从今年5月1日起，“营改增”全面铺开，这对二手房买卖也产生了一定的影响，相比此前的房产营业税来说，税负略有下降。对税改本身而言，购房者无需过多关注，在“净到手价”大行其道的现今，更应该关注符合免征条件的二手房。

　　各地出台执行细则

　　近期，各地纷纷出台二手房交易“营改增”执行细则。

　　上海市税务部门通过“上海发布”以问答形式对外公布，按照国家规定，从5月1日开始，对个人销售住房由缴纳营业税改为缴纳增值税。改征增值税后，由于对买房人实行价税分离处理，纳税人税负将有所下降。

　　此外，记者发现，全国各地近期陆续公布二手房交易“营改增”方案。如广州市国税局公布，从今年5月1日起，广州将全面推开“营改增”试点，其中就包括个人二手房交易。此外，包括天津、江苏、山东等地，也纷纷表态实施二手房交易“营改增”试点，并公布了具体的实施办法。

　　据介绍，“营改增”具体的全称是营业税改征增值税。据了解，营业税和增值税是两个不同的税种。从1994年开始，我国同时并行两套流转税制度，一套是营业税制度，一套是增值税制度。增值税比营业税在税制设计上更为完善，营业税是按照销售的全额来征税，对纳税人来说会造成重复的征税。

　　税务部门提醒，购房者可以选择时间，在5月1日后到税务机关办理增值税申报缴纳事宜。税务机关自5月1日起受理住房销售业务，按规定征收增值税。

　　税务部门表示，“营改增”后流程没有发生变化。上海税务部门近日贴出通知表示，此次改征对个人纳税人出售住房所涉及的税务交易流程没有变化，请市民仍按照原税务流程办理相关房产交易的税务事项。此外，广州、郑州、无锡等地的税务部门也发出类似提醒，告知购房者税务交易流程“一切照旧”。此外，“两年”时间节点的计算办法，也沿用老办法，大多以前一次购房时缴纳契税时间为起点开始计算。也有少数地方以最有利于纳税人的方式来处理，即“哪个在前算哪个。”比如郑州明确，取得房产证、缴纳契税时间都可以作为起点，关键看哪个在前面。

　　税费负担略有下降

　　实施“营改增”之后，对于二手房交易来说，最大的变化就是税负有所降低，不过降幅并不是特别明显。

　　从税制上来说，“营改增”后税负只减不增。税务部门解释说，主要有两个方面的原因：第一，本次营改增试点延续了原营业税下二手房交易的税收政策。第二，实施营改增试点后，纳税人的计税将按不含税价计算。

　　不含税价如何计算？税务部门也给出了明确的说法。上海税务部门表示，实施“营改增”后，计税金额应换算成不含税销售额，即：增值税销售额=计税金额÷(1+5%)。这样计算出来的应纳税额将会小于营业税税额，降幅大概为4.76%。举例说明，比如在上海出售一套总价为420万元的普通住宅，如果购买不足2年的住房对外销售的，应按照5%的征收率全额缴纳增值税：

　　按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。

　　按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元。

　　由此可见，在售价相同的前提下，按营改增政策计算的应纳税额比按营业税计算减少了1万元。

　　“营改增”试点之后，一线城市税费优惠政策基本延续此前营业税政策规定。以广州为例，广州目前实行的营业税优惠政策是去年3月发布的“财税[2015]39号”，按其规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。不过非普通住宅在除北上广深四大城市之外的城市，优惠政策出现明显变化，如出售购买满2年的非普通住宅，不再按差额的5%征收，而是可享受到免征的优惠(具体见下表).

　　营改增的实施，卖家税费负担略有下滑，从而产生一定的议价空间，但幅度不会很大。

　　税费负担的下滑，让卖家有了让价的空间。举例说明，此前在上海出售一套价值约400万元的普通住宅，卖家需要承担税费包括营业税、个人所得税和中介费，如果不是家庭唯一住房且不能享受税费优惠，需支付的金额约总房价的7%左右。即使持有一定年限可享受优惠，卖家也需承担相当于总房价2%左右的费用。而实施“营改增”之后，增值税部分略有下降，如买家就此提出议价要求，会得到卖家的酌情考虑。

　　日前，财政部、国家税务总局联合下文，明确营改增后二手房计税依据，计征契税的成交价格不含增值税，同时土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。对此， 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是为防止重复征税，使得交易成本略有下降。

　　当然，如果想要大幅度降低税费负担，这需要购房者在物业的挑选上下点功夫。前文中已经做了介绍，“营改增”后税负降幅大概为4.76%，幅度并不大。因此想要获得更大的议价空间，还是需要在物业的挑选上下功夫，尽量选择已经达到优惠条件的物业，两者税负区别极大。举例说明，如在上海一年半以前购买了了一套普通住宅，当时成交价为220万元，目前考虑将其以300万元出售。根据现行规定，则需要缴纳增值税为300÷(1+5%)×5%=14.29万元，而如果这套住宅为2年前购置，达到了免征优惠条件，无需缴纳增值税，那么这笔14.29万元的税负则不会转嫁到购房者头上。

　　而如果购买非普通住宅，能否享受到免征优惠，税负差别更大。比如某人在一年半前以700万元购置了一套三房，目前该房产价格已经涨到1000万元，而如果选择现在成交，其缴纳的增值税为1000÷(1+5%)×5%=47.62万元；但半年后交易，他只需按照差额部分缴税，为(1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29万元，两者相差33.33万元。

　　由于二手房买卖“净到手价”的流行，存在税费转嫁现象，所以购买达到免征条件二手房，可适度降低购房成本。据了解，所谓“净到手价”，是指卖家挂出的价格即为拿到的价格，而原本需要自身承担的营业税、个人所得税、佣金等税费，悉数转嫁到了买家头上。这导致购房者往往要支付比挂牌价高出不少的购房开支，最高者可达总房价的8%左右。在这种情况下，如果选择达到免征条件的二手房，所需承担的税负相应会降低。