房产因其火爆的销售以及独特的高价值，纠纷发生率在近几年上升很快，而发生问题协商不成之后，多数就需要通过诉讼来解决。3月13日，在“3.15”来临之际，新华网邀请到浙江楷立律师事务所的高级律师凌斌做客“新华有约”栏目，就目前在购房过程中遇到的法律纠纷进行了解读。

    房屋渗水保修期有8年 主体结构不合理可退房
    从房屋质量上来讲，比如说房屋渗水，如果在保修期内就由开发商承担保修责任。对于渗水这块，浙江省规定的保修期限是八年，也就是说从交付开始，如果有屋面渗漏，八年之内发现的问题，可以要求开发商承担保修责任。如果开发商拒绝维修，或者拖延、不予维修的话，作为业主来讲，可以自己维修，然后要求开发商承担维修费用。
    还有一块维修，就是妨碍居住的，比如说因为维修没办法居住使用的，对于这段时间造成的实际损失，开发商也应该予以赔偿。如果说再严重一点，打个比方，鉴定出来这个房屋主体结构不合格，那么在这种情况之下就不是修的问题了，可以要求开发商退房，退房之后还可以要求开发商赔偿损失。
    至于“主体结构不合理”的鉴定需要经过相关部门出具，还有就是虽然不是主体结构不合格，但是由于质量问题严重影响居住使用，那么在这种情况下，也可以要求退房并要求赔偿损失。所以，主体结构不合格或者说严重影响居住使用，在这两种情况之下可以要求解除合同、赔偿使用。
    这里讲到的退房，其实是解除合同。解除合同也就是恢复到订立合同以前的情况，也就是说把你这笔钱还给你，算上利息以及赔偿损失。这个赔偿损失，打个比方，原来买的时候是8000元/㎡，现在退房的时候是10000元/㎡，这个损失就是2000元/㎡的差价，是应该要求赔偿的部分。所以说，如果解除合同是因为开发商的问题，当然不能让消费者受损失，除了当时这个房价以外，涨价部分其他的损失应该赔偿。
    “具体明确”的广告才能做合同内容 “规划”地铁站消失开发商无责
    宣传和合同不符合，因为一般情况按照原来的说法，宣传广告不一定作为合同约定的内容，要符合一定标准的宣传广告才可以作为合同的内容。主要包括几个点：第一，宣传和承诺必须具体明确。这个“具体明确”，比如宣传说一梯三户或者说两梯两户，这种是很明确的，还有一种说“绝世精品”、“升值潜力无限”，这些形容词都属于不明确。
    第二点，就是这个宣传和承诺，对购房者签订商品房合同或者确定商品房买卖合同的价格具有重大的影响。打个比方，绿化率、容积率、小区的配套设施，这些内容对于业主来讲，直接关系到房价。
    还有一点，它所宣传的东西必须是红线范围内，打个比方，宣传说附近可能有地铁站，因为这个地铁是在小区范围之外，开发商没有权力控制它，这只是一个预测。就好像杭州市政府发了一个规划说这里肯定有一个地铁站，但是过了一段时间政府改变规划说这里的地铁撤销了。
    消费者如果说地铁的问题是开发商违约，这个是站不住脚的，因为它不在规划范围之内。所谓“不在规划范围之内”，换句话说就是开发商没有办法去控制它的，不是他能够决定的，所以说这个案例当中消费者是败诉。
    而一旦符合三个条件的宣传可以认定为合同内容之一，如果开发商没有实现，那么他就要承担相应的责任。
    重点关注补充合同 交房要先看房再签字
    签合同是一个关键，现在商品房新房的销售都有格式版本的合同，而这里面条款规定是比较完善的。消费者需要重点关注的部分是“补充合同”。
    补充合同当中开发商往往会设很多陷阱。一个是还款方式，还有一个是交房的时间，交接的一些条件等，开发商会把一些可能对购房者不太有利的条款以补充合同的形式约定进去。比如，如果购买精装修的购房者，内容就必须非常具体，这样的房子很容易产生纠纷，除了房屋本身的问题之外，其实还有一个装饰装修的合同。装修如果单独请人装修，也可能会产生一些问题，不要说是精装的房子，因为装修品牌、家电型号、隐蔽工程验收、线路管线验收等必须在合同当中约定清楚，这部分最容易引发矛盾。
    交房的正确顺序是，购房者先看房再签字。2007年，杭州开始实施分户验收，分户验收的表格必须要给购房者，就是说这一户已经验收合格了。这五个材料要齐全，竣工验收合格证明、住宅质量保证书、使用说明书、测绘成果表，还有分户验收的合格证明，如果说有装修，最好有一个沿路分布图或光盘、图纸。
    建议对工程这块不是很懂的购房者，可以找一个懂行的人进房间查验。比如，请验房师实地查验等，此外，要注意面积和层高的误差，因为验房子的时候大概也可以看出面积上面有没有误差，而层高一定要注意，因为一旦不达标以后没办法修，这种情况下可以要求违约赔偿甚至于退房等。
    等这些东西都弄好之后，再签字，就表明这个房子已经认可了。
    降价房闹不合理 合理维权需围绕合同
    因为降价而房闹这个行为是不合理的。作为商品房，它本身是一个商品，按照经济学的说法，价格总是围绕着价值上下波动。购房者作为市场主体，在签订房屋买卖合同的时候，就应该知道没有任何一个人能够保证房价会永远不跌，或者说永远只涨不跌，这个是应该有的风险意识。维权，关键是看这个权力是不是法律赋予的合法权力。
    作为开发商，他作为一个企业，只要按照合同约定，销售房屋不存在违约行为，按照约定的价格、约定的东西做了，那么就算合同完结了。商品房的价格是由企业来定的，它有权决定商品房的价格涨或者跌，而购房者因为开发商正常的价格涨跌而房闹，从法律角度来讲，这个行为才是违法，如果把开发商的东西砸坏了还要赔。
    从买房人角度来讲，合理维权是需要围绕着合同来的，我们有句法律上的谚语，叫“合同是当事人之间的法律”，如果说违反了合同，比如说交付的房子质量有了问题，或者迟延交房，那么购房者就可以维权了。