2008，许多以住宅为主的开发商开始思考转型。工业地产因为在楼市需求大，租金有相当上升空间，成为开发商寻求开发产品创新的好出路。仲量联行、世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明，一直关注中国内地工业地产市场的一些境外投资机构，均开始跃跃欲试。2008楼市，工业地产被许多开发商列入了战略发展范畴。

需求：井喷之势

开年以来短短的一个月内，上海连续推出69宗工业地块，在这些地块形成供应后，工业地产将出现井喷之势。同时，工业用地价格攀升，高力国际调查显示，2007年上海主要工业区的工业地产空置率探至历史低值，达到2.4%；工业地产租金却同比上涨12.1%，达到每天每平方米0.87元。

这股工业地产的热潮也席卷到成都。据了解，目前，成都最受欢迎的花园式独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。置信品牌管理部马永林主管介绍：青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所，不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。

原因：三大优势

目前，成都工业园浪潮逐渐兴起，而且这种趋势已成为席卷全国的风潮。岷江房产总经理助理曾强指出：事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。

建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”。这对企业有很大吸引力。

记者了解到，低密度的办公楼市场需求量极大，目前供求严重失衡。调查发现，产业园符合国际流行的生态办公区特点，风景区般的办公环境，有着传统写字楼所难以企及的舒适、轻松。在这样的办公环境，当然是嘈杂、高密度的市中心无法感受到的。

运作：是本难念的经

和住宅以及普通商业地产比较起来，工业地产这本经，绝对难念得多。

工业地产一般是政府和开发企业共同打造，占地面积大，所需开发资金多，单纯的开发价值，肯定比不上对区域经济的拉动价值。因此，对工业产业园的市场定位，招商管理等发展模式比一般房产开发更重要。

对于发展模式，岷江房产曾强认为，工业园的关键就是要集约化生产，整体开发出来后再出租或出售，这比分割成若干块地后企业自己建设效率高，整体气势好。记者也了解到，开发资金和未来预期的不确定，也是一些工业园将地块分成小块出售给企业或公司的原因。而折中的模式是定制式的开发，根据业主的需求来订制，再结合园区规划和定位，打造出即符合业主要求又整体布局的园区来。

高新置业负责人告诉记者：“不是在国内外有影响的软件公司，即使希望和进驻天府软件园，我们也不会同意。”这反映出工业园运作成功的关键因素之一：定位准确和严格按照既定的产业定位执行。

许多产业园都有自己的严格而准确地定位，而一个大园区往往分为几个小园区，不同类别的相关产业分别进不同的园区。比如整个高新区的软件工业就是大企业进天府软件园，中等企业进高新孵化园，微型公司或创业个人进天府软件工作室；青羊工业集中发展区东区分为科技创新基地、精密加工区、综合配套服务区三大功能区域。用高新置业负责人的话说是：分层次进园区思路形成了完整互补的产业结构链，有利于长期高效地可持续发展。

专业看法

仲量联行分析师:

工业地产购入的成本低，见效快。比如，外商拿1000万美元来华投资，花4000万元人民币购买100亩土地，另外4000万元做仓储物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的稳定租金收益率。根据仲量联行的测算，5年以后将它卖出去，再加上之前的收益，总回报率能达到50%。也就是说，只要在地块选择方面不出现大的纰漏，在5年间让1000万美元变成1.2亿元人民币是一个很保守的估计。

西南财大博导、工业研究所所长罗珉：

目前，成都工业地产出租回报率高达10%左右，但与其他一线城市相比，价格还非常低廉，物业的租售价格还有很大的上升空间。在楼市遇冷时，这是个不错的出路。尽管工业地产的发展前景被看好，但一定要避免产品单一、同质化的问题。若对产品定位不准确，进行出售而非长线持有，可能会造成产品积压。

成都几大工业园

天府软件园 中国中西部最大的“国际生态型软件园”，位于大源组团的核心地带，交通条件优越，总用地规划100万平方米，规划建筑面积约23万平方米。具有国际化，开放性的特点。为800亿软件销售收入打造综合性的产业集群，20万从业人员提供全方位都市生活，构建与国际同步的信息港。

成都青羊工业总部基地 原名成都青羊发展工业园，位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域。占地面积933亩。该工业园项目主要为企业提供独栋企业总部办公区域。成都青羊工业总部基地A、B区已于2005年正式建成并投入使用。C、D区现正在进行收尾工作。世界五百强企业新加坡凯德置地与成都置信联合成立的置信凯德实业等近60家企业已先后入驻。

锦江区工业园 位居城南新贵之地，CBD商务中心，邻水而居，三环路网和规划待建的地铁让商流畅通无阻。完善的交通网络，商流畅通无阻。多种户型让投资选择多样，日趋成熟的会展经济和深具规模的高科技产业相呼应。

海峡两岸科技园 地处四川省成都市温江区，是四川省、成都市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区,也是成都市重点建设的三家国家级开发区之一。现已形成“八纵十横”、“八通一平”的道路框架，水、电、气、通讯、排水等基础设施配套完善。生物制药、食品饮料、印务包装、机械电子等主导产业初具规模，先后引进了372个项目落户园区，其中工业项目233个，成都市工业企业50强5家，高新技术企业15家。

SBI创业街 投资5亿，可容纳上万人创业，设在成都海峡两岸科技园内，该项目由中国第一家孵化器武汉东湖新技术创业中心(以下简称东湖创业中心)发起成立，预计两年完成建设，届时可容纳200家企业、上万人创业。创业街主要发展光、机电项目和清洁能源项目。

○链接

什么是工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。