经历一年多时间的保护、修缮后，前门大街赶在奥运前一天正式开街，包括全聚德烤鸭店、大北照相馆等12家老字号商户重新开张营业。同样在奥运前夕，三里屯Village南区也抢先在三里屯区域开门迎客，包括Adidas、Apple、BestSeller、Montblanc和Sephora 等众多国际品牌的旗舰店均选址于此。

　　对于项目或者商家而言，都希望借助奥运会来展现自身的品牌和形象。前门大街和三里屯区域在各自的商业改造过程中均抓住了奥运会这一商业契机，向国内外游客展现了自身的商业优势。以前门大街为例，其开业一个月后共接待国内外游客442万人，平均每天接待游客13.84万人，日最高接待客流量为32.3万人。政府部门甚至在前门大街出入口安装了人员流量电子计数器，一旦游客数量达到步行街的最高容量1.8万人，警方将限制客流进入。三里屯Village尽管没有前门大街那么大的客流量，但从其Adidas、Apple开业后的受追捧程度来看，也是国内外游客热衷的购物场所。

　　纵观北京商业发展的历史，几乎每一次针对北京历史名胜区域的旧城改造都会引来社会的激烈争论。前门大街、三里屯区域也不例外。奥运后，前门大街和三里屯区域的商业发展是否能像奥运期间那样顺风顺水？在后奥运时代来临之际，前门大街和三里屯区域将走上何种发展道路？

　　为此，本刊记者进行了实地调研，就两个区域在商业氛围、商业定位以及品牌竞争力等方面进行深入分析，力求呈现出这两个区域各自发展的方向。

　　改造前门大街与再造三里屯

　　尽管前门大街和三里屯区域均在进行一场商业的变革，但从商业形态来看，二者有着明显的区别。作为北京的老商街，前门大街的商业变革是为了继承和发扬既有的商业文化，在建筑形式和商家组合上延续了原有的风格，并没有出现大拆大建的现象。三里屯区域则是依托诸多新商业项目的进住，以新奇的购物体验和品牌商家来整体改变区域的商业氛围。

　　“前门大街在商业改造过程中需要保护原有老字号的生存空间，更多的是基于整条街的生存需要来进行商业调整。而三里屯区域由于之前便缺少商业的集合效应，它的商业变革更像是在一张白纸上描绘新的商业布局。从这个角度来看，三里屯区域的商业变化将更加明显。”伟业商业公司副总经理姜黎明说道。

　　记者日前来到前门大街时发现，其建筑形式基本上恢复了上世纪的老北京文化风貌。在前门大街北端，北京最大的木质牌楼按历史记载得以复原，牌楼正中显示着“正阳桥”三个金色大字。穿过牌楼往南，就走入了前门大街，脚下踩的不是水泥路，而是中国古代传统的青白石铺就的路面。街道两侧竖立着拨浪鼓、鸟笼等凝聚老北京特色的造型路灯，老戏院和老商店的牌匾也高高挂起。

　　据北京市文物局研究员王世仁介绍，此次前门修缮工程共保存了9处历史建筑，恢复了41个有名有姓的门脸和3个牌坊，保留、修缮、提高了5座建筑的艺术品质，仿造了52座具有历史符号的建筑。总体建筑中保存并恢复原貌的占76%。

　　“从前门大街的整体建筑风格和布局来看，前门大街在满足现代商业功能的基础之上力求恢复原有的传统风貌。这样的建筑形式延续着前门大街的历史风貌，对昔日青睐前门的消费者起到一定的吸引力。”洲联集团五合国际项目总监陆静说道。

　　与前门大街侧重维护既有建筑风貌不同，三里屯区域在进行酒吧街拆迁的同时如火如荼地建设着高端商业项目。随着三里屯Village、三里屯SOHO (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、世茂三里屯、永利广场以及工体4号地的陆续入市，三里屯新增商业面积将达到60万平方米，加上住宅和写字楼的供应量，三里屯新增建筑面积在100万平方米左右。显然，三里屯区域正在发生翻天覆地的变化。

　　高租金能否带来高回报

　　根据高力国际提供的数据表明，太古三里屯Village目前首层平均租金水平为800?900元/平方米·月。而据一位知情人士透露，前门大街两侧的商铺租金水平已达到了1400元/平方米·月。虽然这只是前门大街和三里屯区域内某个项目的租金水平，但一定程度上也可以反映出这两个区域内现有商家必须承受的租金范围。

　　对于商家而言，租金水平的高低将直接影响到其未来的赢利空间。以北京商业市场平均租金水平而言，这两个区域的租金都偏高。那么，高租金是否能为商家带来良好的回报？首先，需要分析区域内的商业氛围和目标客群是否能支撑起高租金。

