商业地产是最体现利润和价值的项目，这块“大蛋糕”深深诱惑着重庆的房地产开发商。近几年来，开发商蜂拥而入，纷纷投资商业地产。但是，记者近日在采访中了解到，由于国家宏观调控政策的实施，许多大型项目面临挑战与危机，不少项目存在盲目规划建设、商业形态定位不准确、招商难度大、投资、营销疲软和长期空置等问题，导致重庆的商业地产呈现出冷热不均的市场格局。

　　小区商铺空置率高

　　位于重庆市江北区加州社区核心位置的“加州时光”，去年11月10日正式对外发售。该商铺兼得社区消费与商务消费，五洲、和府、渝通、英皇等星级酒店均在项目附近，但该小区的商铺销售仅50％左右。开发商只得将原计划全部商铺出售的方案转为出售和出租同时进行。

　　“加州时光”的置业顾问李先生认为，小区商铺销售状况不佳的原因是市民的消费习惯一时难以转变，他们习惯到社区里的大型商场和超市消费，并且成为这些大型商场和超市固定的“回头客”，造成其他的小区商铺门前冷落。另外，第二套住房贷款首付比例提高也是影响小区商铺销售不佳的重要因素。

　　重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的朱小姐告诉记者，她们公司代理的位于渝北区宝桐路社区的翠湖柳岸小区住房目前已全部售罄，但商铺却仅销售60％左右。该小区住宅面积有25万平方米，套内均价在3500元／平方米，而商铺才7000元／平方米，销售仍然不理想。

　　有关专家认为，造成空置率有两个问题：一是政府的规划比较虚，而开发商根据自己的需要，做什么商业完全由开发商说了算；二是商业是先有“市”，还是先有“场”的问题。由于在政府的规划和开发商的建设中先注重了“场”而忽视了“市”，最终造成商业地产出现空置率。此外，地段也是决定商业地产开发成败的关键。地段不好，消费能力不足，仅靠人为的造市困难重重。开发商绞尽脑汁搞各种各样的招商方式，在搞了一些小商铺和百货之后，更希望引进一些大的餐饮和娱乐，但如果位置不好，别说大的餐饮和娱乐不肯入驻，就是已经入驻的商户也会因经营状况不好而产生动摇。

　　临街商铺销售火爆

　　与小区普通商铺形成鲜明对比的是，临街商铺的销售却十分火爆，推动着社区商业的发展。

　　重庆南岸区“东海长洲”的商铺自去年4月正式发售以来，已经销售了90％左右。销售部的蒋春对记者表示，剩下的少量商铺采取出租为主、出售为辅的形式进行。蒋春表示，该小区商铺销售比较火的原因一是所有商铺均临街；二是该小区为开放式小区，以前附近没有成型的商业业态，现将周围的商业集中起来，形成了浓厚的商业氛围。

　　据了解，“东海长洲”的商铺目前销售均价在每平方米1．2万元，较前期略有上涨，商铺由开发商统一经营，主要招商项目是与小区配套设施相关的，如干洗、家政服务、茶楼、糕点店、社区诊所、药房等。而“海棠晓月”的商铺在前期就采取租售并举的方式发售，引进了大型超市、教育培训、美容、美发、健身、商务酒店等与业主生活息息相关的小区配套商业，形成多复合业态为一体的滨江商业区。浦辉房地产公司销售部经理魏牢对记者称，开发商自己持有的部分“海棠晓月”的商铺除了继续打造餐饮、娱乐，与南滨路美食街接轨外，另外将引进一批如创意产业、文化产业等，以提高社区商业的档次，形成一个既独立又与大社区相融的社区商业模式。

　　临街商铺的销售虽然火爆，但有专家认为，这种上住宅下商铺的模式终究会过时，以后的商业就是商业，是完全的纯商业，比如现在的步行街，就是按照商住分离的模式打造的。

　　规划与定位至关重要

　　重庆的房地产特别是商业地产在全国备受瞩目，但由于重庆商圈的区域化比较明显，商业地产存在着相当大的招商压力。业内人士认为，一个社区的商铺销售，与一个地区的社会消费水平有着很大的关系。

　　据了解，2007年1－11月，重庆市实现社会消费品零售总额1502．15亿元，同比增长18．0％。按销售地分，市级消费品零售总额904．55亿元，同比增长19．5％；县级消费品零售总额197．59亿元，同比增长16．5％；县以下消费品零售总额400．01亿元，同比增长15．3％。分行业看，批发零售贸易业、住宿餐饮业分别增长17．6％和21．0％，其他增长11．3％。

　　业内人士表示，商业地产仅凭人为的造市很难造起来，由于商业是一个微利行业，地产的利润空间虽大，但在政府的宏观调控政策下，利润空间也在逐渐缩小。商业和地产结合在一起，利润也很低。要把商业地产搞活，需要政府在税收等方面给予优惠，实行放水养鱼，而开发商也应把更多的利润放一些出去，共同把商业养活。

　　任何商业地产的运营都牵涉到三者的利益结构，即经营者、投资者和消费者。商业地产要做好，一要政府科学规划和引导，二是开发商首先要尊重市场的需要，然后才定位做什么商业，最开始可能只是一个社区商业，以后再来逐步延伸。

　　解决重庆商业地产的出路问题，专家如是支招：第一商业要先行，第二策划也要先行，要“先恋爱后结婚”，不可“未婚先孕”。另外，政府要搞好“计划生育”，大的商业规划，政府要把好关，由政府画格子，开发商来填格子，不要由开发商自己去画格子。