杭州及青岛有所入账，其他房企均在土地市场保持克制。

　　值得一提的是，根据链家地产市场研究部统计，截至8月14日，2014年北京土地成交量为105宗，土地出让总收入达1328.1亿元，比去年同期上涨40.7%。不过，居住类地块的成交宗数与规划面积、以及溢价率出现下降，尤其是7月份出让的4块居住用地块平均溢价率仅为12.2%，大幅低于前4个月37.7%的平均溢价水平。

　　“从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩，房企全面启动保守模式。”张大伟向记者表示，可见房企非常不看好未来一年内楼市的发展。

　　土地市场或陷入冰点

　　值得注意的是，据统计局最新统计数据显示，今年7月份，在70个大中城市中，房价下降的城市有64个，比6月份增加了9个，而上涨的城市仅有2个。简言之，今年7月份，近九成城市房价出现了环比下跌市场现象。

　　事实上，房价下行，房企的存货难以消化，现金回流速度减慢，房企资金链承压等现象传导到了土地市场上。近期，北京、上海等一线城市均已出现土地流拍现象，即使是优质地块也有无人问津的趋势。

　　据链家地产透露，曾于今年2月份被叫停的北京市二环内西城区华嘉胡同地块已经再度挂牌，由于该地块位置优越，被业内戏称为“女神级”地块，自允许竞价至今已有一周有余，但仅有两次报价，且价格不高。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，土地市场流拍或底价成交现象可能继续增加。郭毅称，今年上半年楼市成交整体低迷，多数房企销售业绩同比下滑，在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下，开发商在土地市场上拿地态度将更为谨慎与务实。

　　此外，2013年初至今年年初内，标杆房企拿地动作较为密集，多数房企手中的土地储备较为充沛，因而拿地并不急迫。

　　而随着楼市下行趋势显现，开发商对土地的定价逐渐回归理性，也催生和加剧了土地市场上出现流拍、底价成交的现象。

　　楼市的寒冷终于逐渐传导到土地市场。近期，绿地集团以11.3亿和11.01亿的价格，获得了海淀区关村翠湖科技园的两宗金融用地。值得注意的是，两宗地块均为底价成交。

　　也是在不久之前，备受关注的朝阳孙河板块最终以双双流拍的“悲剧”落幕，这无疑给土地市场笼罩了一层悲观情绪。虽然政府此次出让高价住宅地块是对下半年土地市场的探路，但下半年房企在土地市场土地成交溢价率或会继续走低，底价、流拍或会进一步扩大，市场分化进一步加剧。

　　“上半年北京市土地收入已经破千亿，因此，下半年政府供地的积极性并不大，再加上市场降温，因此市场会出现供需两淡的情况。数据显示，上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积为583公顷，仅占年度供地计划的38%，而去年同期全年供地计划已完成近半，因此今年土地供应量要完成全年供地计划依然有难度。”亚豪机构总监郭毅如是说。

　　拿地“冷思考”

　　根据北京市国土局的公示，孙河BCDE地块和K地块均直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价。

　　记者探访了刚刚流拍的孙河地块，看到目前该区域内在售项目有龙湖双珑原著和泰禾北京院子，去化率均已达到95%左右。销售人员告诉记者，由于当初拿地价格并不高，因此价格在市场上还是有一定的接受度，但是旁边的首开、中粮地块就不一样，中粮的人员经常过来调研，由于他们拿地价高，打算将来要卖到十万元，入市时间未定。

　　记者走访了这四块地看到，同样在2013年拿的地，前后相差仅半年时间，目前泰禾、龙湖的房子已将要建好。中粮则是该区域内的拿地价格最高的企业，拿地折合楼面价约48506元/平方米，为区域内最高，而企业顶着资金周转的压力，土地却一直闲置，到现在只是挖了地基，项目迟迟没有入市的消息。

　　更有意思的是，记者来到首开地块，看到该地块上几栋在建的房子都已经初步成型了，现场的施工人员告诉记者，还有一个月便能完工。但是该项目却连售楼处还没有，如今龙湖、泰禾将要清盘的时候，该项目才确定了案名叫首开琅樾，预计今年下半年或明年上半年入市。

　　由此可见，本身孙河区域内部四块低密项目的竞争压力就很大，在售的两项目去化速度也并不快，龙湖从去年便开始销售，而泰禾目前也在推出特价房，折扣达到了93折。

　　郭毅表示，开发商不拿孙河的地，也是由于未来高端市场整体竞争压力大，许多去年拍出的地王项目和“被豪宅”的项目都计划在明年入市，未来北京的高端市场会多点开花，并不像现在只有孙河这一块低密豪宅区，意味着开发商既要面对区域内部竞争、又要面对未来不确定的市场前景，因此开发商拿地多是趋于冷静。

　　记者了解到，原本有意参加此次竞拍的中粮集团最终也放弃了竞拍。“一方面是本次出让的孙河地块价格超出了我们的预期，另一方面，该地块规划与我们之前拿到的地块产品规划也不一样。”中粮地产董秘表示。

　　“对于目前市场来说，价格还是很关键的因素，单价每平米十几万以上的高端项目毕竟购买力是有限的，因此开发商不论拿地还是入市都要顺应市场规律，而不是人定胜天。”北京市房协秘书长陈志如是说。

　　或现供需两淡

　　中国指数研究院近日发布报告称，北京正在加速供地出让地块，其中不乏优质宅地，但在楼市趋冷、库存积压的背景下，无论是报价企业数量，竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。

　　郭毅对记者表示，房企对于北京的土地市场还是有热情的，但是不会像2013年有那么高的市场预期，下半年不会有高价的地王出现。

　　孙河地块是政府对开发商拿地心态的一个试探，国土部通过这两块地流拍了解到如今开发商目前对高总价、高地价的地块接受度并不高的市场信号。

　　而未来国土部对于推出地块的起始价格和地块的先天条件的选择上也会更多地参考市场来定。

　　数据显示，上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%，累计土地出让金达1099亿，同比增长71%，创10年同期新高。

　　但是开发商对地价预期的回落，无疑会影响下半年的土地市场。由于上半年土地收入数字可观，政府推地动力不大，再加上开发商拿地热情不高，下半年的市场很有可能出现供需两淡的情况。

　　业内人士表示，一方面由于长期限购，高端住宅购买力不强，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企资金链趋紧，因此下半年土地市场溢价率或会继续走低，底价、流拍现象还会出现，市场分化进一步加剧。

　　在任志强看来，去年高价地是开发商的一场“豪赌”，孙河地块流拍后，任志强便发表微博称“高价地流标只是开始”。

　　业内普遍认为，目前房企普遍受困于高库存、销售业绩不佳和信贷政策收紧，开发商面临较大资金压力，这使得房企拿地热情下降，此次孙河地块流拍并不稀奇，在面粉贵于面包的时候，开发商一改了往日对市场的高预期。

　　所以说，下半年，北京土地市场将出现供需两淡的局面：

　　就政府来看，到目前为止北京市的土地出让收入已经超过1200亿元，政府的财政压力相对较小，所以会不着急推地，在土地出让时也会更加讲究策略。

　　而就房企来看，目睹了“高价地”难出手的惨状，并且出于楼市不景气的现实，出手拿地会更加谨慎，不太可能出现豪赌高价地的情况。