从2008年到现在，成都写字楼投资回报率优于北京、上海、广州等一线城市，保持着异常稳健的高额投资回报。日前，根据高力国际、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等五大行的统计显示，成都一般社区商铺投资回报率为4%-7%，住宅投资回报率为3%-5%，而成都甲级写字楼投资回报率普遍为7%-10%。可以说，投资成都的写字楼，是投资成都的经济发展前景。

    甲级写字楼

    投资回报期大多只需10年

    近日，受本报委托，仲量联行成都公司调查了成都具有代表性的十大甲级写字楼——冠城广场、川信大厦、城市之心、威斯顿联邦、时代广场、汇日央扩、中环广场、香格里拉、力宝广场、国航世纪中心。调查显示，这些甲级写字楼租金最高的是香格里拉，人民币150-160元/平方米/月，租金最低的是冠城广场，人民币75-90元/平方米/月，而城市之心、威斯顿联邦、汇日央扩、香格里拉、国航世纪中心租金起价超过了100元/平方米/月，占50%。

    高力国际成都公司提供的情况是：成都甲级写字楼租金平均水平为108.63元/平方米。而据仲量联行调查显示，2005年前后，汇日央扩当年售价12000元/平方米，现在租金为人民币130-150元/平方米/月，计算租金回报率为15%。也就是说，不计算威斯顿联邦和汇日央扩写字楼的增值部分，仅以租金计算，均只需要7年左右就可收回全部投资。绝大部分甲级写字楼，投资回报期只需10年时间。

    今年一季度

    成都租赁市场保持稳定

    根据戴德梁行的统计显示，2009年第1季度，成都甲级写字楼租赁市场保持稳定。为了适应金融危机带来的需求冷清，多数甲级写字楼，特别是新近入伙楼宇的租金继续小幅下调，下调幅度从3%到5%不等，市场平均租金为108.63元/平方米/月，较上季度下降约4%。

    上一季度，租赁需求受金融危机影响放缓，而本季度在租金持续小幅下滑的前提下，租赁需求表现相对活跃。但因整体环境依然未有积极转变，因此尽管本季度通常为写字楼租赁成交旺季，同时各写字楼积极采用优惠举措吸引客户，但本季度市场空置率与上季度几乎持平，季度吸纳面积约4500平方米。值得一提的是，早期入伙的几栋较高品质写字楼的租赁情况并未受金融危机明显影响，空置率始终低于5%。这几栋写字楼由于在金融危机波及前已运作成熟，客户群体稳定。

    甲级写字楼

    以消化存量为主

    据高力国际调查显示，上季，成都甲级写字楼无新增供应面积，市场主要以消化存量为主，在人民南路沿线的甲级办公楼，依然保持较高的出租率，其他区域的甲级办公楼空置情況较上季无太大变化，全市平均空置约为19%。因受到金融危机的影响，全市租金平均水平较上季度下降4%，平均租金报价为每月每平方米人民币105元。

    售价方面，全市甲级写字楼平均售价约为每平方米人民币11，900元。目前城区在售甲级写字楼仅有位于东大街的喜年广场和人民南路的新希望大厦，均价分别为每平方米13，000元和12000元。未来供应方面，预计有5栋甲级写字楼可望在2009年下半年入市，分别位于人民南路沿线、东大街区域和高新区内，总供应量约为26万平方米。加之此前的存量，2009年，在面临国际和国内经济形势下，写字楼将有可能出现供大于求的局面。

    住宅和商铺

    投资回报率并不很理想

    5月13日，在棕树片区21世纪不动产中介机构那儿，蒋女士正在叹着气签定出租合同，她对记者说，“我2007年在万达广场投资了一套60余平方米的小户型，购买时正是价格顶峰，每平方米价格达到了8000元，总价高达53万元，去年底装修又用了3万元，这次租出去的价格每个月仅仅1400元，计算投资回报率仅3%。我原以为至少要租2000元以上嘛，哪知道那里基本上都是投资客，待租的房屋多达数百上千套。空置意味着颗粒无收，无奈，我只好早点把房屋租出去算了。”统计显示，成都专业市场商铺和产权商铺，一般对外宣传回报率高达8%，有的甚至10%，但实际上要低得多。

    戴德梁行的调查统计显示，不少社区商铺的投资回报率大都在4%-7%之间。除了住宅租金回报率低，商铺的租金回报率也并不像开发商宣传的那样高。统计显示，成都专业市场商铺，产权商铺，一般对外宣传回报率高达8%，有的甚至10%。记者曾到多个社区商铺调查，包括西锦国际、首座商铺、晶蓝半岛的商铺、龙湖三千城的商铺、首创的商铺，无不是高达万元以上，不少位置稍好的商铺，叫价都高达2-4万元/平方米。这样的商铺能租多少呢？据记者实地了解，一品天下某转角的所谓黄金商铺，最高卖到了68000元/平方米，该商铺大约40平方米，总价高达270万元，该商铺每平方米租金最多250元/平方米，以此计算，该商铺的租金回报率仅仅4.4%。

    为什么成都的住宅以及社区商铺投资回报偏低？成都商业地产专家洪强指出，“房产投资，主要是分为三类，商铺，住宅及写字楼。在绝大多数人眼里，商铺买个有独立产权，又临街，稳定可控，就算租不出去，自己家人都可以拿来摆点小摊，就是因为这种四川盆地根深蒂固的‘小农’意识，于是大家都争抢社区商铺，成都社区商铺多年以来都是体现出‘供不应求’的局面。从而导致成都的临街商铺整体价格偏高。另外社区商铺投资回报率偏低，原因就是成都的售价偏高，而出租的价格又偏低，两相比较之下，就显示出住宅和商铺投资回报不尽如人意了。”