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上海别墅式办公楼定位新颖
来源: 中国房地产报 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/05/06 10:55 点击:3541
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  •     别墅式办公楼凭借独特的产品定位和设计,与市中心高层写字楼和郊区别墅住宅形成错位,具有自身特有的商业价值。该类产品性价比颇高,但由于市场上产品良莠不齐,且后续供应强劲,隐含较高的投资风险

      “这里最吸引我的就是高性价比。用市中心甲级写字楼两年的租金,几乎就可以买这样一栋400平方米的‘独栋别墅’了。”有意将自己公司的上海办事处迁入松江车墩财富兴园的林小平坦言。林在温州拥有一家中型低压电企业,其上海办事处原租在陆家嘴一甲级写字楼,而在实地考察了别墅式办公园区——财富兴园之后,他动了迁址的念头。

  •   林有意购置的别墅式办公楼,简言之,就是在工业用地上盖的类别墅产品,属性为工业厂房,但用途衍生至商务别墅。

      分析人士表示,别墅式办公楼凭借独特的产品定位和设计,与市中心高层写字楼和郊区别墅住宅形成错位,具有自身特有的商业价值。该类产品性价比颇高,但由于市场上产品良莠不齐,且后续供应强劲,隐含较高的投资风险。

      开发商热情高涨

      “相对于传统厂房,开发别墅式办公楼的利润要高得多,在发现了这个盈利点之后,开发商纷纷效仿,热情很高。”上海工业发展咨询有限公司董事长董锡健向记者表示。

      据董锡健介绍,早在2002年,宝山出现上海第一个别墅式办公楼项目,即台鼎中小企业园。由于有台湾股东,因此该项目从台湾引进这种创新形式。尽管营销十分低调,但凭借产品的独特性,销售成绩相当理想。其后,上海陆续出现了几个类似项目,如嘉定夏侯中小企业园、金山金国中小企业园等。

      “由于当时这种产品属于打擦边球的性质,开发商均十分低调,加上地处偏僻,因此没有引起市场的强烈反响。”嘉定南翔别墅式办公楼园区——亚太·兴业城销售总监郭剑表示,直到2006年下半年,多个大型别墅式办公楼园区如松江财富兴园、闵行总部1号、浦东中邦MOHO打着“总部园区”的旗号,高调亮相,别墅式办公楼迎来了第一个供应高峰。不仅如此,2007年7月,上海第一个位于市中心区域的别墅式办公楼项目——东方环球企业中心隆重开盘,更是将这种产品推向风头浪尖。

      “目前在售同类产品过多,开发商和销售公司都在拼命抢时间,抢客户,回笼资金。”郭剑坦言,2008年5月又将是别墅式办公楼的一个供应高峰期。

      据了解,亚太·兴业城正在积极筹备二期开盘事宜,预计将于今年5月份推出。此外,位于闵行区都会路的独栋式办公楼项目总部1号也将于5月推出2期,同时,位于松江区泗砖南路的别墅式办公楼项目名企公馆也将开盘,单价为5000元/平方米。

      截至目前,上海在售的别墅式办公楼项目已达30余个,按平均占地40万平方米计算,供应量已达到1200万平方米。

      “然而,从今年的上海工业地产市场来看,5月份的这轮供应仅仅是一个开始。”董锡健指出。

      细分市场求发展

      “市中心写字楼租金高企,城市功能郊区化,都为别墅式办公楼打开了市场的缺口。”董锡健表示,市中心写字楼高昂的租金,迫使企业寻找降低商务成本的途径,而别墅式办公楼则提供了低成本办公的新的尝试。

      根据仲量联行的报告显示,随着中央商务区的租金不断攀升,位处非核心地区的产业园成为传统写字楼空间外的另一选择,部分大型跨国公司分割后勤部门与前线销售部门或市场营销部门,甚至把整个办事处搬迁到市郊。

      再者,“成长型企业需要一个高性价比的事业窗口,一个全功能平台。”财富兴园发展商富兴集团房地产业高级执行总裁张天诚补充道,南京、苏州、嘉兴、台州、宁波等地的民营企业,不愿承担高昂的CBD租金,郊区的别墅式办公楼成为不错的选择。

      “上海部分在售别墅式办公楼凭借合理的产品设计和定位,正好满足了江浙小企业和原中央商务区租户的需求。”郭剑表示,上海别墅式办公楼多集中在松江、闵行、嘉定、宝山等郊区,毗邻工业园区,交通便捷;面积多在400-2000平方米之间,选择面广;价格基本在5000~6000元/平方米,总价较低。而且,绝大多数别墅式办公楼园区都配备完善的功能,如研发、信息服务、仓储、物流等,且通常具备会展、金融、贸易等增值服务。

      此外,别墅式办公楼的低总价和高租金回报率也吸引了不少写字楼投资客。“不乏企业主和投资客看重我们产品较高的租金和性价比,作为长期投资。”张天诚坦言。

      有意搬入财富兴园的温州老板林小平跟记者算了一笔账,现租用的写字楼每平方米每天租金在1美元左右,400平方米的面积,外加停车费,一年租下来租金将近120万元,商务成本极高,而财富兴园一套400平方米的别墅式办公楼,以5000元/平方米的单价计算,总价也才200万元,两年不到的租金即可拥有50年的产权,显然是一笔划算的投资。

      投资须注意风险

      值得注意的是,在别墅式办公楼如此大的开发力度背后,也暗藏着种种隐忧。

      “市场意味着需求,但盲目开发,一拥而上,这造成了产品的良莠不齐,不仅影响入驻企业的经营,对物业本身的升值空间也产生影响。”董锡健表示。

      “投资别墅式办公楼,首先应遵循普遍的地产投资规律,即所处区位。”董锡健指出,所在区域的地理位置是否优越,交通是否便利,综合配套是否完善等,都对一个别墅式办公楼的投资价值产生重要影响。就拿总部1号来说,由于地理位置优越,毗邻成熟园区紫江科技园,该项目于2007年4月推出的一期88栋别墅式办公楼现已基本售罄,价格也由原来的6400元/平方米升至目前的8000元/平方米,涨幅达到26.7%。而于2007年10月开盘的大业领地一期独栋办公楼,由于地段偏远,销售成绩并不理想,价格也较开盘价没有上浮,保持在6000元/平方米。

      “此外,相对普通的别墅住宅而言,别墅式办公楼对于所在区域的产业支撑有着更高的要求。”印象钢谷开发商上海望源企业发展有限公司董事长季宝红补充道,产业意味着项目的持续吸引力,也意味着强盛的购买力。应根据不同区域的特定产业,合理定位别墅式办公楼园区的目标客户。

      “就目前大多数别墅式办公楼项目来说,从持续发展和营运的质量来看,都存在着重要的困惑。” 董锡健指出,不同于传统工业园区,别墅式办公楼没有生产基地,主要为企业提供研发、办公、商务、物流的全功能平台,因此,成功管理和运营尤为重要。这对项目的开发商和运营商都提出了极高的要求。

      “今年以来,上海市房地局发布的地块出让公告中已推出69宗工业地块,可预计未来工业地产供应将出现井喷之势。这无形之中也加大了别墅式办公楼的投资风险。”董锡健提醒投资者。

  • 如文中有所提及户型面积均指户型的建筑面积。
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