前几年，随着城市发展的升级以及住宅市场的极度升温，东莞的商业地产项目取得了快速的发展，并在发展过程中形成了东城、南城、万江商业区共同发展的“三足鼎立”之势，但是与广州、深圳相比，东莞的商业地产总那么尴尬，始终未能“大红大紫”，而去年国际金融海啸的来袭，更让商业地产雪上加霜。

    随着住宅市场成交量的回升，东莞的商业地产能否从中受益？东莞各商圈目前拥有哪些优势，以及存在的发展瓶颈是什么？针对上述问题，《信息时报》特策划东莞商业地系列报道，将从商铺、单个商圈、写字楼等几方面进行调查采访，探寻商业地产难以良性发展的原因，全面剖析目前东莞市众多的商业地产商机，以及将来的发展前景，正确引导消费者投资、租赁。本期将推出系列报道一，重点关注城区商铺大量空置的问题。

    大片商铺黑灯瞎火，宛若一个巨大的地下防空洞。这种现象，在东莞来说并不少见。在第一国际、华南摩尔、莞城香港街等，都是以商铺为主打的商圈、商业街，然而如今却是大片空置着。业内人士认为，近几年商业地产成井喷态势发展，供应已然过量。再加上一些地段商铺还存在同质化经营、交通配套不足等原因，导致空置现象严重。

    业内人士建议，目前商业地产规模过大，政府方面应该有所把控。在招商方面也应该注意定位，尽量差异化发展。

    【现状】

    商业地产没有期望中活跃

    追溯起来，商业地产的大力发展是在2002～2004年间，期间不少大型商场开始兴建。经过数年的发展，东莞的商业地产大概可以划分为几个商圈：一是较为成熟的莞城文化广场商圈、二是东城的世博广场商圈、三是以华南MALL为中心的万江商圈、四是以第一国际为中心的城市中心区商圈、五是目前新兴的鸿福商圈。

    然而，虽然东莞经济近年来飞跃发展，但商业地产在东莞的发展并不像人们之前所期望的那样活跃。文化广场、世博商圈的人气还较为旺盛，但以商铺为主打的第一国际、华南摩尔、莞城香港街等则基本是惨淡经营。

    记者近日在第一国际看到，一楼的大片商铺人去楼空，由于无人经营，灯光也显得非常吝啬，走在里面，暗沉沉的人影也不多见。华南MALL一楼的商铺绝大多数也是处于关门状态。“这里简直就像一个庞大的地下防空洞。”市民张先生对记者说。

    案例：香港街减租一半租不出

    香港街曾是莞城的商业中心之一，记者近日走访发现，目前约四成的商铺处于空置状态。业主黄先生告诉记者，由于空置率居高不下，租金已经由高峰时的120元/平方米，减少到60～70元/平方米。虽然降租近半，但仍未能顺利出租。香港街营销中心项目总监黄润强表示，针对招租难的现状，将改变目前的市场定位，年内准备把香港街打造成专业批发零售市场。

    【探因】

    市区消费尚难支撑大量商用物业

    “其实很早之前协会就对商业地产做过研究，商业地产和零售业是息息相关的，零售业又和人流量相关。东莞的零售业、大商场可以说满地开花，但按市区目前的消费量来看，根本不足以支撑起这些商业项目。”东莞市房地产业协会副秘书长张自立说。

    东莞的商业设施比例过高，跟开发商的逐利本性也不无关系。“开发商不会考虑社区有多少人，能否支撑起这些商业项目。而是考虑商业地产单价更高，比住宅更容易盈利，因此尽可能多的设置商业配置。”中原地产研究部经理车德锐分析说，目前每个楼盘都有10％的比重是自身的商业配套。

    事实上，正是由于商业网点如雨后春笋般涌现，2006年，东莞市出台了《东莞市2005～2015年城市商业网点规划》。但业内人士认为，近两三年内规划所起的影响甚微，“这一规划限制的是今后批建的项目，而之前东莞的商业项目已经建设得太多。”这位人士分析称，这些项目没有退路可走，只有经历市场的残酷历练，继而淘汰一批、成熟一批。

    区域商业定位同质化严重

    此外，商铺过于集中，每个区域商业定位又基本差不多，同质化严重。车德锐认为，国内的一线品牌不愿意来东莞这样的二线城市，更别说国际品牌，目前也只有国内二三线的品牌愿意进驻。“人家品牌也是要评估你的消费力状况的，现在招商困难，有商家进驻就已经很开心，很多当初的规划不得不放弃，造成现在定位不明确的局面。”

    张自立认为，去年的金融危机也导致东莞人口有所流失，而这直接造成对零售业的冲击。东莞这个地级市以集团镇为主，每个镇区有自己的商业中心，市区的凝聚力不够其它城市表现强，前几年市区的房价还不如镇区。

    此外，在消费习惯上，高端人群习惯到香港、深圳消费，低端人群的消费力在工厂周边的小超市已经消化掉，怎么去支撑这么多的商业项目？

    【展望】

    交通配套应跟上定位要差异化

    “其实，交通配置也很重要，从第一国际和莞城文化广场的对比就可以看出来。”张自立称，文化广场有很多公车直达，甚至直达各个镇区，镇区市民在周末就可以过来消费，人气一直不错。而第一国际的公交车就那么几趟，也没有和镇区相连。

    车德锐也认为，第一国际的确供应量太大，在交通配套上也有硬伤。如果能建成地下通道，把一路之隔的怡丰都市的消费力吸引过来，情况应该可以改善。对另两个经营不善的区域，车德锐指出，华南MALL宣称针对的是大华南区域，其实也就只能针对万江，最多辐射南城、莞城，这样的定位是有问题的。而市政府广场周边的商铺应该走高端路线，目前虽然已有少量高端品牌进驻，但还不够规模，推广力度也不是很强。

    不少业内人士都认为，目前商业地产规模过大，政府方面应该有所把控，看商业的比重与购买力能否匹配，在定位时也应尽量差异化。“两三年之后，随着东莞轻轨的发展、房地产业的日渐成熟，以及一轮淘汰之后，总会有商圈能坚持下来，到时应该能进行良性发展。”车德锐说。

    商户声音：降租也不足以维持生意

    “去年租金最高的时候是120～130元/平方米，现在降到70多元了，但是生意还是很难做。”在莞城香港街做桶装水生意的商户朱先生叫苦不已。他说，这大半年来业主给他降了三次租金，“现在形势确实不好，业主也担心走失租客，空置着也是浪费。”

    东城怡丰都市的商户陈小姐开了一家服装店，才开了三四个月，由于连续亏本，现在打算转让铺位。“现在逛街的人都少了差不多三分之一，真可以用门可罗雀来形容了。”