5月初，国务院批复同意撤销上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东新区，业内不少人士在第一时间表示南汇区的各个区域都将因此大为受益。事实上，从目前来看，市场对这一利好消息反应相当迅速。商报记者调查发现，5月上海商业类物业成交都出现了明显的上涨，南汇最大的商业体“周浦万达广场”更是一个月热销400余套。浦东新区有多个出售型商业项目也趁势热销，以至于5月上海整体商用物业成交面积较四月环比大涨近三成。

    “大浦东”商业比住宅表现突出

    5月，南汇区的商品住宅的新增供应面积出现了大幅度的增加，供应面积达到了19.36万平方米，达到了前四个月新增供应总量的1.76倍。但成交量上涨并不明显，CRIC系统数据显示，在新增供应大涨的基础上，5月南汇新房住宅成交量环比上月上涨37%，其涨幅仅排行全市第六，与涨幅排行第一的虹口(上涨331%)更是相距甚远。浦东的新房住宅成交量更是有28%的跌幅。

    但是，南汇的出售型商用物业在今年以来表现突出。佑威房地产研究中心指出，整个5月，上海市商业类物业的成交面积共达到17.7万平方米，环比4月上涨逾两成。其中，以南汇区商铺成交量功不可没。基于南汇并入浦东的消息早在今年3月就已在市场上普遍流传，南汇和浦东的出售型商用物业成交量在近几个月出现较大增幅，绿地东海岸国际广场2月以来已签约了197个铺位，周浦万达商业广场更是签约高达1000余次。

    而从此前数据也可以看出，南汇区商办项目成交套数自2月份以来节节攀升，2月份成交204套，3月份成交342套，4月份成交418套，5月份刚过3个星期，已经达到569套。从成交面积上看，今年2—4月，南汇商铺成交面积分别为5395、11817和26942平方米，月环比递增119%和127%。

    网上房地产数据中浦东出售型商用物业在4—5月亦表现突出，据上海中原商铺部介绍，目前区域商铺求租带看量明显增多。近两个月成交的商铺包括东亚银行金融大厦早前被收购的800平方米的配套商铺正式成交；浦东新区金桥加工区内银桥大厦1-5层约0.89万平方米裙房商铺整体出售;张江板块的世和商务中心成交了一套裙房0.22万平方米的商铺。另外，5月花木板块的博览会和御翠园商铺亦成交迅速。

    从今年以来“大浦东”各类物业的成交可以看出，“大浦东”的利好消息，已迅速点亮了浦东和南汇的商业地产。网上房地产数据显示，今年以来，浦东、南汇两区域成交的出售型办公、商业面积已占到了全市成交总面积的1/4。

    周浦：办公房卖得太好 万达广场欲“越线”开卖街铺

    位于周康板块的周浦万达广场是城市综合体项目，总体量约32万平方米，商业广场占据约13万平方米，规划有百货、超市、娱乐、餐饮、电影院、零售等各种设施和配套。据悉，除了前期进驻的12家主力店之外，万达广场的招商已接近尾声，乐购超市、万千百货、万达影城、一兆韦德、石浦酒店等主力店很快也将进场装修，初定2009年9月份满场开业。

    网上房地产数据显示，周浦万达广场的办公楼月成交量在春节以来频频攀升，2月签约93次，3月签约180次，4月签约257次，5月更是高达482次，以至于该项目连续多周出现在网上房地产的“一手房近七日销售排行榜”中。

    万达集团副总裁李耀汉向记者表示，周浦原本位于两区交界的枢纽位置，南汇并入浦东后，周浦作为新浦东重心南移的直接受惠者，占尽地利之便，将获得更多的发展机遇。

    不过，据相关媒体披露，周浦万达即将新推一批产权商铺，共65套，涉及出售金额3亿元左右，这将是万达突破在上海只租不售的模式，第一次发售产权商铺。有市场分析人士指出，一般来说，多产权商铺的经营难度高于单一产权商场，2005年以来，万达一直采取产权式商铺只租不售的模式，此次“越线”改变模式后商铺经营能否达到此前几个项目的经营水准，还有待观察。

    花木：出售型商铺稀缺 成交价频频飙高

    在南汇商用物业低价多销的同时，上海四大城市副中心之一——浦东花木地区的商铺凭借物以稀为贵的优势，已频频被投资者捧出高价。据CRIC系统提供的数据显示，去年市场最差时推出9栋商务别墅的御翠园，最后1栋在5月以7.15万元/平方米售出，比之前4万—5万元/平方米的成交价格高出4—8成。5月9日博览汇广场(紫竹科技大厦)也售出了一套322平方米2352万元的商铺，均价达7.31万元/平方米。

