在紧随房贷新政而来的“十一”黄金周，福州楼市似乎难见往常“金九银十”的热闹劲。

　　原本想在旺季好好发挥一下的福州开发商恐怕是被新政“闪了腰”，选择在国庆黄金周前后投放市场的新盘寥寥无几。据记者了解，仅金山公元、日出印象、金山大景城、长滩美墅、君临香格里商铺、中天金海岸选择在长假期间投放市场。

　　不仅是新盘的开盘量少，存盘的数量也很少，这种无房可售的局面造成不少售楼部门前冷落。近几年，每逢“十一”黄金周，福州大小售楼部总是门庭若市、人头攒动，然而，今年却冷清了不少，有些售楼部在10月3日以前，日平均接待量连50人都没能达到。金辉枫尚的销售部经理石赵华向记者坦言，受9月27日中央政策40%首付和贷款利率提高的影响，一些客户有了新的市场预期，持观望态度，所以到售楼部的人比平常少了。但有不少业内人士告诉记者，造成这种现象的最主要原因还是因为开发商在继续观察新政效应，不急于推出产品的原因。不少购房者也告诉记者，现在到售楼部都没房子买，去了也没什么意义！

　　由于新盘的开盘量远远少于往年，造成整个国庆期间，福州楼市交易量剧减。记者从福州房地产信息网了解到，国庆七天日交易量都在30套上下浮动，10月3日当日才成交22套，10月7日略有回暖成交54套。有业内人士告诉记者，正常来说，福州楼市日交易量一般都会在百套左右。

　　虽然福州楼市整体交易量锐减，但个盘表现却大相径庭。据记者了解，国庆期间，新推出的金山大景城、长滩美墅三期墅立方、金山公元、日出印象和节后开盘的香颂枫丹等均赚得盆满钵满。长滩美墅的开发商开成地产人士告诉记者，销售结果是预期的好多倍，推出的新房源长假七天内即告基本售光，打破了原来开发商设定好的分步销售策略。另据了解，日出印象10月1日推出一百多套，至8日只剩十多套。而在同一天开盘的金山大景城更出现了排队抢购房子的现象，更令人惊讶的是，选择在10月7日开盘的香颂枫丹，开盘价达12000元/平方米，但一位业内人士透露说，就是找熟人都很难买到！ 

　　分析：楼市静待新政效应

　　可售房源数量少是造成“十一”黄金周福州楼市销售量偏低的主要原因，那么，福州的开发商为何不选择在“金九银十”这个惯常的销售旺季加大销售力度呢？

　　“的确有些开发商在减慢推盘的速度”，一位业内人士告诉记者，由于房地产市场是一个受政策影响最大的市场，政策的风吹草动都会在这个市场激起大大的波澜，因此，在这个紧随房贷新政而来的“十一”黄金周，开发商们的心情都会十分复杂，宁可选择保守观望，继续观察新政效应。

　　“从理论上说，这次房贷新政对福州房地产市场的影响会超过内陆城市”，地产业内人士林可敬说，目前在福州房地产市场中，大部分购房者为二次置业者，房贷新政无疑给这些购房者设定了一道更高的门槛，而在目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商也更步履维艰。

　　买房力量遭打压

　　业内人士告诉记者，在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是福州人最大的两个投资选择。由于投资股市风险系数高，技术难度大，很多福州人更愿意将钱投向房市。“ 其实很多福州人买多套房子，投资的目的还在其次，主要用途一来可以实现居住条件更新换代，二来可以给钱找一个稳定的方向，抵御通货膨胀趋势下的货币贬值。”这位人士说，正基于这样的心理，在福州的购房者中约有70%的人为二次置业者，这个比例大大超过内陆城市。

　　但房贷新政给这部分购房者当头棒喝，一位银行业人士给记者详细算了一笔账，结论是买第二套房的成本大增，风险凝聚。这位人士告诉记者，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，由于利率提高，购房者要比原来多支出不少利息。

　　由于买第二套房回报的数额要有底线，一旦成本过高，买房的力量就有可能被打压。金辉枫尚的销售经理石赵华认为，目前福州购买二套住宅的占相当的比例，投资门槛一提高，楼市需求量肯定下滑，最终楼盘的销售量也会受到影响，从而影响开发商的销售进度、回笼资金的速度。某楼盘的销售代表向记者坦言，新政执行数日以来，来访的客户从原先的35%左右直降到10%左右。