　　以前门区域来看，前门大街经过几十年的变迁已形成了颇具北京特色的市井文化，老字号等民间个体商户自发形成的大栅栏商业街对中低档人群非常具有吸引力。记者日前走访前门大街时发现，前门大街除了全聚德等10多家老字号开张营业外，其余店铺均处于闲置的状态。而与前门大街相连的北京大栅栏商业街，拥有多家独具经营特点和代表性的老字号店铺，受到人们普遍欢迎。

　　尽管在前门大街上的全聚德、都一处烧麦等老店生意非常火爆，但更多的个体商户由于前门大街的高租金被挡在了门外。改造后的前门大街已非昔日的前门大街，其硬件设施的提升对应的势必是高昂的租金，而这样的租金水平不是民间个体商业形态所能够承受的。

　　“在未经过商业的培育期，前门大街便把租金定在如此高的水平上。这样的做法无异于“杀鸡取卵”。对于入住前门大街的高档品牌而言，未来的赢利空间变得很不确定。”某业内人士指出。事实上，在记者接触的某国际知名品牌高管看来，前门大街是以旅游人群为主要的目标客群。进住前门大街的国际品牌更多的是出于对自身形象和品牌的宣传，对未来营业额并不抱有太多的期望。

　　官方主导加上带有垄断性质的商业地产开发，导致前门大街已经完全失去了原生态的商业形态。因此，改造后的前门大街虽然看起来还有前门大街的建筑外表，但是内里上跟任何一条现代的商街并无二致。

　　从已开业的三里屯Village南区来看，其以商家旗舰店的形式定位于年轻、时尚的消费客群。目前来看，这种商业定位受到了京城年轻人的欢迎。这一点，从Adidas、Apple等店铺的营业额便可见一斑。

　　“作为赶在奥运前亮相的两个商业区域，前门大街和三里屯区域要想实现商业的繁荣仍需要很长的时间，不是一蹴而就。由于商业氛围不尽相同，未来前门大街将以旅游人群为主，而三里屯区域将主要着眼于吸引北京东部中高端的消费人群。”中国步行商业街工作委员秘书长董利说道。

　　商业发展前景几何

　　在商业多中心布局的今天，前门和三里屯区域在未来商业发展过程中将面临怎样的机遇和挑战成为市场关注所在。充满老北京文化魅力的前门大街和散发青春、时尚的三里屯区域，都将共同面临传统与时尚商业元素的融合。

　　“改造后的前门大街面临一大难题是如何恢复和调整原有的老北京文化底蕴？我认为前门大街需要突出具有代表传统文化意味的店铺，它们应发挥出类似购物中心“主力店”的效果，在品牌影响力和辐射范围上起到吸引更多人流的作用，形成前门区域的新亮点。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说道。

　　未来，前门大街将发展成为反映北京民族文化的大舞台，与周边的历史遗迹一起，共同形成前门地区特有的历史风貌，成为北京人最为鲜活的文化记忆。在这个发展目标之下，如何通过老字号和国际品牌再次聚集起人气成为前门大街面临的新问题。

　　据悉，修缮后的前门大街将依据其以及毗邻的南北向4条街和东南西北向为主的22条胡同共同构建成五大功能区，即：前门大街是步行商业街，东面区域分为中华老字号传统商业及旅游商品区、精品酒店区、精品四合院体验区、娱乐休闲区等5个区域。

　　“在这些各具特色的功能区域内，将以传统商业、历史文化的集聚为其特色，并体现整个街区内历史与现代、传统与时尚的交汇融合，彰显北京文化名城、国际城市的定位。”王世仁说道。

　　此外，前门大街理应具有展示民族传统节日的功能，专家建议前门可以针对不同传统节日的文化属性以举办庙会等形式，打出“天街”的文化品牌。在这个过程中，需要在遵循商业市场规律的基础上开展形式多样的文化宣传，满足现代人购物和逛街的多元化需求。

　　随着三里屯诸多高端商业的陆续入市，将改变三里屯以酒吧为单一业态的局面，区域将发展为以购物、酒店、酒吧、艺术等多功能为一体的休闲及文化创意区。

　　除了丰富原有的酒吧业态，更加多元化的业态被后来进住的综合体项目所选择。同时，三里屯周边聚集了相当数量外籍人士、白领等时尚消费人群，这类消费群会更容易对该区域的新兴商业形成认同。未来，三里屯区域将形成北京最具国际化、时尚、文化的区域氛围，变成北京24小时的休闲娱乐区。