读者投诉 花了买房钱却是“租房”

　　吴先生今年80岁，曾在法国生活30多年。2011年初，他和老伴回国后，得知由温州市泊岙老人公寓有限公司开发的侨都山庄正在出售，且养老配套设施均较为齐全。二老决定买一套，让自己老有所依。

　　2011年2月14日，吴先生咨询该开发公司得知，侨都山庄的房屋是不能办理银行抵押的，而且“售”房协议只有《房屋长期租赁合同》一种，其内容与普通售 房合同类似，只是“售房”二字由“长期租赁”、“承租”等词语取代。销售人员还表示，协议全都一样，不能调整。吴先生常年在海外生活，不了解国内售房相关 规定，他寻思，房屋能否抵押对自己没什么影响，没有多想就签了协议，并支付了30万元的定金。

　　记者从吴先生提供的协议上看到，他“购买”的房屋建筑面积140.4平方米，每平方米价格9750元，共计136.89万元。协议还约定，在侨都山庄的工 程基础完工时，要预付总价的30%即人民币41.06余万元，房屋建造结顶时，预付总价的40%即人民币54.75余万元。

　　吴先生说，签了协议后，他将协议给女儿吴女士看，吴女士立即指着其中最关键一句“乙方承租的房屋使用年限自房屋交付之日起至2059年11月18日止” 说，吴先生享有的只是房屋的长期使用权，不享有产权，也就是说，他花了买房的钱，却只能租用这套房屋。吴先生顿时有种上当受骗的感觉。他回到侨都山庄售楼 处要求退房，对方却说“协议既已签订，概不退还定金”。

　　2011年底，侨都山庄工程基础完工，开发公司要求吴先生缴纳预付款人民币41.06余万元，吴先生不愿再交钱，销售经理安慰他说，“先交了吧，房子我们帮你卖”，吴先生再次相信了，付清了该款。

　　今年年初侨都山庄结顶，开发公司再次寄来了付款通知，要求在3月30日前付清尾款。而销售经理此前口头答应的帮忙转卖承诺一直没能兑现，眼看着付款时间将截止，吴先生非常焦急。

　　开发公司承认 长期租赁协议有瑕疵

　　开发公司为什么要与吴先生签订这样一份协议呢？温州市泊岙老人公寓有限公司副总经理王莲莲说，在拟定这份“房屋长期租赁合同”时，公司方就已经意识到合同中的瑕疵，将老人公寓以长期租赁的方式出租实属无奈。

　　公开资料显示，侨都山庄位于瓯海区丽岙街道，2008年8月6日，温州泊岙老人公寓有限公司以7450万元的价格竞得了该建设用地，用地面积41613.51平方米，计划打造全省最高档的老人公寓。

　　王莲莲说，一般情况下，挂牌出让的土地，其产权可以进行分割，而划拨出让的土地，产权不能分割。侨都山庄建设用地是挂牌出让的，依土地出让性质，本可以分 割产权，但由于其规定用途为“建设老人公寓”，属公益事业，不可抵押、转让，导致产权无法分割。作为企业方，为了尽快回笼资金，只好以长期租赁的方式制定 合同，让部分租房者一次性付清50年的租金。

　　记者指出，泊岙老人公寓有限公司与吴先生签订的协议，与我国现行商品房销售政策相违背，有“以租代售”之嫌，在客观上误导了吴先生。王莲莲表示，针对吴先生的退房要求，公司难以满足，但可以帮吴先生尽快将他的房屋转让。

　　王莲莲同时说，侨都山庄已有300余套房屋都是像吴先生这样以“长期租赁”方式租出，尚未处置的楼房还有500余套，这些剩余的房屋将以短期租赁的方式（一、二年一签）出租。

　　律师说法 “租房协议”多处与法相违

　　浙江嘉瑞成律师事务所律师孙海芬认为，根据相关规定，老人公寓属于福利性住房，不属于商品房范畴，不允许作为商品房进行买卖。通常，老人公寓租赁合同中不 会涉及“产权分割”、“所有权转移”等内容。而从开发公司与吴先生签订的租赁协议中提到的部分约定内容来看，该租赁协议内容含有“产权分割”、“所有权转 移”等可能涉及房屋买卖的内容。

　　此外，仅从租赁合同的角度看，开发公司与吴先生签订的协议本身也存有许多的法律隐患：

　　首先租期超过法律规定的时间。从协议上看，房屋实际租期约45年。依据《合同法》“租赁期限不得超过二十年”的规定，超过二十年的部分无效。

　　其次是定金过高。该协议约定，“乙方（即吴先生）于本合同订立之日，先付定金人民币30万元。”而依据《担保法》“定金不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，吴先生缴纳的定金扣除应返还的超出二十年租期部分的租金后，远远超过了总租金的20%，达到了39.4%。

　　第三是租房者权益难以保障。侨都山庄用地已经被批准并获得国有土地有偿使用权五十年（2009年11月19日至2059年11月18日），协议中提到，期 满后乙方可继续使用该房，但必须按当时法律、法规及地方政府规定的政策处理，由此发生的一切费用由乙方自行负责。该约定仅为内部约定，由于承租人并非房产 所有权人，其权利无法依该约定得到保障。