近日，仲量联行发布《2009年1季度北京房地产市场回顾》，据该报告显示，尽管经济持续低迷的影响，北京写字楼市场租金在本季度继续出现下滑，但受到国内企业需求的支撑，北京写字楼的租金环比跌幅仅为8.3%，低于上海和香港。而由于零售商调整了其扩张战略，北京商铺市场需求仍然保持疲软，平均租金下跌5.9%，部分发展商继续采取观望态度，推迟购物中心开业时间。高端住宅方面，受到新完工项目降价的带动，1季度成交量出现回升的态势，但仲量联行预计除非房价大幅逆转，该趋势仍难以保持，高档住宅售价亦将持续下跌。

    写字楼市场

    北京海淀区政府出台刺激写字楼租赁需求的新政策。海淀区政府为了吸引更多的金融企业到区内开设办公室或者将其原有办公室迁至该区，已出台了一系列主要针对这些金融企业的财政补贴措施，制定了对不同规模的企业购买和租用商业地产的补贴标准。比如，注册资本超过10亿元人民币的金融机构在购买商业地产时可以获得最高1000万元人民币的补贴，或者在租用商业地产时可以获得最高30%的三年租金的补贴。此外，小型私募基金或者风险投资公司如果租用由海淀区政府所有的海淀科技大厦的办公空间，也可获得最高30%的三年租金的补贴。

    新增甲级写字楼供应。由香港地产开发商恒基兆业地产有限公司开发的、位于北京中央商务区内朝阳路和东三环路交汇处的旗舰项目环球金融中心（查看地图）（WFC），是2009年第一季度竣工的四大写字楼开发项目之一。环球金融中心的写字楼总建筑面积17.7万平方米，共24层，是北京目前规模最大的国际性甲级写字楼。该写字楼拥有部分单层面积最大的办公空间，最大楼面面积可达4400平方米。该项目已预先获得LEED（节能与环保设计优先）认证，其目标直指LEED白金认证，是北京市内获得LEED认证的第二座写字楼。其他三座同样在本季度竣工的写字楼包括金祺大厦（总建筑面积6万平方米）；福码大厦（查看地图）（6.01万平方米）和光华路SOHO（查看地图）（总建筑面积4万平方米）。

    商铺市场

    由于零售商的实施战略继续以整合而非扩张为主，北京商铺市场租赁需求仍然保持疲软。2009年第一季度，由于零售额增长放缓以及零售商关注其业务的整合而非扩张，使得北京商铺市场交投清淡。考虑到近期增长前景日益不妙，部分奢华品牌零售商已推迟新店开业的计划，甚至关闭了其盈利状况不佳的店面。Sandalwood*华北区总经理张志贤指出：“高折扣率正推动市场零售额的增长，但同时也使零售商的利润空间和需求受到打压。”新近竣工和即将竣工项目的预租赁率很低，也反映了市场需求放缓的状况。此前于2008年竣工的众多购物中心以极高的租用率开业，曾一度使得市场空置率保持在相对较低的水平上。优唐（U-town Mall）（总建筑面积11万平方米）和国瑞购物中心（Glory Mall）（总建筑面积13万平方米）在2009年第一季度竣工，使得商铺市场的总体空置率从2008年底的10%推高至15.7%。在市场空置率不断上扬以及租赁需求疲软的双重影响下，本季度北京购物中心的平均租金较上季度下跌5.9%。尽管租赁需求放缓，但零售商总体仍对北京商铺市场充满信心。张志贤补充道：“尽管本季度有部分零售商关闭了店面，但在很大程度上是市场在经历了去年的快速增长后进入了一个平稳发展期，而非市场萎缩的迹象。”比如，2009年第一季度，香港百货商场运营商百盛集团就出资1亿6540万美元购买了位于北京朝阳区的双全大厦（查看地图）51400平方米的商铺空间，以继续推进其在北京市内的扩张计划。

