旅游区居住物业与旅游城市商品房是两码事———

随着一线城市城市土地资源的锐减与限购政策的持续压力，很多开发商早已暗中进行着战略转移：有毅然大踏步走出国门者，有恋恋不舍徘徊在一线城市外围者，有无奈转战二、三线城市者，亦有另辟蹊径将产业迁徙至风光秀美、游人蜂拥的旅游区域者（由于概念混淆，人们将此类地产统称为旅游地产）。

那么，到底什么是“旅游地产”呢？——是住宅？是商铺?还是酒店？本期《广厦时代》邀请中国旅游研究院院长戴斌教授帮您厘清旅游地产的概念和性质。

据戴斌介绍：旅游地产狭义上讲是直接为旅游者、游客服务，在异地解决住宿、购物、消费等需求而产生的地产称作旅游地产。具体来讲包括酒店、度假村、旅游购物商店及旅游娱乐场所等等。但是现在产生出另外一个概念，即当下更多提及的“旅游地产”——指在旅游地区或旅游城市中，吸引一线城市居民的“第二居所”特征和投资、投机性的住宅。它应属房地产开发范畴而非旅游开发范畴。这类房地产项目与普通的住宅、别墅社区并无不同，所以称作“旅游区房产”或者“旅游城市房产”应该更加合适。

最近在某新兴的旅游地产网站中，把所有旅游城市的房地产项目囊括在内。比如北京（在此侧中其旅游城市属性）郊区9个区的房地产项目都被列为旅游地产，甚至整个海南岛的房地产项目都列为旅游地产。这显然不够严谨，并有可能误导购房者的消费取向。

戴斌指出，目前旅游城市地产项目的运行并不十分规范，也缺乏成功的案例。而真正能够为置业者投资行为有所帮助的是分时度假意义的房产。

虽然“分时度假”在我国已不是新鲜事物，并且依其产生的“产权酒店”此前也出现了许多不良案例和负面问题。但对于想在旅游区域买房投资的消费者了解“分时度假”这一概念是十分必要的。

目前投资“旅游城市房产”的消费者中相当一部分有着“需求时自住+非需求时出租”意愿。这就是真正“分时度假”的雏形。

上世纪60年代的欧洲盛行度假。法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，由于房价高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而被购买的度假别墅每年的使用时间最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友合买一套度假别墅供大家在不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。随后开发商直接将不同时段的使用权单独销售，“分时度假”的市场也随之产生。

在美国经济衰退的上世纪70年代中期，大量房地产积压。为处理积压与空置，美国从欧洲引入分时度假概念，盘活了大量的闲置房产。至上世纪70年代末，美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造而来的。

戴斌强调，如果盲目开发不加以制止，“旅游城市房产”在增长一段时期以后，也将出现大量的库存积压与旅游淡季闲置的问题，楼盘烂尾或者买房人投资失败的危险会随之而来。届时，“分时度假”可能是一个比较好的解决方案。当然前提条件是，一、消费者要有利用闲置资源的意识；二、要有相关产品的数量基础；三、要有良好信誉的专业机构平台操作；四、政府职能部门的严格管理规范。只有具备了这四个条件，您投资的旅游地产的回报才有可能延续下去。