    御翠园 最后一栋商业别墅单价7.15万元成交

    目前，浦东花木区域内聚集了众多高档住宅小区，但商业配套较为缺乏，出售型商业项目更是少之又少。去年底，李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚在浦东花木的别墅名盘御翠园推出了9栋面积在500—1100平方米之间的商业别墅，平均价格在6万—7万元/平方米，实际使用面积的价格只有4万—5万元/平方米。在一定程度上填补了区域市场对出售型商铺的需求。

    报告显示，去年年底推出的御翠园商务别墅，其中最后一栋在今年5月成交，其成交均价达到7.15万元/平方米，创下项目内商务别墅成交新高。此后，御翠园还将乘势推出1万平方米的3层沿街商铺，价格也将达到6万-7万元/平方米。分析师薛建雄介绍，这批地下1层和地上2层的商铺引来了众多投资者，其中很多买家都希望买下2套打通以符合周边高档次的业态需要。

    博览汇 不到一月售出近60套高价商铺

    除了御翠园商业别墅外，花木地区目前在售的纯商业项目仅有一个规模不大的博览汇广场(紫竹国际大厦裙房)，量约1万平方米。基于地段、前景以及其稀缺性，博览汇广场开盘一周就售出了17套商铺，不到一个月，已经去化了近60套。值得一提的是，数据显示，该项目在开盘当天成交的一套商铺，其成交均价高达7.3万元/平方米，已超过了附近御翠园商务别墅的最高成交均价。

    记者发现，博览汇广场位于轨道交通7号线新国际博览中心站上盖，正对新国际博览中心，经香格里拉大酒店和证大喜玛拉雅中心围合，周边还云集了10余个高档居住区，地理位置相当优越。

    网上房地产显示，博览汇广场5月9日正式开盘，推出第一期107套商铺单套面积100-270平方米，参考价高达5.5万-6.5万元/平方米。而售楼处对这批层高5.5米的商铺报价为5.5万元/平方米。商报记者查询网上房地产数据发现，截至6月1日，博览汇已成交商铺59套，成交面积11608平方米。其中，开盘当天成交的一套建筑面积322平方米的铺面，单价高达7.3万元，成交总价则约2352万元。

    售价高，租金也不低。据博览汇售楼处人员介绍，这批商铺的租金报价在10-15元/平方米/天。若以上述7.3万元单价成交铺面为例粗略估算，以最高租金15元/平方米/天出租，年租为173.9万元，年租金回报率为7.4%。市场分析人士认为其处在“投资临界点”，租金只能称得上“一般”。该人士表示，尽管博览会的地段优势明显，区域竞争也较小，但由于其规模有限，业态集聚效应或受到一定限制，经营方对于业态配比等技术问题的处理，将成为该项目成功与否的关键。“作为一个零散出售的商铺项目，租金能否有上涨空间，业态控制是一个很重要的挑战。”

    对此，博览汇现场销售人员解释，对于出售的商铺，开发商会和小业主签订委托协议，对商场进行统一招商和业态管理。当商报记者问及是否会对商场强制统一招商管理时，销售人员给予否定。

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    此前，浦东新区的酒店公寓开发势头较劲，诸如禹洲金桥等项目的持续热销，也颇受投资者和开发商的关注。可以看到的是，浦东作为上海城市建设规划的重点区域，享受许多制度创新和政策优惠，南汇并入浦东最直接的意义，在于今后原南汇区域也将分享到这部分利益，如此则该地区无论生活配套设施还是交通状况都将逐步得到改善，对于区域房地产市场无疑是重大利好。

    市场分析人士指出，两区合并的消息将会把开发商的注意力从原来的两区接壤处扩展到更广泛的区域，如惠南、临港等板块。“越来越多的商业资本将有望延伸到南汇的一些冷门区域。”

    记者发现，自2007年开始，不少大型开发商开始在南汇储备土地。但在2007-2008年之间，大型开发商关注的地块主要集中在两者接壤地区，其他板块土地成交较为平淡。同是2007年16号公告中推出的南汇区惠南镇康敏花苑二期储备地块，成交楼板价仅1812元/平方米。而2008年8月公布的28号公告中，惠南镇C6-1储备地块惨遭流标。与此同时，去年推出的一批临港地块(商业、办公)也多以1100-3000元/平方米的楼板价底价成交。

    上海财经大学教授、上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华教授认为，房地产的本质是土地的合理利用，而这次南汇并入浦东后，也将优化土地资源的利用，尤其是在浦东大部分土地资源已经使用完毕的情况下。