一场全新的房地产营销大战已经揭幕。

　　6月10日，德信地产联合凯银投资在温州推出“三年无理由120%回购”购房保障计划，以在颓势中力挽狂澜。

　　在上海，万科重点楼盘之一的万科海上传奇，开始试水搜房金融的“天下贷”产品。这个产品的最大优势是给予最高90万元、最高24期无抵押信贷金融服务，并可享受银行基准贷款利率。总部位于杭州的绿城集团则将在全国范围内向每户老业主发放总额为20万元的购房卡，这批购房优惠总额有望达到300亿元。

　　据了解，温州德信地产和凯银投资本次联手推出的“购房保障计划”，是针对旗下湖滨1号、爱琴海岸和泊林公馆三个楼盘新房源联手开展，定向购房保障基金总共发行基金规模2亿元，额满即止。购房者新购房源后，满足凯银投资审核条件，即可享受3年后客户按照《商品房买卖合同》房屋总价的120%无理由进行回购，且凯银投资承担所有过户税费。与此同时，德信控股集团为该计划提供全程的担保服务。

　　除开发商之外，传统电商平台也在为争取更多市场份额而提高自身的运营风险。

　　根据搜房网负责海上传奇项目的相关人士介绍，目前通过搜房网在海上传奇成交的房源，除了传统电商会给予的定金抵扣优惠、装修现金补贴等政策之外，搜房金融还会给予购房者最高90万元、最高24期无抵押信贷金融服务，并可享受银行基准贷款利率。

　　“我们给的这笔无抵押贷款只有一个条件，就是不能超过你的自有资金，例如你首付100万，自己只有50万，那我们也只能贷给你50万，贷款上限是90万。”上述人士介绍。

　　今年5月中旬，北京珠江四季悦城已和搜房金融合作，高调推出过“零首付”计划。据悉，符合资格的购房者只需要缴纳部分定金，就可以获得由搜房提供的高额贷款，并由开发商负责贷款额的贴息，购房者在约定期限内对搜房提供的第三方信贷还款即可。

　　有机构分析师指出，德信地产和凯银资本此乃无奈之举，所要承担的风险不言而喻。而“天下贷”则是利用网络资源，集合民间资金通过线上线下联动，实现民间资本再整合。开发商在目前信贷紧缩的情况下，引进“天下贷”这类金融平台，能够给予购房者一定资金支持，刺激一些因贷款不足而犹豫不决的购房者达成交易。

　　“此类金融平台也存在一定的风险。一方面，由于资金来源于民间，资金总量不能确保，在贷款量比较大的情况下会出现资金紧张而无法及时放款的情况；另一方面，由于此类金融平台对借贷双方的审核以及追款，缺乏强制且有效的措施，在遭遇信用危机时往往会不堪一击。”上述机构分析师指出。

　　“只是信用担保，不知道开发商和搜房内部具体如何操作。表面看似很有吸引力，但如果房价继续调整，很有可能会演变成一个小的次贷危机。”一位央企开发商道出了他的担忧。

　　汉宇地产市场部亦认为，“天下贷”服务是电商对客户体验的一种延伸，对开发商也是一种跑量的方式。但其是否符合国家监管规范、有无相关资质，还存在不少疑虑。

　　长三角这些营销方式，是在楼市下行预期愈发强烈的背景下出现的。

　　上海易居房地产研究院发布报告指出，截至5月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，再创历史新高，一线城市上升最为明显。此外，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标在继续恶化。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，信贷的紧缩使得楼市的“金三”、“银四”、“红五”均在寒流中度过，后期如无明显利好因素，楼市回暖的可能性并不大。

　　同策咨询研究总监王巍立表示，成交量明显下滑是从5月份开始，房企的反应节奏较慢，但促销项目数量呈现上升态势。就上海来说，新开项目的促销比例从传统的个位数已经扩大到15%左右。

　　21世纪经济报道记者调查发现，价格战已不是主流，取而代之的是技术含量较高的营销策略。除了金融营销外，全民营销也正在传统营销领域风行。

　　据悉，绿城在今年5月间已开始酝酿购房卡发放活动。该计划刚披露出来的具体操作方式为，向每户绿城老业主发放一套总价20万元面值优居优享卡，包括已交付项目和在售项目的老业主，10年以上的绿城业主可增发1套。该卡不记名，意味着绿城老业主可做转让。

　　就在近期，广东深圳和中山等地也接连有楼盘大打“全民营销”的口号，广招“合伙人”一同卖房，并提供最高4万元的佣金奖励。

　　严跃进还表示，5月份库存压力空前，进一步加剧了楼市的悲观情绪。很多房企前几月销售乏力，碍于资金压力加大推盘节奏，试图用以价换量的策略来改善销售业绩。但“红五月”行情落空，观望情绪依然浓厚，这导致库存积压、库存去化周期变长。

　　他表示，“5月份库存去化周期超过16个月，表明去化压力空前。同时，对比历史数据可以发现，在2011年10月至2012年5月期间，单月的库存去化周期基本上在16个月以上水平，此时全国70个大中城市房价指数出现了环比负增长现象，也就是房价出现了下跌”。?