近日，DTZ戴德梁行发布了2009年第二季度北京房地产市场报告，根据该报告显示，受全球经济停滞的影响，北京甲级写字楼需求继续下降，租金继续出现下滑，其中CBD租金跌幅达到9.83%。而高端住宅和商业地产则呈现回暖态势，高端住宅销售市场成交量和均价均在第二季度恢复上升，而消费者信心的回升也在推动零售业消费市场增幅不断上升。

    甲级写字楼市场需求继续下降 下半年不容乐观

    根据DTZ戴德梁行的统计，2009年第2季度北京甲级写字楼市场共有金融街中心，居然大厦，来福士广场，中海广场，丰树大厦5个写字楼项目入市。新增供应量约为27.8万平方米，甲级写字楼市场的总存量因而达到600.3万平方米。受到全球经济停滞的影响，北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。而近期累积性需求的下降，各区域吸纳量持续偏低，迫使业主不得不继续降低报价。尤其是在市场供应相对比较饱和的区域，新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。季度性下降最多的区域为CBD和东长安街/建国门，分别下降了9.83%和4.79%。2季度市场主要成交包括瑞士信贷第一波士顿租用金融街中心3,500平方米面积，以及花旗集团在复星国际中心租用1,400平方米面积，跨国公司的需求面积依旧呈减少态势。

    考虑到目前市场的大量供应，以及萧条的市场环境，预计2009年下半年的甲级写字楼市场依旧不容乐观。至于明年市场能否全面复苏，主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济展望。虽然目前大家普遍对中国经济的预期都是保持积极乐观的；但在国际市场，特别是在发达经济国家，主要还是在应对经济危机，致使投资活动萎缩，经济复苏的预期较低。

    北京高档住宅呈现回暖 售价上升

    相对于甲级写字楼市场的持续低迷，北京高档住宅则在本季度表现不俗，与比上季度甚少项目开盘相比，2009年第2季度新入市的高端住宅项目明显增加，新项目包括位于三里屯的工三 (论坛 新闻)，北四环的远洋万和城 (论坛 新闻 视频)，以及太阳宫的太阳公元 (论坛 新闻 视频)等。高端住宅销售市场，也呈现出回暖现象。整体高端销售市场的平均价格约为人民币29,676/平方米，比上季度上升了11.8%。DTZ戴德梁行预计，如果成交量在一段时期内仍保持上升的趋势，将会加强开发商对项目调价的信心，预计未来高端住宅售价将会稳步上升。

    而在租赁市场方面，与上季度相比，本季度的高端住宅租赁市场在保持稳定的同时，呈现出了上升的趋势。整体平均租金从人民币138.4/平方米/月，升至人民币139.7/平方米/月，增长了近1%；空置率则从24.8%降至23.3%，下降了1.5个百分点。考虑到跨国企业的减薪减员计划很难在较短时间内改变，以及综合考虑整个国际经济形势的影响，高端租赁市场，尤其是酒店服务式公寓市场，在短期内不会有租金的快速增长。而出租公寓和别墅，则会保持比较平稳的态势。

    消费者信心回升 商铺市场回暖

    根据DTZ戴德梁行报告显示，商铺市场也在本季度出现回暖，本季度商业地产新开业的项目开始增多，主要有国瑞崇外购物中心，来福士广场，以及悠唐生活广场三个项目，一共为市场带来了27万平方米的新增供应。随着经济复苏迹象的出现，以及政府扩大刺激内需计划的推行，消费者信心出现回升，推动零售业消费市场增幅不断上升。另外，从本季度的新供应来看，中高档次的项目兼具，也可以说明不同定位的零售商对北京的商业市场都持有积极的信心。例如优衣库在朝阳区悠唐生活广场租用400平方米面积，Zara在东城区来福士广场租用1,000平方米。

    目前，越来越多的开发商选择自持项目，只租不售。一方面，是考虑到市场销售环境的风险；但还有重要的一点，是其意识到了保持统一产权，产生稳定的现金流，对项目经营以及企业发展的重要性。随着金融危机的深入和持续，零售商需要不断地根据市场环境对品牌进行经营策略的调整，以期能在市场竞争中占得先机。另外，从项目层面来说，如何突出项目特色，提高服务质量，也是提升项目综合竞争实力的需要考虑的因素。

    而DTZ戴德梁行预计，由于近期人们对中国经济的预期发展比较乐观，社会消费品零售总额也在保持上涨，未来半年的商铺市场将会很快恢复到平稳增长的态势，租金和入住率都将会有一定程度的提升。