沿香港路从西往东走，万丽海景、万邦、香格里拉三期、中铁国际贸易中心、远洋广场、银座、凯悦中心、百丽广场、喜来登酒店、影视中心、汕头路彭和大厦、香港置地等项目一字排开，多数都是甲级写字楼或者高档百货业，建设单位除了少数是本土开发商外，大都来自北京、上海、济南等城市和地区的品牌开发商。

    根据不完全统计，未来三年内，这一区域的高档写字楼供应量将达到30万平方米，商铺的供应量达到50万平方米。如此大的投放量，对这一区域未来的市场将会产生怎样影响呢？

    写字楼

    从供需平衡到竞争激烈

    市场较为稳定

    目前，从数量上看，香港路沿线的写字楼并不少，但甲级写字楼却不是很多，目前已经投入使用的甲级写字楼仅有国际金融中心，远洋大厦、数码港、颐和国际和颐中皇冠假日等，其余的多数为乙级写字楼。从时间上来看，近几年来，香港路沿线的写字楼市场比较稳定，不仅没有太多新项目出现，租户也相对稳定。

    据了解，目前岛城写字楼的租赁或购买者大都为省内一些中小企业，其中多为港口、外贸型企业，而这些外向型经济受国际金融危机的影响最为严重，因此，自去年以来，岛城写字楼的空置率也在逐步提高，香港路沿线也不例外。据戴德梁行青岛公司提供的相关数据显示，去年自八九月份以来，香港路沿线的写字楼空置率在不断提高，二季度，平均空置率上升为29.6%，环比增长了6个百分点。尽管目前写字楼市场在不断回暖，但是由于其表现具有一定的滞后性，因此，大约半年至一年左右的时间，这种回暖才能在市场上真正显示出来。

    未来竞争激烈

    尽管目前市场还比较稳定，但是，随着市场投放量的增加，未来几年内香港路沿线的写字楼市场将会竞争比较激烈。

    戴德梁行青岛公司的高级经理吕后军告诉记者，根据戴德梁行进行的写字楼市场调研，截至2009年6月末，青岛市甲级写字楼市场总存量约为44万平方米。他认为，目前香港路沿线的写字楼市场已经趋于饱和，而一段时间内，万邦中心（查看地图）、香格里拉中心办公室、远雄国际广场（查看地图）、保时捷、凯悦中心等项目中写字楼将陆续投入使用，整个市场在短期内会有一个非常大的投放量，这些项目要完全被市场消化至少需要三年甚至更长的时间。

    对于写字楼市场的未来，青岛今鹏翔投资有限公司的CEO修方舟态度也不乐观，他认为，新投入市场的这些写字楼，无论是硬件还是配套都比较先进完善，自然租金也会比现有的写字楼要高，市场能否有这个承受能力是一个非常关键的问题。

    空置结构逐渐发生改变

    随着新项目的逐渐上市，市场空置量的结构将会发生变化。

    吕后军认为，一开始写字楼的空置率会主要集中在新投入市场的项目中，一是因为新项目招租必然需要一定的时间，另外，新项目较高的价格也需要一定时间来接受。但是，将来空置率必然由新项目向老写字楼倾斜，毕竟无论是从硬件设施还是基础配套等方面，老的写字楼都比不过新项目。

    如目前，停车难是香港路许多写字楼共同面对的难题。据了解，按照正常的写字楼车位配比，每一百平方米就应该设立一个车位，但是目前已经投入使用的写字楼大都不能满足这一要求，但那些即将投入市场的新写字楼在停车方面基本能够满足客户的需求。

    商业市场

    期待与考验并存

    从业态上区分，商业主要包括大商场和网点超市等。随着香港路沿线商业氛围的日趋浓厚，据了解，目前许多已经成规模的店面出现“一铺难求”的局面。

    商业氛围非常浓厚

    目前，香港路沿线已经正常使用的商场以及超市主要包括佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐等。继续向外拓宽，海信广场和乐购也可以包含其中，另外还有一些沿街商铺以及底商。

    据介绍，目前，香港路沿线的商业氛围已经非常成熟，且业态较为丰富，其中既有高端产品或奢侈品集聚地，也有中高档产品的卖场，还有综合的shoppingmall以及提供日常生活必需品的大型超市等。成熟的商业氛围、丰富的业态，再加上日前地铁等众多利好的刺激，可以说，一直以来，香港路沿线的商业市场非常火爆，许多店铺还出现“一铺难求”的现象，而可以肯定的是在一段时间内，这种火爆局面还会持续下去。

    差异化竞争是关键

    麦凯乐、佳世客、海信广场、阳光百货、家乐福，年内即将开业的百丽广场，已经开工的银座大厦，香港路沿线的大型商业综合体已经达到了7家。

    “百丽广场建筑面积20万平方米，银座中心7万平方米，这两个shoppingmall建成后东部商圈的面积要翻番。”市经贸委市场网点处负责人说，此前麦凯乐、阳光百货、家乐福、佳世客、海信广场5家商场的总建筑面积有20多万平方米，7个商超全部落成，东部商圈将拥有50万平方米以上大型商业，这在同类城市中非常罕见。

    对此，多数商家认为，在消费普遍定位在中高端以上的东部商圈，商场如何在中端消费到奢侈消费的区间里做好市场细分定位，是重中之重。“每个商场都要有明确的定位，不怕商品有一定重合，但要尽量避免同一商圈正面竞争。” 海信广场相关人员曾表示，海信广场定位高端百货，众多奢侈品牌已经入驻，这些品牌在其他店不可能再开分店，这就保证了海信广场的优势。

    在商场扎堆的情况下，不仅老项目需要重新定位，市场新推项目的定位更为关键，“百丽广场、银座这些新项目都要慎重定位。”市经贸委市场网点处的负责人表示，麦凯乐、阳光百货、家乐福、佳世客、海信广场、百丽广场、银座中心“聚齐”，东部商圈商业氛围已经“足够浓”了，因此，如何通过错位经营形成互补，充分发挥辐射作用非常关键。“差异化竞争是保证新老项目共赢的基础”，业内人士称。

    未来市场充满考验

    从消费群体来看，以香港路沿线为主要构成部分的东部商圈是我市现代商贸聚集区，其涵盖内容主要是中高端商业，而中高端商业与大众化商业的区别是辐射力强，辐射的人群不仅是市南、青岛市、还应该是半岛地区。但是，随着众多新项目的投入使用，以及已经成型的崂山商圈对商业客户的分流，业内人士认为，未来香港路沿线的经营将充满考验。

    首先，由于许多商场或者超市对进行营业的场所都有非常特殊的要求，因此，好的商场项目必须在前期设计上就要量身定做，以此来慢走后期的使用。但是，从目前来看，无论是已经投入使用的商业场所，还是即将进入市场的新项目，大部分都是项目先建成再进行后期招商或者招租，从而造成了项目在前期设计上存在许多硬伤，导致了项目虽然已经建成，但是做什么都不合适的尴尬。

    不仅如此，对商业物业而言，一个统一的业主更利于日后的经营管理，以及保证该物业的保值增值。但是，从目前来看，大部分商业物业都采用出售的模式，由于目前香港路沿线浓厚的商业氛围，吸引了众多投资客以及商家的到来，因此，这些项目的销售应该不成问题，但是，后期经营如何，怎样进行统一规范的管理，将是一个值得关注的事情。