一场炒地闹剧过后，只落得“一地鸡毛”

一块土地，杂草丛生，秋风吹过，满目荒芜衰败。与近旁矗立的瑞安广场里一排排欣欣向荣的摩天大楼相比，这里仿佛是另一个世界。

这块地有数十亩，位于浙江省瑞安市通往主城区的莘阳大道东边，瑞安市公安局大院对面，目前属于上望街道雅儒村。该村全部土地早已于2001年左右相继被政府征用，昔日秋风下满眼金黄稻谷的景象已一去不返。

这样的荒地在瑞安市区周边随处可见，被称为安置留地。这是当地农村集体土地被征用后，当地政府按一定比例以国有土地形式返还给失地农民的土地，以此作为一种补偿。

“没建设的安置留地有1000多亩。”瑞安市安置留地建设办公室副主任蔡其皇告诉本刊记者。

然而，从2008年起，对应着这种返还地上建房指标的所有权凭证遭到热炒。这种凭证叫作“返回地分配计划证”，因其封套为红色，被当地人叫作“红证”。

2009年末，瑞安政府发文叫停“红证”买卖，炒作一度降温。其后，瑞安房价在一年间却丝毫没有降温，最高者每平方米达3万余元。与之相比，最高时每平方米接近万元的“红证”仍显低廉，炒作者又悄然潜入。

今年9月10日，瑞安市政府再度发文终结“红证”炒作。文件不但禁止建房指标转让、炒卖，还禁止再发放任何形式的“红证”。

瑞安城东，短短几百米路段密布近百家房产中介的“炒地一条街”，数月来蠢蠢欲动，如今再度迎来一片死寂。狂热过后，是否一切真能归于平静?

“红证”缘起

尽管瑞安市政府发文终结了“红证”炒作，但文件同时规定，“红证”的最终买家可以办理手续，将“红证”所代表的住房指标合法化。这一安排又掀动了围绕“红证”的新一轮博弈。

这份文件以2009年11月30日上报的“红证”所有者名单为基础，如持有面积与设计套房面积不成套，允许三个月内可在同宗土地名单范围内调剂整合成套。非本村购买“红证”者，补交1500元/平方米土地出让金后，即可申请办理土地证和房产证。

对于拥有分配安置留地建房指标的村集体，文件鼓励他们将指标回收，委托国土资源部门以“招拍挂”方式公开出让。今后居住功能的安置留地“招拍挂”公开出让后，以出让金的形式返还村集体。文件还要求以村集体为主的责任主体，加快安置留地建设。

“拿红证的人高兴死了，这相当于是给他们解套。”接近安置留地建设办公室的人士告诉本刊记者。

但大部分已将“红证”转手的村民，并不欢迎安置地住房上新主人的到来，即便这住房目前仅存在于纸面。因为在短短一两年中，“红证”的价格从最初的每平方米2000余元上涨到近万元，大部分增值利益他们无从分享，故而抵制情绪强烈。

9月中，一度有数百名卖出了“红证”的村民聚在市信访办门口“讨说法”。在他们看来，新文件剥夺了他们从“红证”买主手中二次获利的空间。根据交易时双方默认的规则，由于是按原村民的名字办理土地证、房产证，“红证”卖出后，现户需要向村民支付一定的过户费。现在的文件规定，炒卖者只要补交少量的钱就可以办理过户手续，原村民已无从获利。

对政府鼓励回购安置留地直接分配给村民土地出让金的政策，大部分村民也不满意。村民指责说：“钱都被政府赚走了。”

曾经拥有后又卖出“红证”的村民们，并不掩饰希望收回“红证”的愿望。政府则左右为难。问题在于，如果不能让这些农民满意，在他们的抵制下，加快安置地建设的要求极有可能落空，恐怕酿成更大矛盾。

瑞安市面临的困境，也折射了中国快速城市化过程中农地征用补偿不足的普遍矛盾。在某种程度上，这些农民想收回“红证”或分享收益的愿望，有一定合理性。

蔡其皇指出，安置留地是政府以国有协议出让的优惠政策给予农民的补偿，农民只需要交15元-100元/平方米不等的土地出让金便可获得，外村的人本不该享有。

瑞安位于温州南部，自1992年至今，瑞安市已从面积不足3平方公里、人口不过7.3万的小县城扩张为市区建成区面积达67.83平方公里、人口114万的大县。城市的扩张必然吞噬大量土地，可是给失地农民的补偿过低。最初的征地补偿每亩仅有2万元至3万元，因此政府强硬的征地手段屡遭村民抵制。

由于征地工作遭到农民抵制，“征地工作很难开展”，征地补偿也不得不逐渐上调。不过，有限的上调并不能弥合矛盾。瑞安市国土资源局副局长林玉胜介绍，最终，瑞安市政府推出了“安置留地”概念，即在征收农民的土地后，按征地面积的10%-15%比例安排安置留地到村，一部分用于为农民建房，改善居住条件;另一部分用于村集体搞商业服务业项目，发展村集体经济，解决被征地农民的生活收入和长远生计问题。

这一做法2002年被浙江省政府在全省推行，对此前进行过征地的村庄均追加返回安置留地。但在执行过程中，或许是为日后操作方便，瑞安大多数村将安置留地以自住房形式分配给农民。

