丁强：现在的资本市场，其现状是基金在找项目，而项目也在找基金。那么如何实现互动，如何为资金找到好的项目？

　　柏文喜：确实，现在找项目找得很辛苦，此次参加这个论坛也就是想通过世界温州人联谊会、各地温州商会、温州商报的平台，实现短期投资、散户资金的整合和融通。私募资金是边缘产业，不能与人民银行等国有银行对抗，但是散户资金又很需要基金私募，所以现在做得更多的是如何将散户资金融合起来，为他们找到合适的项目，以保证资金的安全性和收益性。

　　丁强：商业地产的运营特征就是“无中生有、小题大做、承上启下”。金汇游艇城显然就是符合这种特征的一个商业地产项目。那么在操作这个商业地产项目的时候，你是如何来设计运营模式的？

　　邹建明：其实该项目的拆迁、基础建设都是自己投资，而做的事情却是把该项目打造成为政府的游艇项目基地，为什么愿意把最肥的肥肉送给人家？为的就是整个项目将紧紧地拽在咱自己手里。温州人喜欢冒险，有个性，在全国有投资几千亿元的商业地产项目，有个这么庞大的资金平台，但是我却没有看到一个成功的商业项目。我认为，商业地产项目成功有“三性”：即“排他性、权威行、唯一性”。缺少一个，可以操作，缺少两个，有一定的风险，三个都不占，那么就不用睡觉了，得天天提心吊胆。

　　丁强：温州人在外开发的地产项目大部分都在全国的中小城市，那么中小城市的百货项目应该如何定位呢？该如何选择？

　　王德金：百货项目成功有四个关键，第一就是定位。究竟是姓资还是姓社，方向一定要弄清，一旦错了，就翻不了身，银泰在杭州发展10年，发展情况基本上跟10年前的定位规划差不多。第二，有“培育时间”的观念，第一年保平增胜就OK了。这个培育的时间一定要预留，道路要走对，为什么邓小平在香港回归问题上要制定100年不动摇的政策，是一个道理。第三，引进优秀品牌，这就需要花一定的招商成本，舍得投入。第四，要有优秀的经营团队。

　　丁强：温州人很有胆量，但是温州也有自己的特征，比如在温州，经常会看到中国·××集团，不看其地址，还以为是中国500强集团。我认为只有像沃尔玛年销售额3000亿美元，或者西门子年销售额在1000亿欧元的企业，才能称之为这样的名称。上海五角世贸商城，也被冠上了世界采购中心，请问这样的项目如何考虑为众多小资金的投资者盈利？

　　柯尔克：上海五角世贸商城的起点和定位确实很高，很大，虽然总投资有20多亿元，50万平方米的建筑面积，但它确实就是众多温州人3万5万元投资、集成的一个项目。以前债券投资进化到现在的股权投资，再到现在的物权投资，国家不给资本突围的方向，温州就会自己寻找资金突围的方向。温州人除了把资本投给别人，更应该把温州人的智慧投进去。

　　如何排除这样的项目对资金的风险，我认为应该取得物权的时候，已经取得了保证，五角世贸商城除了把大的采购平台引进来，现在已有三家上市公司进来，中国的制造业，政府的资本平台，给众多小金额投资者以保证。总体来说，就想把温州的小资本通过一个平台，以法律政策等措施多重保障资本市场。

　　丁强：温州资本已有几千亿元沉积到全国各地的商铺之中，却没有资本为这些商铺的后期运营提供更多的资金保障，请问如何解决这一问题？

　　穆健玮：产权商铺出现那个年代，开发商没有办法推出资金解决方案。其带来的问题就是产权分散，不能统一管理和运营。其突破口我认为是应该按份持有，把资产管理发展成房地产基金，就是把物权还给民众，在这一点上温州正在做，正在寻找一个合适合法的融资渠道。

