继香港大佬华润和新鸿基打造80万平方米都市综合体万象城之后，又一地产大鳄凯德置地将在钱江新城开发大型综合商业项目。近日，总投资7亿美元的凯德来福士广场项目正式落户钱江新城，钱江新城作为杭州未来市中心，又多了一个成功的筹码。

　　钱江新城管委会的统计资料显示，未来钱江新城商业的总体量（含地上和地下）将达到70万平方米。在杭州人购物已经非常习惯于去武林商圈的背景下，如此巨大的体量又该如何消化，显然已经成为一个值得探讨的问题。

　　三大商业巨头聚新城

　　2007年临近年末，钱江新城的大型都市综合体项目万象城在发布会上正式对外公布首批进驻的四家主力店和五家半主力店品牌商家。据了解，这个包括大型购物休闲中心、甲级写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等物业类型的80万平方米的都市综合体项目，总投资达50亿元港币。其中，万象城一期商业部分将于2009年9月向广大市民开放。

　　伴随着万象城如火如荼的开发，已经在杭州城北拥有一个项目“视界轩”的凯德置地，也开始了其在钱江新城的扩张步伐。

　　近日，钱江新城和来自新加坡的凯德置地正式签约，打造全球地标性品牌综合项目“来福士”，这个总建筑面积28万平方米的项目预计2011年建成，包括甲级办公楼、大型购物商场、星级酒店以及服务公寓在内的大型综合性项目。这是继上海、北京、成都来福士后，凯德置地着手在国内打造的第四个“来福士”项目，全球第六个“来福士”。

　　凯德置地杭州总经理王莉告诉记者，“来福士”品牌已经有20多年的历史，诠释了城中之城的革新综合发展概念，无论是新加坡的“来福士城”还是上海的“来福士广场”，都是有名的地标性建筑，相信未来矗立在钱江新城核心地段的“来福士”，也必将成为钱江新城的新地标。

　　2007年11月29日，位于杭州钱江新城核心区内的杭政储出（2007）68号地块在杭州市公共资源交易中心顺利出让。地块总建筑面积达29.8万平方米。经过46轮的激烈交锋，高地（维尔京群岛）有限公司以16.8亿元（楼面价5631元/平方米）成功竞得该地块。

　　据了解，这个杭州人可能还比较陌生的高德置地控股有限公司，其实同样来头不小。它是一家专业商业地产开发商及运营商，目前在珠江新城的高德置地广场项目，总开发面积达到88万平方米。对于开发钱江新城的这个项目，它显然是有备而来。

　　CBD商业总体量达70万平方米

　　值得一提的是，这三个项目都位于钱江新城的核心区范围内，形成三足鼎立之势，成为钱江新城中央商务区中的商业“三巨头”。

　　根据钱江新城管委会的统计，钱江新城核心区的商业总体量非常惊人：其中万象城大型购物中心24万平方米，来福士商业广场8万平方米，高德商业广场5—6万平方米，加上钱江国际时代广场（暂名）、UDC时代等项目的商业配套，再加上波浪文化城（6万平方米）等地下购物中心，钱江新城核心区的商业总体量达到了70万平方米。

　　这是一个什么样的概念？据有关数据，杭州目前的主要商圈有4个：武林商圈，体量约14万平方米；湖滨商圈，体量约13万平方米；吴山商圈，体量约40万平方米；湖滨旅游商贸特色街区，体量约15万平方米。也就是说，钱江新城的总商业体量相当于目前杭州主要商圈总体量的85%，这是非常惊人的数字。

　　商业大体量如何消化？

　　如此大的体量该如何消化？钱江新城管委会办公室副主任宓挺的回答是：钱江新城的定位，不仅仅只是杭州未来的市中心，而是将辐射到整个浙江省甚至长三角周边省市，比如安徽、江西、上海等地。

　　那么，钱江新城靠什么吸引这些地方的客户？宓挺说，钱江新城引进的这些品牌都是非常不错的。比如万象城，上海就没有，而万象城第一次公布的主力店品牌，它们中绝大部分是第一次进入杭州。而“来福士”的名头也相当响亮，很多人知道钱江新城有“来福士”，肯定会有兴趣来看看。

　　“一般一个建筑面积5万平方米左右的商场，有15万左右的人口，就能支撑起来。”宓挺介绍说，钱江新城4平方公里的核心区建设完成后，总居住人口将在25万左右，相当于一个发达的中等县的规模，其中商务办公人口将在20万以上。这些人的消费能力都非常强。同时，核心区向外辐射3公里，就有50万人口，向外辐射5公里，就有150万人口，更不用说杭州以外的购买力，这些人口，足已支撑起钱江新城核心区的消费。

　　此外，宓挺透露说，除了这三个项目之外，钱江新城已经没有大宗的商业用地出让。

　　而对于钱江新城大体量商业之间会不会形成竞争，万象城杭州公司的助理总经理陈进的回答是：不会。他认为，万象城与来福士、高德商业广场的体量、定位、档次、商户组合各不相同，不会形成此消彼长的结果。况且，钱江新城要形成一个新的商业中心，势必需要大的商业体量在支撑。“你想想看，上海南京东路、徐家汇……哪一个地方不是商场林立？大的商业体量才能吸引到人气，人气越旺，商业才能做得更好。”他说。

　　而王莉也认为，随着大杭州战略的提出，杭州的城市中心将逐渐向钱塘江偏移。而位于钱塘江畔，正在建设中的钱江新城被很多人誉为“二十一世纪大杭州的引擎”，拥有巨大的发展潜力。这里是未来的杭州市政中心、金融和商业中心，以及休闲中心。而商业是所有城市中心中最为活跃的功能部分，对聚集人气、服务周边人群起到非常大的作用。此外，商业更讲求集聚，只有形成商圈，才会有商业繁荣，人潮如织是商业中心特征。因此，众多商业中心的集中，更有利于提升钱江新城区域的整体价值。预计在5—8年后，钱江新城将形成成熟的CBD商圈。

　　如何比拼武林商圈

　　在杭州生活过的人都知道，杭州人购物目前最为喜欢去的地方是武林广场。这个集聚了杭州大厦、银泰百货、杭州百大三家商业巨头的地方终年人流如织，也是大多数人心目中杭州的市中心。

　　钱江新城要真正成为杭州未来的市中心，就必须把这种观念扭转。那么，钱江新城又凭什么？

　　宓挺认为，钱江新城与武林商圈的定位，从一开始就不一样。武林商圈作为城市中心，是在老杭州的背景下。而钱江新城作为城市中心的定位，是在余杭、萧山纳入杭州版图、杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的大杭州背景下，它着眼的10年、20年以后的杭州，不可相提并论。

　　从规划上来说，比如在交通网络上，钱江新城位于杭州新老城区的接合处，与传统中心区可通过常规公交车连接，又与解放东路、新业路、新塘路、钱江路、富春路等城市主干道直接连通。根据规划，未来将有三条地铁线和两条快速路通过。并且，钱江新城与机场、火车东站、城站火车站、高速公路连接非常方便，对外辐射能力非常强。

　　此外，在老城区非常严重的停车问题，在新城也有超前的规划。“新城楼盘的停车位设置起码要比老城区好一倍”，宓挺介绍说，除此之外，钱江新城还设置有相当数量的公共停车位，比如已经竣工的有2200多个，今后还会建设2000多个。

　　最后，宓挺认为，三家商业巨头都有外资背景，本身的资金实力、营销能力和商业运营能力都非常强，物业都自己持有，统一招商，长期运营，做好了打“持久战”的准备。而这对于一个新商业中心的形成，无疑是非常关键的。