在全国70个大中城市中，温州市是唯一一个连续数月新建商品住宅价格下降的城市，而且这一周期截止到10月底已经持续了26个月，这也是外界特别关注温州房地产的主要原因。

    不仅是宏观面的利空数据，在众多外地媒体的报道中，“价格腰斩”、“大面积断供”等描述也层出不穷。但记者调查发现，这些没有深入了解温州楼市运行本质和 温州房地产市场客观规律的报道，在很多业内人士眼里，等同于将温州楼市妖魔化。那么温州楼市的真实面目是什么样？其又有着怎样的过去呢？

    过去：一线城市的价格，四线城市的成交量

    2009年上海市商品住宅成交量为16万套，约2600万平方米；苏州市区商品住宅成交量为7.7万套，约940万平方米；杭州市商品住宅成交量为6.4万套，约610万平方米；温州市区2009年商品住宅成交量仅为7200套，约106万平方米，甚至不如一般三线城市的成交量

    为何是温州的新建商品房价格同比连续26个月下降？其直接的原因，就是过去几年的温州楼市有着一线城市的房价，却只有四线城市的成交量。

    量价不平衡，是之前温州楼市内伤的关键原因。温州启源整合房产机构调查市场后发现，在市区楼市价格下行的前夕，即2010年年底，价格水平已经到了骇人听闻的水平，普通住宅均价每平方米动辄3万-4万元，瓯江路每平方米10万元的豪宅也比比皆是，加上全国住宅楼面单价地王在市区确立，房价已经到了疯狂的峰 顶。这种价格水平与国内一线城市相比有过之而无不及，让一众二三线城市望尘莫及。

    然而，光鲜的价格背后，却是年度仅几千套的成交量。启源整合房产机构调查数据显示，2007年-2010年，市区商品住宅年均成交量4900套，而这一阶段正是全国房地产大跃进的时候，房地产开发的触角伸到了不同规模的城市。温州这一年成交量与一线及二线城市根本不在一个当量。如2009年上海市商品住宅 成交量为16万套，约2600万平方米；苏州市区商品住宅成交量为7.7万套，约940万平方米；杭州市商品住宅成交量为6.4万套，约610万平方米； 温州市区2009年商品住宅成交量仅为7200套，约106万平方米，甚至不如一般三线城市的成交量。

    启源整合房产机构认为，高溢的房价与规模非常小的成交量之间的不平衡极易被打破。外部的行业调控政策、自身的市场供需、城市的产业发展，均有可能打破这种量价的不平衡。后来的市场也印证了这个市场规律，量价关系的变动，最直接的表现就是最近两年价格的下行，同时也伴随着成交量的上涨。

    背后：土地供应、住宅供应量、住宅供应结构制约房价

    由于供应量少，供需矛盾非常大，大户型产品溢价能力强，有限的市场供应都在追逐利润最大化，即把有限的房子卖给最有钱的人是前几年温州房地产市场的一个共识

    今年截至11月底，市区新建商品住宅共成交108万平方米、9532套，市区楼市正走向量价平衡。探究之前多年房价跟如今的落差，首先需要找出前些年市区房价走高的原因。

    土地供应、住宅供应量、住宅供应结构被认为是此前几年市区房价走高的主要原因。温州房地产行业协会会长王忠浩认为，受到土地供应的制约，多年来温州市区的 商品住宅供应量处于较低的水平，其中住宅供应量最大的2012年，供应规模才为106万平方米，其次为2009年的90万平方米，其他年份市区住宅的供应量更少，年均供应在50万平方米左右。对于温州这样一个拥有900万人口的城市来说，供应量无疑偏少。

    由于供应量少，供需矛盾非常大，大户型产品溢价能力强，有限的市场供应都在追逐利润最大化，即把有限的房子卖给最有钱的人是前几年温州房地产市场的一个共识。王忠浩说，在2012年之前，市区楼市几乎没有140平方米以下户型。在供应稀缺的环境下，大户型房源成为市场的主力，大部分住宅户型面积集中在200-600平方米之间，这类产品备受高端客户及有投资需求客户的青睐。

