2007年前11个月杭州市主城区共成交商业用房1565套，成交面积211273㎡，分别占杭州市主城区商品房成交量的4.8%和5.5%。较去年同期成交套数下降18.5%，成交面积却上涨了39.3%。上市商业用房1844套，上市面积267698㎡，分别占杭州市主城区商品房供给量的5.6和7%，较去年同期供给量上涨了8.5%和9%。前11个月成交均价为13251元/㎡，比去年同期减少了每平方米93元，下降幅度为0.7%。

杭州市主城区商业用房成交特点

1、小面积依旧是市场的主力，但市场热度有向大面积转移趋势。2007年前11个月，杭州市主城区成交80㎡以下的商业用房908套，占商业用房总成交量的58%，比去年同期下降了15个百份点左右，表明小面积的在杭州商业用房占主导地位，但其地位在减弱。而面积180㎡以上的成交193套，占总商业用房成交量的12.3%，比去年同期提高了7个百份点。随着我国商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，越来越多的国际商业巨头均在加快进军中国市场，因此在小面积户型占主导地位的同时，对于大面积商铺的需求日益增大。

2、杭州市商铺呈明显外移的趋势。随着杭州上城等核心区域的商业土地供应减少以及周边区域人口比例不断上升。杭州商业用房明显向外扩展，2007年前11个月杭州核心区域上城、下城、江干三区共成交商业用房518套，同比2006年减少了1142套。从去年占杭州商业用房成交量的86%，下降到今年的33%，而处于城乡结合的其他区域2007年的成交量达1047套，占67%，比去年大幅度提高。随着杭州北部浙江国际商贸城的建成，欧尚和沃尔玛，武林门电器以及银泰等店到城西的布点，未来这些区域的商业人气将进一步提高，商铺的这种外移趋势将更加明显。

3、中低价位，中小户型，商铺最依旧是市场的“宠儿”。价格在6000-8000元/㎡，面积在80㎡以内的商铺市场需求旺盛。2007年在杭州主城区，95%的商铺的客户对象是个人投资者，由于客户对象决定了他们购买的商铺总价位不高，2007年成交商铺总价位在70以内的占了总成交套数的53%。因此客户对象一定程度决定小面积的比较受欢迎。虽商铺的投资回报率相对较高，但投资周期长，而却地理位置是他们主要考虑的因素。而6000-8000元/㎡价为的商铺一般力城市核心地区有一定空间距离。随着城市的发展，人口的增多，那些区域是商业价值在不断提升，或现在有一定的商业基础，或未来的发展潜力较大的，比如拱墅就属于这样地位，2007年前11个月成交6000-8000元/㎡，面积在80㎡以内的商业用房553套。未来市场的主力客户还将是以个人为主，而总价位在70万内小面积户型的将是市场追捧的对象。

4、拱墅、下沙商铺市场急速升稳，成为市场的新热点。随着上城下城的主城区商铺供给量的减少，拱墅、下沙商铺市场的热点 。2007年个区域共成交商业用房909套，成交面积76187㎡。分别占杭州总成交量的58%和36%。比去年有了大幅度增长。而且两者以小面积为主，也说明了在这两个区域还没形成有大型商户为核心的商圈，还是以社区商铺为主。未来随着拱墅浙江国际商贸城，明年建成，后年开业，以及规划、建设中的沃尔玛超市、银泰二店、欧尚二店等落成，将形成以它们核心的商业圈，带动形成周边沿街商铺的发展。在下沙根据规划，预计可开发住宅面积约1000万平方米，为容纳60万人口，其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人，规划商业配套设施约300万平方米，将形成以餐饮服务和购物于一体的商业圈，其在杭州的商业地位将进一步提高。预计未来这2个区域在杭州商业用房将保持稳定的增长，小面积依旧未来这2个区域的供应主体，但大面积的需求量也将有所增加。

成交量

2007年1-11月份杭州市主城区共成交商业用房1565套，成交面积211273㎡，较去年同期成交套数下降18.5%，成交面积却上涨了39.3%。商业用房在成交套数减少的同时，成交面积却在增加，主要由于大面积户型的成交比例在增大，面积也趋向于更大，在2007年180㎡以上的商业用房成交193套，成交面积211273㎡。单户平均面积574㎡，而2006年，超过180的成交113套，成交面积42500㎡，单户平均面积为376㎡。

按月份来看，成交量随时间变化明显，其中三季度成交量明显上涨，成交866套，，成交面积83124㎡，分别占杭州成交量的50%和40%。尤其是8月份，商业用房市场非常活跃，成交明显放量，为534套，成交面积为39641㎡。

从区域上来看，拱墅成为市场的热点区域，2007年前11个月共成交670套，占杭州市主城区总成交量的42.8%。而2006年前11个月拱墅只成交商业用房95套。由于拱墅地处城郊结合，随着城市外扩，商业地位不断提高，同时价格有相对较低，有以小面积为主，而受到市场的追棒。而江干区成交量与去年比同期大幅度下降，但大世界五金城等商铺的热销，也有280的销售量。

市场供给

2007年前11个月共上市商业用房1844套，上市面积267698㎡，分别比去年同期供给量上涨了8.5%和9%。从供给面积上来看，主要集中在90㎡以下的，约1236套，占杭州总供给量的67%。从供给上市的价格上来看，上市的以6000-8000元/㎡为主，约916套，占总供给量的49.6%。其中6000-8000元/㎡价格中,面积在80㎡以内的有728套上市，占了上市总量的40%。

从供给区域上来看，随着一些杭州主业市场（如夹板市场、浙江二轻建筑装饰市场、杭州武林门电器）计划向拱墅区搬迁，市场热点明显向拱墅转移。2007年供给上市商业用房838套，面积67737㎡，占了杭州商业用房的半壁江山。另外，下沙随着大学城建设的完善，更多企业和员工及市民的入驻，将构建集居住、商业、娱乐、购物、休闲等功能有机混合的CLD（中心居住区）城市副中心作用开始显现，商铺市场也受到市场追逐，像之江名楼，上半年就有169套、面积为8265㎡商铺推出，到年底基本售完。

成交价格

2007年前11个月杭州商业用房成交均价为13251元/㎡，每平方米比去年同期减少了93元，下降幅度为0.7%。这主要是因为在市区核心区域由于形成明显商圈，商业环境好，价位较高，而这些区域的成交量明显减少，城市外围低价位的成交量增加，是2007年商铺均价下降的主要原因。

从区域上来看，2007年前11个月均价突破1.5万元的有上城、下城、西湖、之江开发区四个区域，其中西湖区均价最高达到26136元/㎡。其中江干和下沙的均价不到10000元/㎡。其中上城、江干、西湖、之江四个区域的价格比去年同期上涨，其他区域都不同程度的下跌。

2008年展望预测

俗话说：“家有万贯，不如有个店面”。商铺作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛。随着国内商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始对于商铺的圈地运动。而由于银行今年开始第二套住房首付比例，也将会导致一不分资金转向商铺的投资。据来自北京、上海等大城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨，杭州虽然今年价格没明显上涨，主要是因为结构性价格调整明显，而且杭州商铺与住宅价格比在1.3，远没达到成熟市场3的比例。因此未来杭州商铺市场前景被看好，市场热度不断提高。