2009年第一季度温州房地产在“小阳春”、“市场回暖”的热议中度过。这个季度是温州房地产市场在金融海啸中越发成熟的季度。进入4、5月份市场更是表现出异常的“疯狂”，市区楼市持续表现出强劲的反弹态势，无论是土地的出让价格，还是新房的销售价格，都出现了一定幅度的上涨，且房屋成交量更是达到近年来新高。

    □温州天浩置业 向洋

    房地产市场主要数据

    土地市场

    2009年前5个月，温州市区共成交土地11宗，出让面积171.43亩，总建筑规模243087.36平方米，成交金额20.6745亿元，平均楼面地价8504.97元/平方米。

    2009年1~5月温州三区出让地块数据

    商品房市场

    2009年1~5月温州市区批准预售面积40.7万平方米，销售面积48.21万平方米，销售套数3373套，销售面积环比增加了34.47万平方米，幅度达250.87%；较去年同期销售面积也增加了23.6万平方米，幅度为95.9%。

    2009年前5个月温州市区新建商品住宅的平均价格为20611.87元/平方米，环比上涨1253.53元/平方米，增幅为6.48%；较去年同期平均价格上涨7122.84元/平方米，增幅为52.8%。

    2009年1~5月份温州市区共有20个楼盘新增供应，总供应量为45.1921万平方米，总供应套数为3102套，供应面积同比增加20.48%，供应面积环比增加30.42%。其中5月份全市商品房新增供应面积为18.8861万平方米，环比增长22.85%。

    截止到2009年5月底，温州市区库存商品住房面积22.23万平方米，套数1081套；较第一季度分别下降了36.12%和52.9%。

    二手房市场

    2009年前5个月温州主城区（鹿城区）二手房交易量5773件，环比增加3512件，幅度达155.33%，较去年同期二手房交易量增加2396件，幅度达70.95%。

    2009年前5个月温州主城区（鹿城区）二手房交易量中，住宅5164件，占89.45%，其中：90平方米以下2760件，占53.45%；90-144平方米1591件，占30.81%；144平方米以上813件，占15.74%；非住宅（包含店面、车库等）609件，占10.55%。

    房地产市场分析, 土地市场分析

    土地市场在年前的一度徘徊后受楼市成交量持续放大背景的影响，亦表现出新一轮的狂飙，特别是在4月份的一场土地出让会上，原温州长运集团地块以高出起始价格55.69%的价格出让，楼面价格更是达到19607.84元，刷新了温州市土地出让价格新的记录。

    土地市场的火爆一直延续到5月份，5月份温州市区成功了6宗土地，出让面积64982.32平方米，总建面积118000平方米；然而5月份出让的龙方村三产安置地块又同样上演了4月份长运地块疯狂竞拍的场面，最终以15205元/平方米的楼面价格刷新了该区域08年所创下的地王价格（2008年庄头地块以15132元/平方米的楼面价格成为温州新的地王）。

    通过上表可以看出，2009年1~5月份温州市区成功出让11宗土地，总面积为114288.08平方米。与去年同期相比，成交宗数增加83%，出让面积减少62.94%，总体来看出让的土地还是比较匮乏。出让的土地以商住/住宅用地为主，占总出让面积的64%；其次为商办用地占总出让面积的19%；住宅/餐饮和批零（住宅）用地供应量比较少，两者之和占17%。

    商品房市场分析

    2009年1~5月，温州市区一手房市场新盘不断涌现，尤其表现在近两个月新增供应量和成交量屡创新高。5月份，温州市区有40多个楼盘有销售表现。除5月份新增供应的香缇半岛一期、汇金锦园、山水名都、外滩国际公馆和宏泰大厦销售率都在60%以上以外（香缇半岛更是达到98%），一些存量房项目如：锦玉园二期（销售了85套）、金轩嘉园（继4月份销售202套之后5月份又销售191套）、锦玉园一期（二期的热销带动一期5月销售40套）……

    商品房市场相关数据解析

    2009年1~5月，温州市区一手房销售面积环比增加250.87%，供应面积环比增加30.42%，两项数据都有不同程度的上升，特别是销售面积涨幅明显，说明目前的房地产市场已经从去年10月份以来的低迷的氛围中走出。

    2009年1~5月，温州市区新建商品住宅平均价格为20611.87元/平方米，环比上涨1253.53元/平方米，同比上涨7122.84元/平方米，说明温州房地产价格依然坚挺。由于新建商品住宅的功能质量都有所提升，所以实质上温州房地产市场价格基本处于维持性调整状态。

    存量房市场

    截止到2009年5月底，温州市区库存商品住房面积22.23万平方米，库存套数1081套；较第一季度的34.8万平方米和2295套，分别下降了36.12%和52.9%。说明近两个月温州市区存量房源消化速度呈现加速状况。特别表现在5月份，随着香缇半岛的高价入市，一批性价比高的存量房项目逐步为市场所接受。尤为突出的是，天浩置业代理的嘉鸿清晖园项目，2天之内全部售罄。市场存量房销售速度的加快，房地产市场的销售压力得以缓解。

    商品房市场供应分析

    对温州市区近些年出让地块的建设进度进行跟踪，预计目前市场上符合上市条件的楼盘有10个以上，供应面积超过70万平方米，其中多半为住宅项目（含商住）。从目前市场的反应来看，预计接下来温州市区新盘推盘的节奏将会有所放缓，主要是由于5月份上市的个别楼盘负面影响比较大，直接影响了客户对市场的判断，导致客户对市场的信任度下降，加上农历5月份温州不买房习俗（近些年该习俗有所减弱）的影响。

    二手房市场分析

    2009年1~5月，温州主城区（鹿城区）二手房交易量环比增加155.33%，同比增加70.95%。特别是今年4月份，二手房出现了“井喷”之势，交易量达到了1624件，创历史最高纪录。5月份，温州主城区（鹿城区）二手房交易量的止升回落，环比减少15.09%。出现这种现象的主要原因是由于房价重新止跌回升，导致大部分卖方售房诚意度减弱，议价空间变小，买家入市的积极性受到打击。

    温州主城区（鹿城区）二手房交易的房源中以住宅为主，普通住宅所占的比例最高，占住宅总成交量的84%；说明了前阶段政策调控效果的显现特别是对购买普通住房减免税费的政策发挥了效果，另一方面说明目前购买二手房的主要群体以首次置业的刚性需求为主要支撑，其三，部分投资客开始入市，不过他们更多的选择高品质的楼盘。

    温州长运地块的高价出让，似乎发出温州楼市即将全面上涨的信号，同时也迎来了新一轮的土地放量。但是整体供应量还是比较匮乏。

    从新增供应住宅的户型面积可以看出：温州高端住宅项目供应量比较大。而楼盘的热销也体现出随着市场的好转目前刚性需求者已从首次置业者转变成改善型需求者（甚至出现了投资者的身影）。但是从宏观经济层面来看，市区楼市承载力到底有多大？目前这样的购买力还能够持续多久？需要我们冷静地对待目前的市场。

    二手房成交量增长数据显示市区二手房市场出现了好的迹象，但是这种迹象是楼市回暖的征兆还是刚性住房需求集中释放所致？目前还无法定论。不过有两点是毋庸置疑的，一是房东心态发生了变化，提高了二手房挂牌价格；二是84％成交二手房都是144平方米以下套型。整体来看，温州房地产市场在平稳调整。