近日，投资方均为房地产开发商的天美时尚名店和万特购物中心经营和招商出现问题。与两年前产权式商铺的火爆销售不同，在现今开业半年的天美时尚名店，不少商户贴出了转租告示，而同样采用产权式商铺销售与商铺出租并举的万特购物中心也因招商不足推迟开业。而在前年底，采取50%商铺销售、50%商铺出租销售模式的天美时尚名店开盘时，有媒体报道其当日产权式商铺销售率达50%。商场开业后，天美时尚名店便交由开发商新成立的天美商业管理公司，作为开发商的北京安兴房地产有限公司全身而退。

　　事实上，采取产权商铺销售遭遇困境的并不只有天美时尚名店、万特购物中心，巨库、SOHO尚都等都出现过类似问题。开业3年已关门的朝阳区瑞祥百货商场，460名产权商铺业主被开发商套走2.2亿元，至今仍未讨回房款。

　　银联信分析：

　　一、产权式商铺

　　产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

　　这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

　　二、产权式商铺受到追捧的原因

　　1、投机预期推动

　　产权式商铺之所以在初期获得商户追捧，甚至有媒体报道其当日销售率达50%，很大程度源于某些商户将其作为投资产品。对未来商铺价格上升的强烈预期，促使其盲目跟风，没有理性评估投资风险。开发商正是利用许多投资人希望通过一次买断产权式商铺，以期在未来高价转手或出租的心理，实现其快速获利。

　　2、“售后包租”骗局

　　许多投资者受到开发商承诺“售后包租”的诱惑而投资商铺。开发商承诺投资者购买商铺后，其负责将商铺出租，并开出高额的售后包租收益率。而“售后包租”实际上是开发商为销售商铺利用的财务技巧。

　　从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，“先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。

　　三、产权式商铺面临倒闭原因

　　1、开发商迅速套现

　开发商对产权式商铺销售与出租并举的做法，依靠商户所缴押金及租金，能使其迅速回笼先期投资，获得利润。此后便将商铺交由物业公司管理，无法实现其招商时所承诺的培养品牌，统一管理和经营，为商户设立商业发展基金等承诺。此时开发商借助产权式商铺实现快速投资，快速套现，而根本无意对其进行长期经营。

　　2、商业模式缺陷

　　产权式商铺采用销售与出租并举的做法，使大量零散商户充斥其中。其经营商品往往为低价、低质。既无法与正规大商场的品牌效应相竞争，也无法与专业商品集散市场的价格相竞争。缺乏明确的商业模式，使其只能依靠宣传获取短期利益。

　　与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。

　　四、信贷风险提示

　　银行应特别关注对开发商以产权式商铺为抵押所发放的贷款。由于产权式商铺固有的商业模式缺陷，其经营存在相当大风险。开发商以商铺为抵押向银行贷款，只需以少量资金，就可控过信贷杠杆，进行产权式商铺开发。一旦商铺受到追捧，其便可迅速投资获利，因此开发商有很强的动机向银行借贷。而如果开发失败，将导致商铺价值迅速下跌。商铺作为抵押品的价值将远低于银行初始贷款价值，银行将承受贷款损失。银行必须评估由开发商逆向选择所带来的风险。