房地产市场最早出现“冬天”不是北方，而是深圳。

　　如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未出现反转的征兆。

　　量价均大幅下挫

　　涨得凶，跌得也深。

　　2007年，仅用了不到10个月的时间，深圳楼价从每平方米9000元迅猛上涨到15000元。进入7月份，深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头直下。截至10月，一、二手房成交量已经连续4个月下滑。

　　深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然10月新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。在新建商品房销售面积上，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。

　　在记者调查的一些有标本意义的楼盘样本表明，无论是经济适用房还是高尚住宅区，均出现了15%~20%的回落。

　　在一些新盘销售遭遇冷场后，一些聪明的地产商已经开始采用低价开盘的策略。位于龙岗区坪山片区的万科金域东郡第一期，其仅以7800元/平方米开盘，而该区域的最高时期的二手楼均价都超过1万元/平方米。

　　在二手楼市，虽然10月份深圳二手房交易面积与去年同期相比增长了47%，但8月、9月、10月环比逐月递减，分别比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。据中原成交数据显示，二手房成交价格也出现下降，10月份全市均价13362元／平方米，环比下跌11.5%。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。

　　投机客纷纷抛售

　　在另一端，深圳楼市的投机投资者资金链嘎嘎欲裂。

　　华侨城、香蜜湖、黄浦雅苑是深圳市区内的三个典型的豪宅地带，急于抛售的投资客们开始了大幅度的降价。来自深圳中原地产的放盘信息显示，与6月深圳房价最高时期相比，豪宅市场的降幅超过了20%。

　　香蜜湖熙园一套在6月份要价600万的130平方米的房子，现在的挂牌价格已经降低到490万元，中介说这个价格还有充分的商量空间。另外，香蜜湖旁边的一个豪宅楼盘缇香名苑放盘价格也由2.5万元/平方米下降到2万元/平方米左右。

　　今年1~6月最火爆的时候，深圳绝大部分的购房者都是投资客。”泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为，自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。

　　“价格已进入了下降通道，”满堂红福田区域总监卞超说，“买方市场令卖方很尴尬。”

　　他介绍，作为中心区域的福田，房价降幅也已达8%~10%，而在炒房者集中的关外宝安区域，下跌的幅度则达20%，“但是，仍然应者寥寥”，他说。

　　降价曲线仍在继续下挫。

　　曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎突然消失得无影无踪，“刚性需求就是指那些自住的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。”卞超解释。

　　无论是投资还是投机，被快速拔高的房价里已经没有任何套利空间。英联发布的深圳地产市场的年度预测研究报告指出，投机和投资性购买占深圳地产需求的50%以上。

　　在房价不断被快速拔高的击鼓传花游戏里，外来投机性资金已经找不到承接其下一棒的买家。投资者前期潜入的资金获得暴利后已经开始撤离。

　　业内预计寒冬远没有结束

　　中原地产深圳公司总经理李耀智提出，政策环境的变化可能会使深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。昨日，港置地产总裁陈鹏(陈鹏博客,陈鹏新闻,陈鹏说吧)认为，房价会轻微下跌，幅度大致为10%。陈鹏说：“随着房价轻微下跌，交易量会有所回升，观望者将会减少。”但他同时认为，这个盘整期还远远没有结束。陈鹏认为，行业的寒冬和洗牌让投资者们纷纷冷静下来，对市场的健康发展有益，但时间太长了肯定不好。

　　前一两个月，业内人士普遍认为观望期或将持续半年左右，但从近段时间二、三级市场所呈现的情况来看，观望期或将延续更长时间。有业内人士甚至认为，观望期或将持续到明年8、9月份。

　　“银行政策是最重要的影响因素，”袁国伟认为。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。

　　据深圳市某商业银行有关人士透露，目前该商业银行几乎停止了向个人以及企业发放贷款，而且明年整体的资金供给量同比增幅下降已是不争的事实。

　　房地产企业新发贷款已经停止，循环贷款的额度也即将枯竭，万科、金地等优质客户的贷款也遇到不同程度的压缩。

　　更有银行界人士表示，明年央行对各地商业银行的贷款额度的控制有可能更加严格，以往每年确定一次全年的贷款头寸，可能会改为每月确定、逐月压缩的政策。

　　“原本预计11、12月份市场可能会有回暖迹象，但实际上并没有，”宝安中心区某中介公司的地铺经理称。

　　专家认为观望期要持续要什么时候还很难说。深圳职业技术学院区域经济与房地产研究中心主任邓志旺建议购房者，“如果不是太着急，不妨再等几个月，等银行新的贷款额度出来后，再决定是否入市也不迟”。邓志旺说：“即使贷款额度比较松，市场出现反弹也只是虚假现象，置业者不宜盲目追涨，整体来看，市场还有一定的降价空间，消费者不用着急。”

　　本来决定买房结婚的小林决定暂时缓一缓了，“买一套房子一两百万，要花去很多年的积蓄，还有供房的压力。”小林笑着对记者说，“最好能再多降一点。”和小林一样，多数渴望或决定买房的年轻人都对目前的楼市持观望态度。更有诸多欲买房者将购买计划推迟到奥运会之后，甚至是2011年深圳大运会之后。