    供应量少、供应结构偏大、总价高，受到90/70政策的影响，哪怕做拼套，也要做大户型。这些原因导致了温州市区二手房与新房成交量倒挂的独特现象。启源整合房产机构的调查数据显示，2012年，温州市区二手房成交量9200套，新房成交量5500套，二手房成交量为新房的1.67倍，这还是2009年以 来的最低值，2011年二手房与新房量的比值甚至达到了7.5倍。而2012年，北京的二手房与新房成交量比值为1.5，上海的这一数值为2，深圳为 1.65。温州已经达到了一线城市的成熟市场水平？该机构认为，温州出现二手房与新房成交量倒挂的原因，不是进入非常成熟阶段，而是温州商品住宅供应制约 太大。在2012年二手房的成交量中，95%为144平米以下的房源，这正是温州新房市场所缺失的产品结构及总价结构。

    王忠浩说，2011年之前房价一路走高的原因就是供不应求。有限的供应量及畸形的供应结构，导致了供应市场严重不充分。而温州有广阔的需求市场，人口规模 大，产业基础较好，居民支付能力强，同时民间存在大规模的投资、投机资本。在这种情况下，供不应求的矛盾愈发凸显，因而导致了价格一直上涨，并直接诱发了 一时名震天下的“温州炒房团”的诞生。所以温州房价历史所形成的畸形、泡沫是缺少成交量支撑的，最后也证明是不可持续的。

    现状：部分楼盘定位偏差，个案当全体缺乏事实依据

    很多媒体报道中提到的香缇半岛楼盘，从最高价8万元跌至如今的2万多元，其实最高价样本取自香缇半岛联体排屋，而如今的价格取自其普通公寓的价格，选取不同样本来比较缺乏科学依据

    今年，在全国房地产市场一片大好的情况下，温州显得格格不入。外界对于温州房价的报道与评论可以集中到几个词：价格腰斩、断供等。其中价格持续下行和部分项目前后价格悬殊，成了影响大家理性判断的关键。那么，我们该怎么看待这个问题？

    王忠浩认为，价格下行其实是温州房地产市场的理性回归。目前市场价格的调整期是源于土地供应量增加、供应结构合理的基础而出现的。在供应规模增加的情况 下，合理的刚需及改善类需求持续释放，投资类需求基本离市。2013年的成交规模也将达到历史的最高值，预计成交量将达到1万套左右的水平，同比2012 年增幅将达60%以上，同比2011年成交量增幅将达到800%。“从最低量的2011年开始，价格理性回归的过程，就是成交量放量的过程。量与价格进一 步平衡，这是成熟市场的表现。目前的需求均是自住需求，这类需求在目前的价格水平下逐渐释放，这也是成熟市场的表现。温州的量价表现逐渐向‘二线城市的价 格，三线城市的成交量’转变。因此，目前温州市场的价格是处于理性的回归阶段。”王忠浩说。

    针对市区部分项目前后销售价格相差悬殊，并被部分媒体拿来作为价格腰斩的重要论据，启源整合房产机构也对市场做了充分调查。该机构认为，价格腰斩是一个事 件，是一个点，是寥寥的几个个例。价格腰斩的项目可以规为三类。一类项目是前期销售价格定位太高，成交困难，紧跟着进行价格调整。第二类是历史原因，产品定位以大户型为主，单价及总价都很高，消化一直有问题，价格小幅调整不起作用，最终出现了“馒头卖出面粉价”，其中定位偏差占据重要的作用。第三类是项目 的区位不是核心地段，在营销过程中出现偏差，致使客户对项目的认同度低，本身处于较低水平的销售价格仍难引起客户的认同，于是价格一降再降。

    当然，连续26个月同比下降，除了2012年之前上市大部分楼盘位于鹿城区核心地段，如今上市楼盘大部分位于偏远的瓯海、龙湾原因外，部分媒体的报道缺乏 事实依据，如很多媒体报道中提到的香缇半岛，从最高价8万元跌至如今的2万多元，最高价样本取自他们联体排屋，而如今的价格取自普通公寓的价格，选取不同 样本来比较缺乏科学依据；且个别媒体将香缇半岛写成位于机场路上，种种缺乏事实依据的报道，也让温州楼市备受考验。

    总的来说，温州房地产市场被妖魔化是部分外界媒体及一些所谓的专家对温州市场调整过程中的断章取义，没有了解到真正的市场逻辑。以往的市场成交规模小，是不具备代表性。而目前的成交规模倍数放大，目前的价格才是真实的价格，目前的市场才是成熟市场的表现，目前的市场才能提供温州居民更多的购房选择，目前的 市场才是多方所期望的。市场价格平稳的情况下，需求量有进一步放大的可能。