据天浩置业数据统计显示，6月份1~21日的15个交易日里，鹿城区共成交153套住宅，非普通住宅为97套，普通住宅56套，仅占成交量的36.60%，在没有新盘上市供应的情况下，截止到23日，温州市区共消化库存楼盘39440.56平方米面积，化存速度惊人。由此可见，近期定位高端的楼盘和豪宅相继成为楼市的主角，改善型需求成为撬动今后温州房地产市场交易的主要动力。

    朗兆房产机构叶维坚表示，在持续多月成交高涨的情况下，温州市区房地产市场存量快速去化，不断减少，在新增供应难以快速升高的情况下，市场供需矛盾将进一步凸现，价格将进一步上涨。与此同时，从5月到6月来的种种迹象似乎也在印证着这些预测：土地交易频现热炒，新楼盘均价不断攀升，成交量连续增长……这一切似乎都在预示着房地产正在快步挺进复苏阶段。

    改善型需求成主力

    近期以来，楼市成交量爆炸式的增长让业内集体迷茫，对于是否会长久回暖，许多开发商与房产专业人士都显得谨言慎行。但是从过去一段时间的成交量来看，温州房地产市场确实已经暖意融融，但是否会长久没有人会轻易断言。

    今年以来房产成交量上升，主要是中央政府及温州地方政府多项刺激性政策措施的效果的显现，开发企业对已开楼盘的降价及新盘上市的合理定价，促使积累了半年的刚性需求在年初得到释放。

    叶维坚表示，这一波房地产行情是在金融危机的背景下，国家政策扶持下逐步上来的，其实让很多行业都感觉岌岌可危的金融危机并没有对温州的房地产市场造成太多影响，即便是去年市场观望氛围最凝重的时候，仍有首次置业的刚性需求支撑着市场运行，小户型需求旺盛，虽然价格有小幅下滑，但是更多经济实力雄厚的房东将房价坚持在一定的水平。而国家对房地产市场的扶持让敏感的温州楼市迅速感受到了政策对市场的导向作用，市场反弹迅速，刚性需求快速释放，投资力量不断地介入，更是让人们树立的房地产市场信心。改善型需求在投资需求的刺激与启发下开始进入市场，并发挥出强大的市场力量，撬动市场后续发展。

    三角洲房产营销机构潘文表示，房地产市场的刚性需求是走量的，以温州房地产市场上从未出现过的打折、活动特价为起点的多种优惠促销手段让温州房地产市场从去年的胶着状态迅速走了出来，并带动了市场的投资力量，进而推动改善型需求的入市，接连的市场联动将房地产市场交易推向了一个上行阶段。

    在各类改善型住房需求中，“由低端换高端”的需求在近期房地产市场中表现得比较突出。“根据客户资料分析，现在购买中高档楼盘的客户几乎都是二次购房或者三次购房的人，属于改善型需求。”某楼盘销售负责人说。

    购房更加注重环境

    据统计，5月份，温州商品房市场交易平均价格无疑反映了开发商对楼市回暖的积极看法。今年前5个月温州市区新建商品住宅的平均价格为20611.87元/平方米，环比上涨1253.53元/平方米，增幅为6.48%；较去年同期平均价格每平方米上涨7122.84元/平方米，增幅为52.8%。

    三角洲房产营销机构潘文表示，由于近期温州市区房地产市场供应主要是以144平方米以上的大户型为主，普通住宅的推盘量少，所以近期的市场交易基本上为改善型需求为主。

    对于大户型楼盘相继热销，业内人士分析，主要是由于降息和银行对于二套房贷的放松，使更多人想换大房子居住，改善居住条件的市民开始活跃。另外，也是由于在2008年楼市调整时期，大户型楼盘和豪宅等销售情况一般，所以令部分有实力的买家也更有信心重新入市。“经济前景不明朗，将钱投进楼市也算是一种投资吧。”一位不愿意透露姓名的购房者向记者表示。

    虽然有别于首次置业，但改善性需求仍然属于刚性需求，在2008年观望情绪浓厚的情况下被压抑的改善居住条件需求，如今开始释放，导致了目前高端楼盘的热销。另外，楼市调整期，许多楼盘更加注重产品品质及创新，“更科学合理的户型格局，更完善的物业服务，更优美宜人的园区环境以及软硬件设施的不断改进也成为温州人改善居住环境的动力。”一位楼盘销售负责人表示。

    购房保值心态强烈

    流动性从紧缺转向过剩，是推动温州购房者重新投资房产的重要原因。而诸多经济学家都一直表示，流动性过剩后可预见的是市场将面临通货膨胀。“为规避可预见性的通货膨胀，房产投资成为人们保值增值的主要渠道。”

    潘文表示，现在的房地产市场很难用常理去分析，一般房地产市场的运行与市场经济运行的基本面相挂钩，但是目前的情况是，市场经济运行的基本面并不乐观，但是房价却逆势而上，房地产市场发展一枝独秀，这不得不考虑到市场的投资行为。“今年是有史以来金融环境最为宽松的时期，泛滥的银根将大量的资金流向股市和楼市，促成了股市与楼市快速上涨。追逐收益是资本的本性，毫不夸张地说，温州房地产市场投资只要稍微有点实力，基本上没有亏的，照长期走势来看，市区的房价多年来一直在一个上行的轨迹上运行，这就给了更多投资资金进入的理由。”

    叶维坚表示，投资资金的进入将进一步抬升人们购房的门槛，越来越多等着房价回落的人们只会越等越被动。“说不定哪一天，连我们这些‘业界人士’也买不起房子”对于目前房价的不断上升，叶维坚作为温州房产营销界的元老级人物也显得很无奈。

    楼市后续供应有限

    温州土地资源的有限是一个不争的事实，据朗兆房产营销机构统计，2009年1~6月份，温州市区土地供应12宗，供应面积122007平方米，成交10宗成交面积101829平方米，成交金额206615万元，平均楼面价7727元/平方米。

    然而有“风向标”的长运地块的高价出让并一举成为浙江新“地王”，传导出温州楼市全面爆发的信号，温州市区地块投放量不断增加，土地市场火爆，频见开发商疯狂竞价现象，抢地抬价热潮持续不断。

    土地市场在年前的一度徘徊后受楼市成交量持续放大背景的影响，亦表现出新一轮的狂飙，特别是在4月份的一场土地出让会上，原温州长运集团地块以高出起始价格55.69%的价格出让，楼面价格更是达到19607.84元，刷新了温州市土地出让价格新的纪录。

    然而5月份出让的龙方村三产安置地块又同样上演了4月份长运地块疯狂竞拍的场面，最终以15205元/平方米的楼面价格刷新了该区域在2008年所创下的地王价格(2008年庄头地块以15132元/平方米的楼面价格成为温州新的地王)。另外还有一宗值得关注的商办地块(位于城市中心区府东路东侧F31#1-2地块)最终以20735.3元/平方米的楼盘价格成功出让。高价背后的隐忧是土地供应面积的有限，即便今年土地投放量与去年同期相比，成交宗数增加83%，但是出让面积减少62.94%，总体来看出让的土地还是比较匮乏，楼市后续供应有限，供求关系将进一步紧张。