    由于部分开发商采取观望态度，购物中心的开业势头受到抑制。租赁市场表现疲软以及新增供应强劲，已导致部分购物中心的开发商被迫推迟开业。由于零售商目前主要关注于业务的整合，部分即将开业的购物中心已发现日益难以吸引其理想中的零售商前来开店。张志贤指出：“在建立新建购物中心的品牌形象时，第一印象至关重要，并往往能决定其成功与否。鉴于零售商目前不愿开设新店，部分购物中心的开发商也正静观其变，希望待市场行情好转后再行开业。”2009年今后3个季度总共将有120万平方米的新增商铺空间竣工，预计其中的50%可能推迟开业。

    高端住宅市场

    降价带动成交量回升。2008年全年整个北京住宅市场表现低迷，成交量较2007年暴跌了40%。2009年1-2月，受新完工项目降价的带动，北京住宅市场销量大幅反弹。一级和二级市场的日均成交量达到500-600套，接近2007年的历史高位。不过，随着3月份市场成交量的下降，这种销量急剧攀升的势头便嘎然而止。鉴于政府似乎并不打算实施新的救市举措，众多潜在购房者继续持币观望。预计今后一段时期，除非房价大幅逆转、市场行情好转，否则其成交量将难以维系持续回升的态势。

    北京高档住宅市场售价持续下跌。今年年初，尽管北京住宅市场的总体销量强劲增长，但绝大多数的豪华住宅项目成交极其清淡，众多项目甚至“颗粒无收”。由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。2009年第一季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期别墅的售价则下跌5.0%，降至19280元/平方米。受全球金融危机影响，跨国企业在华扩张步伐放缓，导致豪华住宅和别墅的租赁需求（主要来自外籍人士）继续走低。豪华公寓的平均租金较上季度下降 15.9%，降至91.7元/平方米/月。与此同时，豪华公寓和别墅市场空置率持续上扬，分别涨至22.9%和23.2%。仲量联行北京研究部主管马安平指出：“受将于今年竣工的新增供应的大量增加以及全球经济持续衰退的双重影响，北京高档住宅的租金水平将持续走软。从销售的角度来看，目前的市场售价仍未调整到足够吸引潜在买家重返市场的水平。”

    工业地产市场

    市场需求疲软推动仓储空间租金走低。全球经济发展以及对中国出口需求的放缓，使得市场对北京仓储空间的需求继续走软。2009年第一季度，北京仓储市场鲜有新的租赁交易成交。中央政府去年出台的包括鼓励国内消费在内的经济刺激计划，以及将物流业升格为国家优先发展十大重点产业的政策，对带动北京物流市场的需求方面影响甚微。市场需求疲软以及空置率日益上扬（2009年第一季度末上涨至24%）使租户在租金议价方面处于优势地位，受其影响，本季度市场平均租金较上季度下跌4.3%。预计在2009年今后几个季度中，在需求增长低迷以及新增供应投入市场的影响下，市场租金仍有可能在目前的基础上再下挫10%-15%。

    投资市场　　

    地价下降刺激中国投资市场需求。更加合理的土地价格间接有助于活跃中国房地产市场的投资交易活动—相对便宜的土地价格吸引着房地产投资商的注意。由于信贷资金仍然保持紧缩状态，投资商将部分非核心资产被抛向市场，用以筹集开发土地的资本。价格的压力不仅来自市场上可供出售的项目个数的增加，而且来自卖家压低价格以确保他们能稳获预期的资本。仲量联行中国投资部主管翰德伟先生说道，“不动产的价格与买者的期望值的渐渐相一致，这会引发投资领域更大的兴趣。随着租金相比其资本值迅速走低， 买卖双方之间期望值的差距不断缩小；这个期望值的差距能够被买卖双方所设计的交易结构解决。

    关于仲量联行

    仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行2007年全球业务收入约27亿美元，拥有大约180个分公司，业务遍及全球60个国家逾750个城市。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约530亿美元。