　　产权商铺都有三年之痒，这些拥有产权的投资者不到三年感觉很潇洒，但是一到三年之后就慌了。据我了解，现在有不下300个小项目正挣扎在三年之痒的边缘。

　　王德金：对待产权式商铺，我认为开发商应该坚持三权不分离，即所有权，经营权和招商权，一旦这三者分离了，那么项目就算完了。在这里还得提醒开发商，卖商铺，一定要和投资者签订10年以上的委托经营书。

　　专家妙语连篇

　　“谁能占领思想的高峰，谁就是成功者。”

　　——市统战部副部长潘一新在致欢迎辞时，这样评价在外创业的温州人

　　“产业基金、私募股权和投资基金，是商业地产需要解决的核心问题，在如今背景下，商业地产关键需要金融工具创新，而将商业地产虚拟化、证券化，是商业地产融资的出路。”

　　——柏文喜对商业地产融资难题给出了答案

　　“商业地产融资的战略问题，要战术化解决。之前，产权式商铺造成了分散，不便统一经营管理的难题，而在《物权法》即将实施的情况下，资产管理机制形成后，产权式REITS融资模式的资产管理，统一经营、按份持有、担保机制更完善等特点，给了直接私营股权投资基金基本保障。”

　　——穆健玮认为对于此前投资者购买产权式商铺出现的风险，今后产权式REITS模式可解决这方面问题

　　“商业地产价值：经营能力，经营能力，还是经营能力。”

　　——对于李嘉诚的“地段，地段，还是地段”论，王德金认为商业地产成功的关键是经营能力比地段更重要，杭州银泰百货和涌金广场就是特例

　　“无中生有、小题大做、承上启下。”

　　——丁强这样阐述商业地产的运营特征

　　“越是成功，声音就越是响亮。”

　　——邹正阳在对自己作介绍的时候，声音响亮，丁强把声音响亮归结于成功

　　“每一个老板都应该学习毛泽东思想、邓小平理论，这是一件非常有意义的事情。把毛泽东思想、邓小平理论学透了，就能融会贯通。”

　　——邹建明认为商业地产开发商应该以毛泽东思想、邓小平理论的精髓来对待商业地产开发

　　“上邪！我欲与君相知，长命无绝衰。山无陵，江水为竭，冬雷阵阵，夏雨雪，天地合，乃敢与君绝！”

　　——穆健玮在谈到对温州人的认识的时候，他认为温州老板有这种精神

　　“我是在为温州资本打工。”

　　——身为上海五角世贸商城开发公司副总经理的柯尔克这样理解自己的工作

　　新一代商业模式

　　少有温州人参与

　　以开发专业市场和商业街见长的温州人，是否紧跟了商业地产模式的最前沿？在此次论坛上，有一个信息值得关注：以苏宁、国美、阿里巴巴、淘宝网等为代表的全球化和基于计算机技术的新商业模式，还少有温州人参与。

　　中国商业地产媒体联盟秘书长丁强在论坛主题阐述中认为，我国商业模式经历了服务型商业、都会型商业、连锁型商业和新模式商业四个阶段。作为早期的商业模式，服务型商业模式在商业地产中扮演着重要的角色，占据了70%以上的市场份额。中心区、区域性和郊区型等商业，在中小城市的爆发，给了此前的市场、步行街和商铺等业态，以充足的市场空间。其作用也就满足低端的市场需求；而随着城市化的提升，一些都会型百货、购物中心、商务会所等消费型场所的出现，都会型商业的地位，也逐渐得到提升；相对于以上，连锁型商业模式，目前国内还相对较弱，这也预示着其市场机会也更多。像小肥羊、锦江之星、上岛等，以本土连锁为特点，最近几年展示了这种商业模式的市场竞争力；目前以苏宁、国美、阿里巴巴、淘宝网为代表，以低成本采购和营销为特点的新一代商业模式，已焕发出耀眼的光芒。但在这个阶段，温州人并没有参与其中。而这也为今后温州人在商业地产开发模式上，提供了市场机会。