画饼难充饥

问题是安置留地建设一拖再拖，村民获得追加补偿，渐成“水中之月”。

土地审批是第一个障碍。瑞安城市用地指标不足，返回给农村的土地审批更为艰难，根据2003年到2008年的统计，实际已供应安置留地达2432.99亩。但是，约有半数未办理审批手续。

同时，安置留地建设完全交由“村集体经济组织”落实，有关征地各方的责任约定极为模糊，更无强效约束，这也大大延误了安置留地建设。

上望街道林西村村委会副书记林友胜透露，该村早在1996年左右就被征地，2002年政府给了返回地，2006年才将手续走完，把安置留地落实到村。“但当时政府承诺给我们的安置留地‘三通一平’，到现在为止什么都没有，工程车根本进不去。”

不过，在瑞安国土资源局副局长林玉胜看来，不过，在瑞安市国土资源局副局长林玉胜看来，安置留地建设缓慢原因复杂。其中，安置留地建设资金缺乏是首要原因;此外安置留地指标分配到户后，指标难以整合成套，围绕分配村内矛盾等因素，也推波助澜。即使已审批的安置留地，其建设也屡因村民意见不一而难以实施。

“红证”承诺的住房既然无法兑现，将其转让套现便成为一些失地农民的现实选择。该村50多岁村民林国清，分到了180平方米指标，但没钱缴纳村里每平方米2070元的建房款，又急于还债，只好以每平方米2000元的价格将“红证”卖掉。“房子不知道什么时候盖起来，又急着用钱，变成现金放在手里也踏实。”林国清说。

最初将“红证”卖出的村民情况大多与林国清相似，在缺钱、分到的指标又不够一套面积的情况下，将“红证”转手。在上望街道下辖的九一、九二、农场、蔡宅等村，均有70%-80%的村民已经将“红证”转出。

疯狂的“红证”

几经转手后这批“红证”开始在非失地农民间流通。最开始意识到“红证”炒作的瑞安有关政府部门人士回忆，2007年，“红证”价格也曾一度高涨，但在政府的几次警示下逐渐停歇。2009年随着楼市飙涨，“红证”炒作再度抬头并几近疯狂。

2009年初，这个县级市部分小区新开盘价格即冲破2万元/平方米。与此相比，作为安置留地房屋分配凭证的“红证”价格，则比城市动辄上万的房价实惠得多，最初每平方米只需2000元上下。这个价格洼地迅速吸引了狂热的购买者。

此前，安置留地建设前景在2008年开始明朗。政府要求限时办理安置留地供地手续，自2008年集中办理了57个安置留地建设项目，面积1380亩，已经转为国有土地的安置留地，建成有望，届时还将享有和城市房地产一样的大产权。这是“红证”的另一诱人之处。

买卖程序简单，交易成本低廉，更无人监管，无疑也助长“红证”毫无障碍地频繁换手。知情人透露，购买“红证”，买卖双方只需到中介按商定价格签署一份转让合同，由第三方中介公正签字后，再到发证的村委会办理过户手续。村委会只收取每平方米数元的手续费，即给购买者换发新证。

位于瑞安市东部的东山、上望、莘塍三个城市中心区周边乡镇和村落，交易最为火爆。临街道路上的房屋介绍所如今虽已人去楼空，但密集的招牌仍难掩昔日繁荣。过去，这些弹丸之地总是挤满黑压压的人群，进不去就聚集在门口街道，造成交通堵塞。

但实际上，以瑞安市几经扩充的现有人口，也支撑不起这么狂热的需求。除了一部分购买者确实对住房有刚性需求，更多的购买者是渴望快速投资回报的“炒房团”。

炒房团成员不少为“有钱、有闲、头脑灵活”的当地人，也有无固定就业的农民，但据林西村村委副书记林友胜分析，主要还在于大量外来资金推动。他介绍，当时能明显感觉一笔资金涌入，抬高林西村“红证”价格，也吸引了当地跟风者。

“市场冷的时候，炒作者你卖我、我卖你，把价格抬起来;等其他人进入了，他们就高价卖出，再去其他地方如法炮制。”上望街道蔡宅村村民贾晓微的说法印证了林友胜的感觉。

林西村林大爷回忆：“有时同一个证上午7000多元/平方米，下午卖出就能到1万元/平方米。”

与炒房风盛行的温州如此靠近，“红证”引来炒作并不令人意外。作为有名的侨乡，瑞安民间资本充裕而投资渠道缺乏。炒房者快速获利的示范效应，推动瑞安民间资本向房地产聚集。真正的“刚性需求”不是被迫承受高房价，就是被挤出市场。

随着“红证”价格水涨船高，更多的买家源源涌入。没有人认为自己所买的“红证”会成为击鼓传花的最后一棒。毕竟，在买家眼中，和近旁瑞安城区的房价相比，即便“红证”涨到最高时的价格，加上日后必须支付的建安成本，上涨空间也很显著。

巨大的炒作收益激化了村民矛盾。建好房屋的九一村，因利益分配不均，在村民阻止下，分配入住无法进行;未建好安置房的林西、蔡宅等村，“红证”转卖产生的纠纷、上访层出不穷。

面对越来越复杂的“红证”购买群体，决策者开始对未来感到忧虑。只要安置房一天不建设，昂贵的“红证”就是一张废纸。泡沫一旦破灭，冲突恐难避免。因而，叫停炒作的文件在2009年10月下旬出台。