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物业纠纷凸现社区意识缺失
来源: 北京日报 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2008/06/19 09:45 点击:18656
  •     物业纠纷,易引发区域性群体诉讼,尤其一些业主因长期不满物业服务,往往拒付物业费,致使物业服务企业为追讨物业费提起大量诉讼。

    此前,海淀法院受理了某家物业公司要求小区近20个业主支付物业费的一系列案件,其中几个案件很具代表性。

    对房屋质量不满

    与物业发生纠纷


    业主张先生接到办理入住通知后,在物业公司带领下,领取了房屋钥匙并一同进行质量验收。张先生发现房屋存在防盗门变形,室内门和门框有大面积油漆脱落、变形和开裂,墙面及顶部不平、暖气倾斜、下水管不通、阳台门无法闭合、卫生间地面倒坡等质量不合格的情况。为此,双方发生矛盾,打起了官司。

    张先生在庭审中称,物业公司当时口头承诺进行维修,但一直没有实际采取措施,物业公司没有履职, 因此张先生不同意支付物业费。物业公司称,该业主房屋质量问题,不属于物业公司负责维修的范围,否认做出过为张先生维修房屋的承诺。

    评析 从权利义务上讲,房屋质量不合格应由开发商承担责任,而在很多情况下,物业公司与开发商存在千丝万缕的联系,可一旦发生纠纷,物业公司往往不愿承担责任;对业主而言,对于开发商和物业公司之间的责任划分意识比较模糊,尤其对物业公司的承诺缺乏书面固定的意识。因此,业主选择拒交物业费来对抗物业公司,由此引发纠纷。

    不满小区清洁和安全

    不交物业费惹上官司


    业主黄先生称,物业公司没有尽到维持小区清洁和安全秩序的责任,因为他在楼道总能见到垃圾散落,并且他停放在小区的自行车曾发生过丢失。黄先生认为可以据此不交物业费,但却不能对所陈述的事实充分举证。物业公司在庭审中,不认可黄先生所说的情况,并称从不知晓黄先生车辆丢失过,物业公司的保洁工每天尽职保持小区卫生,保安也每天尽到了维持小区秩序的职责,从未有过脱岗情况。

    评析 如果证据没有得到有效固定,业主往往不能证明物业公司在履行义务中存在行为上的过错,甚至不能证明受损事实。在遭受损失的情况下,一些业主通常没有采取及时、积极的措施,与物业公司协商解决,而采取不交纳物业费,最后引发争议。

    业主所交物业费不同

    物业不解释原因被诉


    业主刘女士称,她居住的小区里,不同的业主所交纳的物业费存在差异,而物业公司从未进行告知和必要的解释,业主也从未看到过相关的物业收费文件。因此,她不同意交物业费。庭审中查明,该小区既有商品房,也有经济适用房,根据目前的政策性文件规定,两种房屋的业主所交纳物业费并非相同。

    评析 物业公司没有尊重业主、没有认真对待业主要求,致使业主非常不满,而拒交物业费,最终引发了争议。

    法官在审理上述案件中,帮双方当事人分析了纠纷发生的原因以及相关责任的正当承担者,之后,将近90%的案件通过业主撤诉以及法院调解结案。法官从案件中发现,相当数量的案件并不存在复杂事实,如果有比较成熟的社区自治组织和运行机制,这些纷争都可能得到早期化解。

    法官认为 三意识缺失致使纠纷不断

    实施不久的《物权法》在《物业管理条例》的基础上,进一步明确了物业服务关系主体的权利义务,可这些案件当事人没有充分利用这些制度资源,并且缺乏正确的角色认识。从目前法院审理的案件看,当事人主观上相关意识的缺失,是物业纠纷不断的重要原因。

        缺失一 业主社区意识

    根据《物权法》制定前后相关调查显示,北京市目前成立业主大会的,仅占已有物业小区的1/3左右。而且,业主社区意识的缺失,使业主与业主自治组织实际上很难建立信赖,业主自治组织运行效果并不理想。实际上,业主自治组织在一定程度上能提高业主与物业公司的沟通和谈判能力,一些标的额较小、权利义务相对明确的物业纠纷,可能在早期化解,避免当事人讼累。

    缺失二 业主法律意识

    在出现纠纷时,多数业主并没有积极与物业公司沟通,而是以拒付物业费来对抗。这样易产生以下后果:

    第一,业主的不满一直持续,物业公司的服务行为也容易陷入消极,而社区环境并不能得到立竿见影的改善;

    第二,多数业主认为,不满意物业服务而拒交物业费,是正当的权利,因而并不注意固定相关证据,缺乏证据意识使很多业主对物业服务不合格、给业主带来损害的具体事项,难以证明;

    第三,缺乏通过合同途径,来明确约定双方权利义务的意识,因而业主不满物业服务,往往难以提供相关的规则依据,来证明自己的主张;即使诉讼,也很难真正解决纷争。 

        缺失三 物业服务意识

    目前许多物业公司,实际上是通过与房地产开发公司建立关系的渠道,与业主形成物业服务关系,因而缺少在市场竞争压力下,对“物业管理”进行的正确理解。许多物业公司提供服务时,常常存在对物业收费明细不予以明确、对收费标准不予以说明、对同一社区不同收费标准不予以阐明等问题,这种缺乏对业主权利足够尊重的行为,往往直接导致业主不满,从而引发诉讼。

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