3元/平方米的竞争力

　　罗先生投资的商铺约9平方米，位于龙华路服饰礼品市场二楼近电梯处。

　　龙华路服饰礼品市场位于徐汇区龙华路近华容路，距离轨道交通3号线龙漕路站步行距离10分钟左右，距在建的7号线约5分钟。项目一期建筑面积为11000平方米，共有商铺600余家，自2006年12月开张至今已六个月；二期建筑面积1700平方米，新增100个摊位，目前仍是在建状态。

　　罗先生粗略计算了一笔租客费用：这里铺位年租耗约30000元/年。其中，租金一年22600元，工商管理费一年2400元，市场管理费3200元。照此摊算，商户每月租金为2500元，日租金约为8.26元/平方米。

　　据了解，目前龙华路、华容路10平方米左右商铺的日租金在10块至13块平方米之间。而罗先生8.26元/平方米/日的租金要比临近商圈商铺的市场日租金低3元/平方米左右，这在当地区域无疑是有竞争力的。

　　罗先生告诉笔者，其出租商铺的信息在网上张贴后不到一周，就已有十多个商家表示出了签约意向，“我的铺子离龙华寺很近，龙华旅游市场也比较成熟，租金比周边市场便宜，有一定价格优势。”除此之外，还有一个重要原因：其所在的龙华路服饰礼品市场里绝大多数的商户，都是从原先襄阳路搬迁过来的。

　　“襄阳路市场虽然被拆除了，可是这部分客户群并没有消失。”世联地产分析师王新颖认为，“如果商场方面管理得当，很好地维护这部分客户群，并进一步做大；再加上政府给予一定支持，市场聚集效应迟早会显现出来。”

　　“在市场中有了口碑，慕名而来的消费者肯定增加。而目前的租金还比较便宜，物有所值，这正是商家们所看重的。生意一好，租金就能上涨，我的铺子就值钱了。”罗先生表示。

　　以襄阳路的名义炒铺

　　不过，当笔者来到龙华路市场时，这里还稍显冷清，似乎并不像罗先生所说的那样红火。

　　“这里的生意和襄阳路根本没法比。”在龙华路服饰市场买箱包的李女士告诉笔者，“我原先在襄阳路10平方米的铺子年租金5万，一次性5年买断，日租金约27元；而如今这个20平方米的铺子，年租金只有8万块，日租金只有约11块。租金确实要比襄阳路低很多，但营业收入也要少很多。”

　　“去年6月，襄阳路881家商铺约有600多家迁到我们商场。”龙华服饰礼品市场经营管理有限公司市场部经理钱忠文表示，“去年9月开张之时，由于襄阳路的商户迁到这里，引得一些投资者关注。小部分短线投资者便利用这个机会进行热炒，使得龙华服饰市场商铺租金一路猛长，他们在抬高租金后将铺子转手，赚取价差后随即撤出。

　　“利用襄阳路名头进行短线炒作，就是透支自己未来的利好，”钱忠文认为，短线投机者以襄阳路的名义“拉进、撤出”，使很多商户无法安心经营，不利于商场的长期发展。很多铺主乘机涨价，致使这里的铺位租金价格一度虚高。

　　毕竟由于地理位置无法与襄阳路相比，加之许多客户并不清楚襄阳路服饰市场搬迁后的新地址，短期内，一些商户经营者的成本巨增。看到无利可图后，很多短线投资者便将铺子转手，分流到其它商圈，这期间一些新客户也进入到商场。

　　钱文忠表示，经过半年多时间，这些短线投资者已经分流出去，留下的商户经过半年多时间，心态已调整好。目前，这里的铺主基本都属于长线经营者。

　　坚持做长线

　　“投资商铺的关键就是要会做长线。”罗先生认为，就是要在铺子价格低、尚不被人看好的时候，看到其中的商机。

　　“市场刚开业总归是很冷清的，襄阳路市场一开始也不是那么火爆，是从华亭路市场起家，之后经过近10年的历程才发展起来、被人认可的。我们已经积累了很多老客户资源，现在的问题是如何把它们很好地利用起来，把这个市场做热、搞大。”龙华服饰商场二楼内的一位业主介绍。

　　搬到龙华路市场的李女士告诉笔者，生意虽然比原先在襄阳路时冷清了不少，但仍有一部分老客户跟到了这里。而她目前的铺子恰好邻街，地理位置的优越使其拥有着不错的业绩“生意是没原先襄阳路时那么好了，任何市场都有一个起步的过程。”李女士说。

　　罗先生也持有类似的观点，为了说明龙华商铺的发展前景，他向笔者列举了华亭路发展的历程。“2000年春，很多商户从华亭路向襄阳路市场东迁的过程之初，襄阳路市场的生意曾一度清冷，当时日租金约为10元/平方米；2001年时襄阳路日租金一下猛涨至28元/平方米；2002年日租金便达到40元/平方米；到了2005年，日租金更是猛涨到50元/平方米。”

　　2001年时27元/平方米的日租金已经很高了，对于铺主来说，当时的5年买断更是冒着相当大的风险。“可是谁又想到，之后生意火得不得了，于是，租金涨得连我自己都不敢相信。”罗先生认为，襄阳路过去的发展，也可以沿用到龙华路服饰礼品市场上来。

　　6元钱/天的空间

　　“襄阳路市场是一个成熟市场，当其价值显现时，投资的机会已经很少了；龙华路市场还在培育成长中，于是就蕴涵着很多机会。”21世纪不动产商业研究部经理刘初鄂认为。

　　一方面，龙华路市场可以利用襄阳路原先的客户资源和品牌过渡，并打造中、高端服饰市场；此外可以利用龙华寺及旅游资源来提升整个商场甚至板块的消费层次。

　　“周边临江豪园、盛大花园、百汇园等一批高档楼盘内，高档消费客户也可以为商场带来稳定的客流。”王新颖表示，品牌树立之后，还可辐射徐汇、上海南站、华东理工甚至是闵行地区的消费。”

　　“租金也有较大的空间。”据罗先生介绍，龙华地区10平方米左右商铺日租金为10至13块，而万体馆以西———裕德路地区，15平方米左右商铺日租金为12至19元；两者有2至6元的差价。龙华路40平方米商铺日租金只有4至6元，而这个数字在裕德路是13.5至15元；两者有9至9.5元的差价。

　　“如果龙华地区的业态再成熟一些，发展得快一些，龙华板块的租金至少可以与裕德路持平，至少会有6元钱/天的空间，”罗先生认为，如果政府引导得当、周边配套建设更成熟一些，龙华路商铺的投资空间会更大，“7号线今年底就要通到龙华，政府接下来可能会有一些扶持商业发展的政策。接下来的关键就是要在板块内淘到好的铺子。”