人均商业面积超发达城市

　　目前上海人均商业用房面积到底有多少？刚刚结束的2008上海商业地产发展论坛上透露了最新的数据：按照户籍人口计算，目前上海的人均商业面积超过3平方米，如果按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米。

　　据上海市房产、商业、统计等权威部门的统计：2003年，上海的商业营业总面积达到2300万平方米，人均商业面积达到1.44平方米；到2007年底，上海商业物业总保有量约为4300万平方米，按照常住人口1800万来计算，平均每个人拥有的商业面积达到2.3平方米。根据近年来零售商业网点每年新增400至500万平方米的容量，到2010年年底，上海的零售商业网点面积可能突破5000万平方米。

　　参照西方发达国家情况，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积为800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较多达2平方米左右。目前，上海的人均商业面积已经超过2.5平方米，这已经超过香港地区，堪比东京、纽约。已有专家指出，商业设施投资过热，最终将导致零售企业市场竞争更激烈、利润更微薄。

　　商业地产投资陷失衡窘境

　　尽管上海人均商业面积已触及国际通用的警戒线，但目前上海商铺供应在总量过剩的情况下，却出现了区域供应严重不平衡，部分地区供应过剩与供应不足两种极端情况的并存局面。

　　几年前，松江新城作为市郊重点开发区域，商业地产开发异常火爆。但由于人口导入的时间差，一度人均商业面积达8平方米的高位，大量大体量商业面积至今难以消化，成为典型的结构性商业面积供应过剩案例。反观宝山地区，由于十多年来大量住宅开发和人口导入，配套商业不齐全加剧，因此，当诸如百联北上海购物中心、北斗星商业广场、金悦生活广场、安信商业广场、沃尔玛尚中心和祥腾生活广场等一批商业广场竣工后,出现了热销热租的良好势头。有专家指出，未来上海东北角的商业仍处在蓬勃发展期。

　　网上房地产数据显示：2004年7月上海商业用房的待售量为“零”，到今年6月底的待售量已经达到537万平方米，比年初又新增60万平方米。商业用房待售量的节节攀升，说明上海的商业面积仍在快速增多。需要注意的是，商业项目不仅投资金额大、建设周期长，而且必须有人流、消费力的依托，过度投资、超前建设必将带来供求的不平衡。

　　社区商业发展受租金制约

　　2000年以后建成的居住区，一般都预留了一定的社区商业面积，但经营招商时却往往出现诸多问题。以目前上海内环线内最大的居住小区“中远两湾城”为例，在外人看来，居住人口4万的小区应该社区商业很有活力吧？但实际情况是，商业配套集中的中潭路商业街几乎近半数新开店关门，至今不少门面空关。究其原因：商家认为开发商租金过高，居住区午市没生意；居民认为商店构成单一，方便居家购物的商店不多。

　　开发商的高租金，导致高消费业态过多进入社区商业，而诸如美发店、饭店等的同质化竞争，又迫使经营者无利可图乃至倒闭。一部分经营利润低的基本商业业态，如维修、烟杂、基本生活保障的餐饮小吃店等，因无力承受较高租金，只能在居改非的普通住房内 “破墙开店”，甚至通过搭建屋棚的方式经营。这种现象在不少新建居住区时有发生。看来，作为上海未来商业布局中重要一环的社区商业，如何合理配置、规划、引导，将是个大课题。

　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆认为，目前，上海商业面积总量透支，结构失衡；有些区块的商业地产密集度实在是太高了，再不加以控制有可能演变为全局性问题。若能做到政府引导、企业理性、投资客成熟，相信商业地产会逐步摆脱目前的困境，走向健康持续的发展轨道。