随着市场细分，昆明商业物业也逐步分化出商业街、社区商铺、专业市场、以及各大商圈大型商业地产等时，那么，在面对形态各异的商铺形态，投资者应如何作出选择？如何在投资过程中规避风险？对此，本报邀请了专业人士就昆明目前较热的四大热点商业物业给投资者逐一点拨，以作参考。

    特色商业街挖掘特色是关键

    ★物业占比：10％ ★物业代表：南屏步行街、昆明老街、新亚洲体育城商业街、搜酷街、摩玛大道、翠湖钻界、昆明洋人街、博富新商贸街、邦盛国际城第六区等

    昆明旧城改造与新城建设催生出不少特色化的商业街，田野咨询机构统计数据显示，目前昆明规模较大的商业街超过10条，在昆明所有商业物业中占了10%。无论是一、二手市场，商业街均受中小投资者追捧。

    “地段、交通是投资商业街时考虑的首要因素。”田野咨询机构高级研究经理赵兴桥分析认为，其所辐射区域及客流量直接影响商业街长远发展。投资者应当留意一些诸如业态形式、业态数量等必要因素，以及理性预算商业街目标人群的总体消费能力，并准确对同一地段商业街是否雷同作出判断，以避免盲目“扎堆”造成资源浪费。此外，投资者在决定投资之前，还要向开发商详细咨询相关细节，如商业街物业管理公司管理是否到位等。

    在搜酷街、摩玛大道等新商业街陆续涌现的同时，老的商业街也在原有基础上改造升级，如昆明老街对历史积淀、文化内涵做了整合。商业街的文化属性无论是对消费群体还是投资者都具有吸引力。不过，商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集大约需要2—3年的“培养期”，因而商业街的推广有无完整的计划是投资者目前应该注意的事项。

    社区商铺重点考虑入住率物业占比：35％物业代表：各大楼盘底商、临街铺面与商业街相比，社区商铺投资同样受中小投资者青睐。伴随着新亚洲·体育城、世纪城等数万人聚集的新兴城市居住区的日渐成型，社区商铺前景不亚于商业街，未来人气及升值潜力不可估量。据田野咨询机构统计，该类物业在昆明所有商业物业中约占35%。仅今年一季度即有17万平米的社区商铺上市，可谓供量充足。对于该类物业，赵兴桥认为，投资者选择时应重点考虑社区规模大小、入住率等因素。

    玛雅房屋云南总部的李敏伟主任分析认为，社区型商铺具有良好的成长性，可获得较高投资回报。随着社区入住率的提高，购买力的增强，商铺的价值会逐渐体现出来。社区型商铺大多用于销售生活必需的日用品，营业收入较稳定，因此商铺投资回报或租金也较稳定。

    目前昆明几乎每一个楼盘社区都有商铺销售。“社区商铺”是块十分诱人的“蛋糕”。随着昆明市向次中心区以及城市边缘地区的发展，商业发展的热点也将由中心区向次中心逐步转移。不过，赵兴桥也提醒投资者，社区居民消费水平、习惯等因素决定一个地域商铺的档次和收入。因而，要留意业态配比的合理性，避免同质化竞争，否则，会导致超负荷消费，不利于投资者实现预期收益。

    专业市场投资勿盲从跟风

    ★物业占比：20％ ★物业代表：大商汇、国贸商品城、邦盛茶文化中心等

    专业市场往往集中于某一行业，如茶叶、服装、鞋业、建材等，与一般商铺相比，政策因素对专业市场的影响较大。而且从目前市场反应看，投资者对专业市场投资热情今年有所降温。据田野咨询机构数据显示，昆明专业市场占所有商业物业的20%左右。2007年1月至今市场供量约为10万平米。目前广福路板块、官渡园的专业市场相对集中，东南二环沿线等区域拆迁引发大量商铺“退市”为一些诸如大商汇等新型专业市场提供了足够的潜在客源。

    赵兴桥提醒投资者，在选择专业市场时应关注所处商圈的竞争结构、市场定位、收益率及招商和开发商运营能力等方面。不能仅局限在注重商铺的门面宽度、进深、层高等层面，而更应注重客梯、货梯的配备，卸货区的安排，展示区的设置等。此外，随着行业的不断发展，行业内的竞争不断加剧，专业市场的经营显得比以前更为重要，如统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等。对于这一点，大商汇、国贸商品城便做了一个很好的榜样。不过，值得注意的是，专业市场会出现定位撞车的情况，因而，投资者在选择上要各取所需，切记盲目跟风。

    大型商业地产要把握商圈属性

    ★物业占比：35％ ★物业代表：昆百大、汇都国际、顺城、昆明走廊、云南印象城等

    中心商圈一般聚集了大型的商业地产项目，有实力的大商家也多集中在此。在投资方面经常出现“一铺难求”的局面。据统计，大型商业地产在昆明所有商业物业中占了35%，与社区商铺相当。赵兴桥认为，投资中心商圈，要准确把握商圈属性，看清开发商的运营实力以及管理公司管理能力，因为这将直接影响到单个项目的可持续发展。此外，还要要搞清楚开发商与一些品牌旗舰商家建立的是什么样的合作关系等等。

    而李敏伟则提醒投资者，要正确评估投资回报。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，投资者自己要去实地考察，多方探查开发商的开发实力、诚信度、知名度等，摸准该地段真实的租金价位，要对社区商铺所处的区域大环境，以及未来的市场消费潜力，都要有一个全面的了解，然后再作决定。