应蔡为民不动产工作室邀请，参加两岸楼市专家PK房产走势论坛，并作发言。谈及的问题是长三角商业地产是商机大于风险还是风险大于商机。对这个问题，我认为，事物都有两面性，对于商业房地产的投资，无论是房产商还是个人，在投资中除了受到商机的诱惑，风险是肯定存在的。而长三角目前的商业房地产投资是机遇与风险并存。

    商业地产是房产里面最难做的！打个比方，就是商品房高中生可以做，别墅就要大学生做，但商业地产就不一样了，非得博士生做。可想而知，这个商业难做啊！商业里面顶难做的就是产品定位、业态定位。我跑了长三角不少城市，包括安徽、山东、浙江、江苏等。前二年商品住宅似乎有点饱和，很多开发商仗着有点房产开发经验，便又去白相商业地产了，为啥要讲“白相”，因为有些开发商以为很容易做商业地产。我在无锡望亭去看过一个商业楼盘，在国道边，开发商房子造好了，半年没卖掉一套，大家想想，30000多平米，要搁死多少资金！这个地方造价再便宜，房产商已经投了将近1.5亿元人民币。房子造好半年后让我去看，房产商嘴巴也很会讲，对我北草是慕名而来，我也不晓得哪里知道我的，反正我不是神仙，你自己本土本乡房产商卖不掉，找我就能卖掉？这个楼盘的致命弱点就是房产商在项目上没有任何定位思路。直至项目完工，也不知道要开什么东西。他自己是又急又好笑。我看了以后很认真帮他写份策划报告，告诉房产商这个定位也死马当做活马医，别无上策。房产商照我讲的去做了，现在能混混日脚，做啥业态我不讲了，这个业态只能讲是出其不意。房产商我也不讲了，是吴中区有点花头的人。因为拿土地容易，便匆匆上马做项目，真是教训。

    另外一个，我在安徽芜湖策划一个上海房产商的商业项目，连政府也讲上海房产商上路，为啥，因为所有报告包括给房产系统及政府部门都是我们写的。我们对商业项目周边发展提了许多建议，其实，最终目的就是为了我们这个商业项目，目的达到，做项目就方便多了，东北有句名言叫“忽悠”，这大概不是贬义词吧，其实，做商业项目你还真要有点忽悠的本事，但绝对不是上海俗语“开大兴”，你没有这个金刚钻，别去揽瓷器活，最后一定是钞票赚不到，牌子都还砸光。对芜湖这个商业项目，足有10万平米建筑在芜湖是仅次于中山路步行街的营业面积。我们经过调查，芜湖有12种业态，但是其中9种人家做了，我们不能再做，有2种根本不能做，剩下1种是不是赶鸭子上架，我们当时也有点晕了，但是既然有房产商请侬来策划，也说明是对策划公司的信任。我们经过实际考虑，剩下的那种业态，也可能不能用在我们这个项目上。另外，我们在设计上避免了单边街商业不好做的难题，将百余米商业街规划成步行街，硬是建议政府将这段路做地下通道。当我们费尽九牛二虎之力提交最后定位方案，房产商自然是十分满意，相关政府部门也十分满意。但是，关键辰光熄火了，为啥，房产商资金吃紧，项目只好搁置了。再讲一桩事情，也在芜湖，有个商业街，大概足有一百五、六十米长，对街布局，全部小商铺，温州房产商卖光了走人，连物业管理都不要了。这个商业街四个致命问题，第一个没有业态定位，第二个铺面过小，连开5000平米以上的超市都没有机会，第三个是相对偏僻，客流少，第四个是整条商业街从头至尾没有横向出路，要末你从东到西，要末你从西到东，这种商业街买进去的人全部套牢，我去看的时候，将近60%以上的门面清一色贴着“还我血汗钱”。谁还？房产商早已走人，政府不可能，政府其实也无奈，这样的规模，当初政府是支持的，否则，拿地、开发都没有这么便当，据介绍，还是当地政府招商引资项目。但是我们的政府相关部门，就是没有看出这样的问题，结果，当地政府十分被动。你想想，商业的业态及产品定位牵涉到多少方方面面。这样的例子很多很多。

    回过头来讲长三角商场的商机风险。其实，商业房地产业态很多，有商业街、有专业市场、有销品茂、有旅游商业地产、有创意园区、有公寓式酒店、有LOFT建筑包括中高档office。所以，不能笼统的统称为商场。一般商业街，基本上是综合商业，比如美食餐饮、娱乐、休闲等；而专业市场便不一样了，要有产业支持，比如海宁皮革城、苏州丝绸城等，周边都有大量的行业产业；而销品茂，虽然是综合商业市场，但档子会相对高一些，吃喝玩乐样样有，这种商业地理位置、交通有相对高的要求。地铁上盖，人流集中地最为合适；旅游商业很难做，比如周庄、朱家角便是这类，但这是以前留下来的，新做的非常难，旅游商业既要让人休闲旅游、购物，真正的是要留得住人，否则称不上旅游地产商业；创意园区，目前主要是老旧城区或厂房改造，也有新的，比如这几天宁波刚有一个35万平米开工的项目，叫“和丰创意广场”，但这不一样，有强力政府支撑。如果房产商要做新的创意园区十分困难，主要是招商定位及业态定位。其它公寓式酒店、LOFT建筑相对好做，其消费群体以白领为主，项目造价相对不高，也不太会成规模。但据可靠情报，上海已停止对LOFT产品的审批。

    所以，从这么多的商业业态来看，不能单纯地讲商场风险好坏，正确地讲，是长三角商业发展到底有没有风险。任何商业地产，没有风险是不可能的，要赚钱都非常吃力，而这个风险又有市场风险、投资风险、财务风险、另外还有机会成本风险。没有一个房产商敢讲，做商业项目没有风险。从大势来讲，长三角商业地产有一定机遇，特别是上海、南京、杭州金三角。关键是对商业项目的选址、产品的研究，更为重要的是业态定位。从发展角度，包括长三角四通八达的高速交通、高铁、上海虹桥国际枢纽港的建设，对长三角商业肯定是有利的。但是做项目仍然是个心态问题，急功近利，盲目投资，一定要失败。我们做营销企划的也要走出误区，不是就事论事做销售，我们现在从地块，从规划开始跟，我这次在洽商一个江苏项目，10万平米专业市场，从地块、设计已开始介入。商业项目，从房产商来讲，可不是随便玩的，从个人投资角度，过去讲“一铺富三代”，但是，现在市场不一样了，投资准了，有可能富三代，踏错脚了，血本无归。