　　资金链又遇考验

　　在市场购买力预期不明之时，房贷新政又使开发商的资金链面临新的考验。新政中要求“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”，意味着只有在封顶后开发商才能从银行获得贷款。之前，开发商普遍采取“短平快”开发模式，主体完毕就能从银行获得贷款，现在开发商不得不开始自己垫付工程款了，这会拉长开发商资金的回笼周期。

　　新政策还规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。林可敬认为，这个政策一旦正式执行，对于实力不雄厚的小地产企业来说，一旦资金出现紧缩将会成为难以承受之重。以往寻求银行放贷周转资金的它们，将面临资金链受挫、融资空间受限的风险。

　　后市：年前市场有望回弹

　　虽然，“十一”长假期间，福州房地产市场表现出成交量少的状况，但从个盘的表现来看，福州购房需求依旧旺盛，有业内人士分析，在今年年底前，一些开发商会迫于各方的压力加快推盘速度，因此，在今年年底前，福州房地产市场将会有一次新的回弹。 

　　需求依旧旺盛

　　虽然房贷新政使购买第二套房产的购房者的购买成本增加，使市场观望情绪加重，但是，由于对房价走高的预期未变，福州房地产市场的购买需求依旧旺盛。

　　在当前的投资市场中，符合更高、更稳定的回报率，普通投资者可以驾驭，又能够比较有效抵御通货膨胀的，应该算是楼市投资了。“股市目前动荡的现状，多数人还是会选择传统的投资方式，将资产变现为房产。即便是目前不断加码的调控，但是由于客户对房地产市场的良好预期，仍会选择投资房产。”业内人士石赵华这样认为。另一位业内人士亦对这种说法持肯定的态度，他说，作为房地产开发的根本，福州土地供应从2005年以来持续减少，有数据说明，1988～1999年，平均每年出让土地面积约为3000亩；但2002年福州市以招、拍、挂方式进行土地出让后，每年土地的出让面积锐减至千亩左右；2006年全年，福州出让土地面积也仅为2500亩左右，2007年10月底以前（包括10月20日即将举行的土地拍卖）福州共出让土地约为911亩。土地供应的减少带来房价的必然走高，使购房者对房价的下挫不抱乐观，也势必会将闲钱投入到房市中，同时，“在福州购房者中，八县及一些福建籍华侨是购买的主力军。”业内人士林可敬说，他们的资金力量一般都比较雄厚，新政的执行对他们来说影响并不大，他们往往会选择一次性付款，即使手头有投资项目，也会选择大额首付，小笔还贷的方式。

　　年底新盘大量上市

　　虽然目前在福州房地产市场，新盘的供应量很少，但有业内人士认为，年底前会有不少新盘上市，价格也呈平稳小涨。

　　一位开发商就直言，在目前购买力和市场不明的情况下，宁可减慢推盘速度，他说，做生意当然希望尽快回笼资金，加快运转。话虽如此，但对房地产业来说却不尽然。因为假以时日，时间可以让楼盘、土地增值，让开发商赚取更高的利润。

　　但“捂盘”惜售也不是个长久之计，一位开发商说，现在福州大部分在建项目的开发商都是品牌大开发商，对他们来说，品牌的信誉是相当重要的，而保持市场线长久不断是其保持品牌影响力的最主要原因，因此，即便延迟一些推盘时间，时间也不会太长。另外，目前政府也加大了打击“捂盘”惜售等市场行为的力度，提高了开发商“捂盘”的成本和风险，因此，最迟到今年年底，一些去年拿地的新项目将陆续上市。

　　对于房价的趋势，有业内人士称，任何政策的贯彻执行，都存在市场消化落实的过程。随着政策的落实，大家对市场的态度也会发生变化，10月20日进行的土地拍卖恰好可以用作判断市场的风向标，如果楼面价格继续在7000元/平方米以上说明开发商继续看好市场前景，如果楼面价格在7000元/平方米以下说明开发商已经在重新定位市场，寻找自身利益的平衡点。